剛剛過去的6月份，隨著疫情防控形勢好轉(zhuǎn)，此前受抑制的租賃需求集中釋放，加之高校畢業(yè)生陸續(xù)進(jìn)入租賃市場，推動(dòng)北京租賃市場快速恢復(fù)，單月租賃成交量環(huán)比增加超50%。不過，整體來看，今年上半年北京租賃需求相對(duì)較弱。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-6月份北京租賃市場成交量同比小幅減少4.9%。

　　展望下半年市場走勢，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，7、8月租賃市場將達(dá)到全年熱度高峰，在疫情常態(tài)化防控的背景下，預(yù)計(jì)下半年北京租賃市場將保持較高活躍度。

　　現(xiàn)象：

　　租賃市場房源增多，空置期拉長

　　今年上半年，房地產(chǎn)中介門店整體受疫情等因素影響，租賃成交量下滑的情況較為明顯。“5月受疫情影響最大，全月基本沒有帶看。6月中下旬，隨著疫情逐步緩解，租賃市場開始有了活躍度。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)月壇南街店的店東鐘英劍如是說。

　　鐘英劍所在的門店位于月壇商圈。據(jù)其介紹，房源方面，今年上半年，掛牌可出租房源明顯增多，相比往年同期，增長60%以上。以靈境小區(qū)為例，去年同期，小區(qū)在租房源基本保持在3-5套，而今年上半年，在租房源增長到20-30套。此外，空置期此前基本在10天左右，現(xiàn)在拉長到一個(gè)多月甚至兩個(gè)月;租金方面，報(bào)價(jià)基本與去年同期持平，成交價(jià)的下降幅度則在10%左右。

　　今年上半年，甘家口商圈的租賃市場亦受到春節(jié)和疫情兩大因素影響。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新禹加盟店的店東周新凱介紹：“前3個(gè)月，特別是春節(jié)后的2、3月份，相比去年，租賃成交量出現(xiàn)15%-20%的上漲，但這一趨勢被疫情打破，特別是5月份，成交量跌至正常值的一半以下。不過，隨著6月中下旬疫情的緩解，市場開始有了起色，此前積壓的需求將迎來集中釋放。”

　　長租公寓方面，以樂乎公寓為例，今年上半年，其在北京市場的綜合出租率下降5%。不過，在樂乎公寓CEO羅意看來，當(dāng)下疫情防控常態(tài)化，畢業(yè)季也屬租賃市場旺季，因此，預(yù)計(jì)后續(xù)成交數(shù)據(jù)會(huì)有明顯提升;而在租金方面，樂乎公寓響應(yīng)國家政策，續(xù)約沒有漲幅，小部分門店的“新簽”會(huì)有略微上浮的調(diào)整。

　　租賃交易量受影響的并非個(gè)例。據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2022年上半年，我愛我家北京區(qū)域住房租賃交易量環(huán)比2021年下半年下降11.6%，同比2021年上半年增長2.3%。受5月疫情影響，2022年上半年交易量同比增幅較上年同期有所收窄。

　　機(jī)構(gòu)：

　　上半年租賃成交量同比微降，租金微漲

　　縱觀整體市場，今年上半年，北京租賃需求相對(duì)較弱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京租賃市場成交量同比小幅減少4.9%。

　　分月度來看，雖然2、3月份北京租賃市場如期迎來春節(jié)后的租賃旺季，不過，5月份，租賃市場受疫情影響顯著，很多租客線下看房或搬家不便，換租需求受到抑制，因此，5月份租賃成交量環(huán)比減少超20%。而隨著疫情好轉(zhuǎn)，此前受抑制的租賃需求集中釋放，高校畢業(yè)生陸續(xù)進(jìn)入租賃市場，推動(dòng)6月份北京租賃市場快速恢復(fù)，租賃成交量環(huán)比增加超50%。

　　分城區(qū)來看，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，東城、西城、海淀、朝陽、豐臺(tái)、石景山等10個(gè)城區(qū)中，石景山、順義租賃成交量同比增加，其余8個(gè)城區(qū)租賃成交量均有不同程度的減少。其中，隨著去年12月地鐵11號(hào)線、S1線(金蘋區(qū)間)的開通，石景山區(qū)租客的通勤便利性提高，因此，今年上半年，石景山租賃成交量同比增幅超過10%。

　　而從租金水平來看，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，上半年，北京租金相對(duì)穩(wěn)定，租金水平為86.2元/平方米，同比微漲，但仍低于2019年同期1.0%。各城區(qū)租金同比均出現(xiàn)微漲。

　　集中式租賃住房方面，ICCRA住房產(chǎn)業(yè)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年北京集中式租賃住房市場整體運(yùn)營平穩(wěn)，平均出租率穩(wěn)定，其中一季度為90.37%，二季度為90.41%，環(huán)比基本持平;平均租金受保障性租賃住房陸續(xù)入市的影響，增幅較小，其中一季度增幅為4.13%，二季度為1.47%。

　　展望：

　　下半年租賃市場或保持較高活躍度

　　值得一提的是，受疫情影響，租客對(duì)于整體居住環(huán)境的要求發(fā)生了變化。去年大學(xué)畢業(yè)的租客王靜(化名)，在疫情解封后決定提高預(yù)算找個(gè)新住處。長時(shí)間和室友打交道，讓她意識(shí)到私密空間的重要性，這次搬家更希望可以有獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房。同時(shí)她也表示，將“物業(yè)服務(wù)”納為選擇的參考因素之一。

　　這樣的租房需求升級(jí)，在業(yè)內(nèi)人士看來，或許會(huì)帶動(dòng)市場租賃品質(zhì)的整體上升，對(duì)租金水平或有正面影響。而這并非個(gè)例，據(jù)巴樂兔研究院大數(shù)據(jù)顯示，青年租房群體在換房時(shí)更傾向于獨(dú)衛(wèi)、物業(yè)服務(wù)好的小區(qū)。而隨著疫情防控穩(wěn)定向好，以及積壓需求的釋放，預(yù)計(jì)租房市場的熱度將持續(xù)至8月。

　　展望接下來市場行情，貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示，今年高校畢業(yè)生規(guī)模創(chuàng)歷史新高，北京對(duì)畢業(yè)生保持較高的吸引力，隨著越來越多畢業(yè)生留京工作，市場上新增租賃需求旺盛，預(yù)計(jì)7、8月租賃市場將達(dá)到全年熱度高峰，在疫情常態(tài)化防控的背景下，預(yù)計(jì)下半年北京租賃市場將保持較高活躍度。

　　我愛我家研究院分析認(rèn)為，7月、8月北京住房租賃交易量或?qū)⑦_(dá)到年內(nèi)新高，租賃旺季將會(huì)如期到來。9月開始直至年末，市場逐步進(jìn)入淡季，9-12月交易量將穩(wěn)步回落。只要不再出現(xiàn)較大范圍的疫情反復(fù)，下半年北京住房租賃市場依舊向好。租金方面，受交易量、市場淡旺季等因素影響，預(yù)計(jì)7月、8月北京住房租賃平均租金持續(xù)穩(wěn)中微升，9-12月租金則將持續(xù)穩(wěn)步回落，全年租金波動(dòng)將保持平穩(wěn)。

　　“下半年，部分市屬國企租賃住房項(xiàng)目將逐步入市，其中大部分為保障性租賃住房項(xiàng)目，基于此，預(yù)計(jì)租金將維持微幅上漲態(tài)勢。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然如是說。