2021年2月，自然資源部提出在全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行住宅用地“兩集中”出讓，截至目前實(shí)施已有1年半時(shí)間，各地塊項(xiàng)目入市情況也始終備受關(guān)注。同時(shí)，隨著集中供地的不斷推進(jìn)，各地土拍規(guī)則也有所調(diào)整，“現(xiàn)房銷售”的試點(diǎn)地塊不斷增加。據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2021年以來(lái)，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，其中，北京2022年各批次涉及現(xiàn)房銷售的地塊宗數(shù)逐漸增加。

　　“兩集中”項(xiàng)目入市規(guī)模遞減，民企去化率逐批次走低

　　根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至今年8月末，22個(gè)重點(diǎn)城市(市本級(jí))“兩集中”涉宅用地累計(jì)推出3429宗，成交2658宗，其中2021年共推出2331宗，成交1873宗。

　　自2021年實(shí)施“兩集中”出讓開始，按正常開發(fā)節(jié)奏來(lái)看，部分成交地塊將在今年陸續(xù)入市形成市場(chǎng)供應(yīng)，但對(duì)于銷售情況，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，自去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，地方平臺(tái)公司托底拿地成為常態(tài)，疊加銷售表現(xiàn)不佳，導(dǎo)致項(xiàng)目整體開發(fā)入市節(jié)奏較慢。

　　據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2021年22城涉宅集中供地入市項(xiàng)目以首批次為主，整體入市率較低。2021年，22城“兩集中”涉宅用地合計(jì)成交1873宗，成交規(guī)劃建筑面積22508萬(wàn)平方米，截至2022年8月，已入市項(xiàng)目605個(gè)，整體入市率32.3%。各批次來(lái)看，入市土地宗數(shù)及入市率逐批下降，2021年首批次涉宅用地成交778宗，入市362宗，入市率46.5%;二批次涉宅用地成交580宗，入市172宗，入市率29.7%;三批次涉宅用地成交515宗，入市71宗，入市率僅為13.8%。整體來(lái)看，2021年22城涉宅用地整體入市以首批次為主，首批次入市宗數(shù)占總?cè)胧凶跀?shù)59.8%，二批次、三批次地塊入市緩慢。

　　陳文靜還提到，項(xiàng)目銷售規(guī)模逐批次遞減，整體去化率不足五成。截至目前，2021年集中供地的項(xiàng)目入市面積共3226萬(wàn)平方米，銷售面積1426萬(wàn)平方米，整體去化率44.2%。各批次來(lái)看，首批次入市項(xiàng)目銷售956萬(wàn)平方米，去化率46.2%;二批次入市項(xiàng)目銷售面積326萬(wàn)平方米，去化率38.6%;三批次項(xiàng)目入市規(guī)模繼續(xù)走弱，項(xiàng)目銷售面積144萬(wàn)平方米，入市面積較低的情況下，去化率達(dá)46.0%。

　　值得注意的是，2021年集中供地項(xiàng)目整體入市率僅三成，而這些入市的項(xiàng)目中以央國(guó)企、民企開發(fā)為主，地方國(guó)資平臺(tái)項(xiàng)目整體入市率不足10%。對(duì)此，陳文靜表示，去年二批次集中供地以來(lái)，由于市場(chǎng)持續(xù)下行，房企投資意愿不足，而地方國(guó)資拿地多出于市場(chǎng)托底的目的，部分企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及開發(fā)意愿不足，導(dǎo)致整體項(xiàng)目入市節(jié)奏較慢。

　　此外，從去化率方面來(lái)看，據(jù)中指監(jiān)測(cè)，央國(guó)企項(xiàng)目較優(yōu)質(zhì)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，各批次去化率均在四成左右;民企去化率逐批次走低，去化率由首批次的48.0%降至34.2%，除了受各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情影響外，自去年下半年以來(lái)，部分民企出現(xiàn)違約現(xiàn)象，疊加7月“斷供潮”爆發(fā)，購(gòu)房者對(duì)期房交付產(chǎn)生擔(dān)憂，除部分優(yōu)質(zhì)民企的項(xiàng)目外，購(gòu)房者面對(duì)民企項(xiàng)目時(shí)更加謹(jǐn)慎。

　　“現(xiàn)房銷售”持續(xù)增加，但并非全面推行的合適時(shí)機(jī)

　　今年7月以來(lái)，部分城市的項(xiàng)目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象，對(duì)購(gòu)房者置業(yè)情緒和預(yù)期均帶來(lái)不利影響，陳文靜表示，現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，也能對(duì)樓盤質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束，有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。

　　其實(shí)，2016年至2019年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高，深圳、蘇州、南京、重慶、杭州、成都等城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，抑制土地市場(chǎng)熱度;2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)地塊成交率大幅下滑，據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2021年以來(lái)，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

　　8月24日，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，總土地出讓面積3282畝，總起始價(jià)277.4億元，將于9月23日正式出讓。值得一提的是，該批次地塊中首次推出現(xiàn)房銷售地塊。其中，蜀山區(qū)SS202210號(hào)地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷售實(shí)施”。

　　在2021年第二批集中供地中，北京首次試點(diǎn)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積;隨后在第三批集中供地中擴(kuò)大了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)范圍，且勁松地塊首次試點(diǎn)全部現(xiàn)房銷售;今年北京首批集中供應(yīng)的18宗地塊中，有9宗設(shè)置了達(dá)到觸頂價(jià)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的規(guī)則。同時(shí)，在8月18日，北京公布的第三批次供地18宗地塊中，仍然有海淀永豐、豐臺(tái)槐新、順義府前街等13宗項(xiàng)目設(shè)置了“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)。

　　對(duì)此，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)也提到：“相比較期房預(yù)售而言，現(xiàn)房銷售優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)購(gòu)房人可以通過(guò)看得見、摸得著的真實(shí)房源提升購(gòu)房安全感。”

　　陳文靜還提到，目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時(shí)機(jī)，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售對(duì)商品房存量、開發(fā)商資金、地方財(cái)政收入等均有較高的要求，當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對(duì)熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目?jī)?yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，并在試點(diǎn)過(guò)程中不斷完善配套政策，為未來(lái)更大范圍的推行積累經(jīng)驗(yàn)。短期來(lái)看，預(yù)計(jì)將有更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。