11月3日，澎湃新聞從官方微信公眾號“上海人大”獲悉，上海市第十五屆人大常委會第四十五次會議對《上海市住房租賃條例(草案)》進行了審議，現將《上海市住房租賃條例(草案)》公開征求意見。

　　《上海市住房租賃條例(草案)》(征求意見稿)共7章65條，主要內容包括健全治理機制、規范租賃行為、加強市場主體管理、突出民生保障、堅持服務監管并重等方面。此次公開征求意見時間為2022年11月2日至11月16日。

　　中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進指出，《上海市住房租賃條例(草案)》是繼北京之后，又一個規范住房租賃、長租公寓等新興業態的地方性法規。與北京類似，條例對住房租賃價格管理、規模化租賃管理、租賃資金監管等方面都做了相關規定。特別的，條例利用單獨一章對保障性租賃住房的制度定位、布局要求、建設要求、管理要求等進行了規定，突出了保租房的重要地位。

　　徐躍進指出，上海市租房人口規模大，租金水平高。根據第七次人口普查數據，上海市約38.7%的家庭戶在租房住。根據中指50城住宅租賃價格指數，2022年10月上海住宅平均租金為83.7元/平方米/月，租金水平居50城前列;租金收入比超30%。

　　對于制定背景，《條例》有關事項說明顯示，為進一步貫徹落實黨中央、國務院決策部署要求，堅持“房住不炒”“租購并舉”，積極培育和發展住房租賃市場，加大保障性租賃住房籌措供應，扎實推進住房租賃工作，有必要從地方性法規層面，健全治理機制、規范市場秩序、優化服務水平、提升管理效能，為更好滿足人民群眾對美好生活的向往提供堅實的法治保障。

　　出租人不得停水、停電或采取暴力等非法方式解除租賃合同

　　此次《條例》規范租賃行為，平衡租賃雙方權利義務關系。嚴格住房出租要求，明確出租住房應當遵守的規定，禁止群租。

　　具體而言，《條例》明確，出租住房應當遵守下列規定：(一)房屋符合國家和本市建筑、消防、治安、防災、衛生、環保等方面的標準和要求;(二)具備供水、供電等必要的生活條件;(三)以原始設計或者經有關部門批準改建的房間為最小出租單位;(四)廚房、衛生間、陽臺、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨出租用于居住;(五)每個房間的居住人數和人均居住面積符合本市相關規定;(六)法律、法規、規章的其他規定。

　　禁止違反前款第三、四、五項規定，將出租住房用于群租。同時，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租。

　　若違反第二款、第三款規定，出租住房不符合相關規定的，由區房屋管理部門責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　此外，上海市鼓勵租賃當事人訂立長期住房租賃合同，建立穩定的租賃關系。

　　《條例》規定，出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務標準等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。

　　租賃企業不得散布漲價信息，哄抬租金

　　在加強市場主體管理，規范住房租賃市場秩序方面，《條例》加大對個人“二房東”監管力度，同時加強對房地產經紀機構和住房租賃企業的管理，包括建立備案制度、從業人員實名從業、規范房源信息發布、實行合同網簽、資金監管要求等。

　　《條例》顯示，住房租賃企業、房地產經紀機構應當依法辦理市場主體登記。經營范圍應當注明“住房租賃”或者“房地產經紀”。個人以營利為目的轉租房屋達到規定數量，從事住房租賃經營活動的，應當依法辦理市場主體登記。

　　按照《條例》，住房租賃企業承租個人住房從事轉租業務的，應當按照規定，在商業銀行開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，并通過住房租賃平臺向社會公示。

　　住房租賃企業向承租人一次性收取租金超過三個月的部分，以及收取押金超過一個月租金的部分，應當存入住房租賃交易資金監管專用賬戶。

　　按照規定，住房租賃企業、房地產經紀機構不得有下列行為：(一)捏造、散布漲價信息，哄抬租金;(二)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易;(三)泄露或者不當處理租賃當事人的個人信息或者商業秘密;(四)濫用市場支配地位，強制捆綁消費;(五)侵占、挪用住房租賃交易資金;(六)法律、法規、規章禁止的其他行為。

　　同時，房地產經紀機構不得隱瞞真實的房屋交易信息，賺取租金差價;不得為禁止出租、轉租的住房提供經紀服務。

　　擴大保障性租賃住房供給，緩解特定群體的住房需求

　　在保障性租賃住房方面，《條例》顯示，市按照政府引導、市場運作原則，加快發展保障性租賃住房，擴大供需適配、租期穩定、租金優惠、公共服務配套的保障性租賃住房供給，有效緩解特定群體的住房需求，切實發揮保障性租賃住房在租賃市場中的示范引領作用。

　　《條例》顯示，保障性租賃住房重點在新城等人口導入區域、高校園區、產業和商務商業集聚區、軌道交通站點周邊等租賃需求集中、生產生活便利、交通便捷的區域進行布局。

　　按照國家和上海市有關規定，商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，可以改造為保障性租賃住房。

　　同時，上海市針對不同層次需求，建設住宅型、宿舍型保障性租賃住房，其中住宅型保障性租賃住房以小戶型為主。保障性租賃住房實行全裝修，配備必要的基本生活設施，并充分考慮承租人需求特點，合理配置公共服務和商業服務設施，適當增加公共活動和共享空間。

　　租金方面，保障性租賃住房出租人應當以低于同地段同品質市場租賃住房的租金水平確定租賃價格，向區房屋管理部門備案，并向社會公布。保障性租賃住房租金不得高于備案的租賃價格，并應當按月或者按季度收取;收取的押金不得超過一個月租金。

　　ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示，《條例》特別專章細化了保障性租賃住房的相關要求，在一線城市中尚屬首例。其明確了“政府引導、市場運作”基本定位，同時從加強源頭規劃，對保障性租賃住房的布局要求、建設要求給予了明確規定，基于“重點區域布局+全裝修配置+公共區域配套“的原則，結合規范租金和租期的舉措，強調了保障性租賃住房的“機構化管理”、民生兜底的屬性。此外，支持利用住房公積金計提用于相關保障性租賃住房建設、供應，也為上海保障性租賃住房籌集資金開通了綠色通道。