近日，滬深交易所分別發布并施行《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)規則適用指引第4號——保障性租賃住房(試行)》和《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第4號——保障性租賃住房(試行)》(以下統一簡稱《指引》)，對保障性租賃住房試點發行基礎設施REITs進行規范和引導。《指引》主要包括業務參與機構與基礎設施項目、回收資金使用與監管、運營管理與信息披露等三方面內容。

　　在業務參與機構與基礎設施項目方面，原始權益人應當為開展保障性租賃住房業務的獨立法人主體，不得開展商品住宅和商業地產開發業務，不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產開發項目變相融資，或者變相規避房地產調控要求。原始權益人控股股東或者其關聯方業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發的，原始權益人應當在資產、業務、財務、人員和機構等方面與商品住宅和商業地產開發業務有效隔離，保持相對獨立。

　　基礎設施項目應當權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續的市場化收益，并經有關部門認定為保障性租賃住房項目，配租對象、租金標準等符合相關政策要求。基礎設施項目運營時間原則上不低于3年。運營時間不滿3年的，項目應當滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控，且已能夠實現長期穩定的收益。

　　在回收資金使用與監管方面，為促進保障性租賃住房領域投融資良性循環，《指引》明確因特殊原因導致回收資金投資計劃無法正常執行，確需變更回收資金用途的，原始權益人應當向本所提交回收資金投向變更報告，基金管理人應當確認符合回收資金投向要求并披露臨時報告。

　　為防范回收資金進入非租賃住房等房地產開發領域，對于原始權益人控股股東或者其關聯方的業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發的，要求原始權益人應當建立并落實回收資金管理制度，對回收資金嚴格實行閉環管理。同時，明確回收資金投資的新項目通過子公司或者其他關聯方實施的，該子公司或者其他關聯方也應當遵守原始權益人相關回收資金管理制度。

　　在運營管理與信息披露方面，《指引》要求基金管理人和運營管理機構按照國家有關保障性租賃住房相關政策制定適宜的運營管理機制，提高運營效率，促進保障性租賃住房領域運營管理專業化。針對保障性租賃住房基礎設施REITs特征，明確招募說明書除常規披露事項外，還應當披露原始權益人業務獨立性情況、保障性租賃住房認定依據和歷史運營數據，以及回收資金使用安排等。