繼推出2022年首批集中出讓土地，并調整供地相關規則與要求后，東莞在近期再次發布了關于樓市的新通知。

　　根據東莞市住房和城鄉建設局(以下簡稱“東莞住建局”)官網發布的《關于調整商品房預售轉現售合同文本有關事宜的通知》(以下簡稱《通知》)，自2022年4月1日起，取得預售許可證的樓盤項目，在完成不動產首次登記(即“確權”)以及房產交易平臺可獲取不動產實測權籍數據后，需使用“現售”合同成交。

　　值得注意的是，按照此前規定，開發商須將商品房預售資金等全部存入預售款專用賬戶，否則將面臨行政處罰等后果。有市場觀點認為，上述新規實施后，開發商對收入將擁有更大的支配權。

　　對此，3月30日，東莞住建局方面向記者表示，自商品房買賣合同網簽備案相關職能劃轉到該局后，為理順實際操作過程中出現的業務流程銜接不暢、降低工作效率的相關問題，該局從系統建設和業務銜接方面著手加快解決，“因此，本次調整商品房預售轉限售合同文本屬于正常業務優化范疇。”

　　交易規范化

　　《通知》顯示，此次調整的目的在于“進一步規范商品房交易行為，保障交易當事人的合法權益，維護商品房交易市場秩序。”

　　東莞住建局方面對記者進一步解釋稱，由于該局在2014年6月已取消辦理《商品房預售許可證》延續和商品房預售轉現售手續，但在實際操作中，部分預售商品房項目在完成確權手續后仍有少量房屋未完成銷售，又無法辦理預售轉現售手續，只能繼續選擇預售的合同模板。

　　按有關法規，預售資金須進入監管賬戶，而本身項目確權后就可申請解除監管，故導致房地產交易管理部門在系統監測到無首期款進賬記錄后，需人工核實項目是否已完成確權，存在業務流程銜接不暢、降低工作效率的問題。

　　根據《通知》要求，開發商在進行合同簽約環節時，使用《商品房買賣合同(現售)示范文本》(GF-2014-0172)的前提條件是房地產項目“取得商品房預售許可證”“完成不動產首次登記”“東莞市房產交易平臺可獲取到不動產實測權籍數據”。

　　東莞住建局方面稱，為減少此次業務調整對購房人及開發企業的影響，該局主要采取兩點措施，一是為確保系統運行順暢，提前對有關業務調整進行試運行，根據運行情況馬上改進;二是為加快存量項目業務申請辦理，該局已調配相應工作人員專門協助處理，對于開發企業提交的業務承諾接收1個工作日內完成，并安排一條專線由專人接聽，對企業、群眾來電咨詢進行解答。

　　記者注意到，2021年9月，東莞住建局發布的《關于加強商品房預售款收存管理的通知》要求，開發商須將商品房預售資金，包括購房人按照認購協議、合同等約定支付的全部房價款(含定金、首付款、分期款、全款及按揭貸款等所有預售款)全部存入預售款專用賬戶，否則將面臨被暫停監管資金撥付和商品房網簽，以及被依法依規作出行政處罰處理的后果。

　　東莞住建局方面表示，根據《廣東省商品房預售管理條例》相關規定，實施商品房預售資金監管的主要目的是為了保障房地產項目竣工交付，維護購房人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。實行現售的商品房項目，因已完成工程竣工驗收備案，故按相關法規無需對其銷售資金進行監管。

　　實行綜合施策

　　事實上，在此次調整商品房預售轉現售合同文本之前，東莞在土地市場方面也迎來了新變化。

　　3月13日，東莞市自然資源局官網一次性發布8宗集中出讓商住用地，東莞在2022年啟動了“雙集中”供地模式。

　　所謂的“雙集中”，即“集中發布出讓公告，集中組織出讓活動。”東莞此次首批集中供地涉及道滘、塘廈等6個鎮街，將于4月19日至4月20日進行集中競價出讓。

　　東莞市自然資源局方面此前對記者表示，根據上級要求，東莞作為全國29個重點監控城市，今年住宅用地需實施“兩集中”供地。

　　記者注意到，相比2021年的土地出讓規則，東莞此次集中供地除塘廈地塊外，其余7宗土地均取消了無償配建安居房的要求，同時出讓條件中不再約定地塊的住宅售價。這也就意味著，相關地塊在未來入市的價格將結合實時的備案政策。

