業主大會、業委會如何成立?業主大會要履行哪些職責?小區共有收益歸誰?主要用在哪里?業主如何有效投票?為進一步規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主合法權益，近日，江西省住房和城鄉建設廳根據全省實際，制定《江西省業主大會和業主委員會指導規則(試行)》(以下簡稱《規則》)，對業主大會和業主委員會的成立、選舉、換屆、日常活動進行指導、協助和監督。

　　業主可以設立業主大會選舉業主委員會

　　什么是業主?《規則》明確，依法登記取得或者通過以下情形取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主：(一)因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓的，自法律文書或者征收決定等生效時;(二)因繼承取得物權的，自繼承開始時;(三)因合法建造房屋等事實行為設立物權的，自事實行為成就時。

　　基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。已經達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業買受人交付的專有部分，建設單位為業主。

　　業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當落實屬地管理責任，會同市、縣(區)人民政府有關部門對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，建立健全黨建引領下的居(村)民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制。

　　十名以上業主可聯名申請召開首次業主大會

　　《規則》要求，一個物業服務區域內，房屋出售并交付的專有部分面積占建筑物總面積百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向房屋所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出召開首次業主大會的書面報告。

　　建設單位未及時書面報告的，以及未成立業主大會的原有住宅項目，十名以上業主可以聯名向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出召開首次業主大會的書面申請。街道辦事處(鄉鎮人民政府)也可以根據物業服務區域實際情況指導和監督居(村)民委員會主動發起成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會。

　　劃分為一個物業服務區域分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到成立業主大會的書面報告或者書面申請后十日內，向所在地物業管理主管部門、建設單位或者物業服務企業核實是否符合召開首次業主大會會議的情形。符合的，應當在收到書面報告或者書面申請后六十日內組織、協調成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會。不符合的，應當告知原因，并及時在該物業服務區域顯著位置公示。

　　籌備組一般由業主代表、建設單位代表、物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會代表組成。籌備組人數應當為七至十一人單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

　　籌備組中業主代表應當具有業主身份，并符合業主委員會成員候選人條件，由業主自薦或者推薦產生。業主自薦或者推薦時，應當說明進入籌備組中業主代表的姓名、年齡、職業、工作單位、聯系方式、不動產登記信息等。街道、社區黨組織應當加強對籌備組中業主代表人選的審核把關。鼓勵自薦或者推薦中共黨代表、人大代表和政協委員身份的業主參加籌備組。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表擔任。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將確定的籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業服務區域內顯著位置公示七日以上。

　　可在線上表決平臺投票 票選信息留存五年以上

　　組建好業主大會后，有哪些職責需要履行?《規則》要求，業主大會有以下職責：制定和修改業主大會議事規則;制定和修改管理規約;選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;使用建筑物及其附屬設施的維修資金;籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業主大會作出決定，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　業主大會會議表決可以采用集體討論、書面征求意見或者線上業主大會表決平臺進行。首次業主大會的表決票選項應當明確為同意、反對和棄權三項，業主大會議事規則可以約定增加同意多數票意見的表決票選項。

　　業主大會會議采取書面方式表決的，投票箱應當放置在有攝像裝置的位置，攝像圖像資料保存不少于三十日。開啟票箱和統票時，應當有各不少于二名的業主代表和居(村)民委員會代表參與現場監督。

　　線上業主大會表決平臺應當滿足實名認證的條件。通過線上業主大會表決平臺召開的業主大會的各類事項表決情況應當建立電子檔案管理，并向當事人開通免費查閱服務。

　　業主大會會議采取記名投票方式進行表決，不得對未公示的議題進行表決。業主大會會議有多項議題，業主僅就部分議題進行投票表決，視為進行有效投票，納入該議題投票結果的計算。同一業主在投票期限內只能行使一次投票權，投票后不得更改。業主可以委托他人參加業主大會會議。

　　公告期內無異議的，業主大會組織者應當在十日內，將表決情況報告以及業主的選票、表決票和書面委托書等資料移交至居(村)民委員會保管以備查詢，保管期限不少于五年。采用線上業主大會表決平臺的，業主投票信息保存應當不少于五年。

　　小區收益屬于業主共有優先用于補充維修資金

　　小區共有部分所產生的收入，到底歸物業還是業主共有?《規則》也給出了答案。

　　《規則》提出，業主大會決定利用共有部分開展經營活動的，可以授權業主委員會管理，也可以以合同方式委托物業服務企業或者其他經營主體經營。

　　利用共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業主共有。業主共有部分收益應當優先用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金。

　　業主共有部分收益應當單獨列賬。業主大會應當設立業主共有資金賬戶，共有資金賬戶由業主委員會管理。

　　物業服務區域專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主對共有部分收益收支情況提出書面異議的、業主大會決定或者業主大會議事規則作出約定的，業主委員會應當委托第三方機構對共有部分收益等共有資金進行審計，審計費用在共有部分收益中列支。

　　建設單位拒不協助成立業主大會將被記錄信用檔案

　　建設單位拒不履行協助籌備成立業主大會相關義務的，業主、籌備組可以向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)將核實情況書面抄送縣(市、區)人民政府物業管理主管部門，縣(市、區)人民政府物業管理主管部門應當責令其限期改正;逾期未改正的，縣(市、區)人民政府物業管理主管部門應當依法依規處理，并記錄信用檔案。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違法活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事，負責監督業主委員會的工作，并履行業主大會賦予的其他職責。業主監事會或者獨立監事的職責、任期、成員構成、成員選舉或者終止辦法等由業主大會議事規則作出約定。(王紀洪 鄭周贇)