三月伊始，多家機構(gòu)紛紛發(fā)布房企二月份銷售成績單，一紙銷售數(shù)據(jù)讓眾多期待樓市回暖的地產(chǎn)人如墜冰窟，銷售頹勢不僅沒有得到改善，而且有越演越烈的跡象。

　　實際上，近期在政策層面上其實有不少利好的信號，比如預(yù)售資金監(jiān)督辦法更新，比如并購貸款不計入 " 三道紅線 "，比如各地層出不窮的首付比例降低，房貸利率下調(diào)。

　　但從房企成交數(shù)據(jù)來看，這股政策春風(fēng)并未吹暖樓市，二月仍是哀鴻遍野。但同時也不排除一系列政策出臺之后產(chǎn)生效果存在時滯，傳導(dǎo)至居民的買房貸款行為需要一定時間，后面留待觀察。

　　小陽春 " 流產(chǎn) "

　　前兩月僅一家房企銷售額同比增長

　　數(shù)據(jù)來源：中指院數(shù)據(jù)

　　整體來看，2022 年 1-2 月，碧萬融穩(wěn)坐前三位，其中碧桂園實現(xiàn) 924.6 億元銷售額;第二名萬科 646 億元、第三名融創(chuàng)中國 503 億元。

　　值得關(guān)注的是，前兩月房企銷售額普遍大幅下滑。Top50 房企中，僅首開一家房企銷售額錄得小幅增長 2.7%，稱得上是一枝獨秀，其余房企同比表現(xiàn)均下降，下降三到四成是主流，部分房企下降幅度甚至達到 50%-60%。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，TOP100 房企銷售額均值為 103.0 億元，同比下降 34.0%;其中銷售額超百億房企 30 家，較去年同期減少 24 家;超五十億房企 26 家，較去年同期減少 16 家。TOP100 房企權(quán)益銷售額均值為 77.6 億元，權(quán)益銷售面積均值為 56.3 萬平方米。

　　2022 年 1-2 月房企各陣營數(shù)量及銷售額均值情況

　　分陣營來看，不同陣營均出現(xiàn)大幅下降，其中第一陣營下降最快。百億以上陣營共 30 家，銷售額增長率均值為 -38.4%，為四個陣營中下降最快。第二陣營(50-100 億)有 26 家企業(yè)，銷售額增長率均值為 -34.1%;第三陣營(30-50 億)共 24 家，銷售額增長率均值為 -31.9%，第四陣營共 20 家，銷售額增長率均值為 -28.8%。

　　銷售壓力下，房企均有不同程度的降價促銷行為，但 " 內(nèi)卷式 " 降價并未喚醒低迷的樓市，對成交拉動效果有限。從城市方面來看，成交幾乎是全線下降。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，28 個重點監(jiān)測城市成交面積環(huán)比下降 32%，同比下降 35%。

　　一線城市供應(yīng)再陷低迷，成交全線回落，同、環(huán)比分別下降 25% 和 42%。其中，北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng)新低，同比跌幅都在 40% 附近。上海市場熱度慣性延續(xù)，成交同比增長 33%。24 個二、三線城市市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同、環(huán)比分別下降 37% 和 29%。

　　克而瑞分析認(rèn)為，全國市場大環(huán)境持續(xù)轉(zhuǎn)冷，品牌房企接連暴雷，疊加實際經(jīng)濟低迷居民消費預(yù)期轉(zhuǎn)淡，導(dǎo)致市場信心嚴(yán)重缺失，客戶對未來房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌，體現(xiàn)于剛需客群全城比價格，改善性客群越跌越不買。展望 3 月，從政策底到市場底仍需要一定的傳導(dǎo)發(fā)酵周期，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，3 月成交整體提升幅度有限，而受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或?qū)⑦M一步擴大。

　　資金壓力下

　　房企持續(xù)經(jīng)營承壓

　　在市場下行、回款受限情況下，房企普遍面臨流動性緊張的困境，對融資的依賴進一步加深，融資能力將是房企持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵。

　　但遺憾的是，目前房企融資環(huán)境仍難言樂觀，這讓本就不富裕的現(xiàn)金流雪上加霜。盡管歷年來房企年初的融資規(guī)模一般相對較高，但今年目前大部分房企融資仍然受限。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022 年 1-2 月行業(yè)典型房企的發(fā)債并沒有迎來明顯改觀，同比遠低于歷史同期。同時，房企融資能力進一步分化，從今年以來的房企融資結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前新發(fā)債企業(yè)仍以國資隊為主、輔以少部分優(yōu)秀的民營房企，國企央企的發(fā)債總量占到近 5 成。

　　從債務(wù)到期情況來看，2022 年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6 月份的到期量均超過 600 億元，超 2022 年月均到期水平。特別是境外債的償還壓力較大，1-6 月境外債到期占今年總債券到期量超過 60%。整體來看，目前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，金融機構(gòu)的白名單也主要針對國資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民企，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，目前部分地方的政策雖然出現(xiàn)了松動的跡象，但行業(yè)整體依然處于下行區(qū)間，任何一家房企都不應(yīng)該對自己的融資能力過于樂觀，只有實打?qū)嵉匿N售回款以及處理手上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得資金的回籠，才是度過目前行業(yè)嚴(yán)冬的最好方式。