　　不過，與此前規則相比，上述集中掛牌的8宗土地仍沿用“最高限價+終次報價”的出讓方式，采用“終次報價”形式確定最終競買人。另外，本次競買條件仍對開發資質進行要求，并禁止馬甲參加。

　　對于此次《通知》出臺的時點與內容，是否與上述東莞市自然資源局發布的集中出讓土地中相關規定的變化有所關聯?

　　對此，東莞住建局方面予以否認，并稱，“我局自2021年11月18日起啟用新的商品房網上簽約系統，其后持續對系統進行改造完善。本次業務調整時間主要是基于新系統開發完善已滿足預售轉現售合同文本的功能。”

　　值得注意的是，自2021年以來，東莞先后出臺了“莞六條”“莞八條”，并首次制定和發布了二手住房交易參考價格等。

　　東莞住建局方面此前對記者表示，“通過精準調控、綜合施策，較好地實現了穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，房地產市場亂象明顯減少，長效調控機制逐步完善，對規范市場秩序發揮積極的效果。”

　　據其介紹，該局下一步將根據有關政策實施情況跟蹤進一步優化完善，提高對企服務效率和質量。同時根據國家和省的部署要求，進一步加強商品房預售資金監管，更好保障購房人權益。

　　需求有待釋放

　　一系列調控組合拳措施背后，東莞當地樓市也出現明顯變化。

　　根據東莞住建局發布的數據，2022年2月，東莞全市一手商品住宅的成交量為873套(其中地面建筑層數超過4層的有851套，均價為23055元/平方米);二手住宅成交量為405套，面積合計4.49萬平方米，均價為18008元/平方米。

　　上述成交的一手商品住宅中，成交數最高的集中在城區片區的石碣鎮，其次為濱海片區的厚街鎮。二手住宅中，成交數最高的集中在城區片區的南城街道，其次為東部產業園片區的常平鎮。

　　2022年1月，東莞全市一手商品住宅的成交量為1774套(其中地面建筑層數超過4層的有1720套，均價為23696元/平方米);二手住宅成交量為791套，面積合計9.14萬平方米，均價為17499元/平方米。

　　值得注意的是，東莞二手住宅的成交量在2021年10月觸底后反彈，但截至目前連續五個月的月成交量仍低于1000套。2021年8月及2021年9月，該數據分別為1682套、1516套。

　　東莞住建局統計數據顯示，2021年12月底，東莞全市新建商品住宅庫存情況為建筑面積389.48萬平方米，住宅套數為32262套。

　　中指研究院分析認為，今年2月，東莞的商品住宅市場一方面受調控政策持續影響，市場購房信心尚未恢復，觀望情緒較為濃厚;另一方面，受傳統春節假期影響，購房者置業減少。

　　根據中指研究院統計，2月份東莞全市共新增商品住宅1104套，合計面積12.6萬平方米。新增商品住宅套數、面積環比分別減少24.1%、19.8%。

　　不過，進入3月份，東莞的住宅成交出現上漲趨勢。根據東莞樂居發布的數據，2月28日至3月6日，東莞新建商品住宅網簽量為300套，環比增加約40%，連續4周回升，城區片區及松山湖等熱點片區的成交出現回暖勢頭;二手住宅網簽212套，環比增加16%，均價18232元/平方米。

　　東莞住建局近日發布的數據顯示，3月21日至3月27日，東莞新建商品住宅網簽數為1429套，環比增加約1187%;二手住宅網簽203套，環比增加150%，均價19651元/平方米。（記者 陳婷 童海華 深圳報道）