據央視新聞，國務院總理李克強11月22日主持召開國務院常務會議，會議提出，落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策。推進保交樓專項借款盡快全面落到項目，激勵商業銀行新發放保交樓貸款，促進房地產市場健康發展。

　　這也是11月以來，政府部門對房地產市場的再一次發聲。

　　多項政策打出房地產金融“組合拳”，一行兩會齊發聲

　　進入11月，金融管理部門推出多項舉措，整合了信貸、保函、債券等多種手段，涉及“保交樓”、預售監管資金、房企并購等多個方面，打出房地產金融“組合拳”。

　　11月11日，央行、銀保監會聯合發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，在房地產信貸投放、“保交樓”金融支持、風險處置、保護金融消費者權益、階段性調整金融政策等方面作出了16條明確要求(簡稱“金融支持16條”)。

　　11月14日，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、人民銀行辦公廳等三部門聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，對商業銀行出具保函置換預售監管資金相關要求，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展提出了12條要求。

　　隨后，2022金融街論壇年會召開，據“國是直通車”11月21日報道，金融監管部門一行兩會主要負責人再度針對房地產市場發聲。

　　中國央行行長易綱指出，針對前期一些房企風險暴露導致逾期交房，官方已出臺2000億元“保交樓”專項借款，支持已售住房的建設交付，并研究設立鼓勵商業銀行支持“保交樓”結構性政策工具。

　　中國證監會主席易會滿表示，當前，要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。

　　同日(11月21日)，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作。

　　人民銀行黨委委員、副行長潘功勝介紹，在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，人民銀行將面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。

　　《經濟日報》報道顯示，2021年恒大風險顯性化后，引發了和其模式類似的高負債、高杠桿、高周轉、膨脹速度非常快的房企的違約風險。疊加房地產市場需求中樞水平下降、疫情頻繁擾動等因素，放大了房企風險的外溢性。

　　“在這種情況下，金融機構避險是正常現象，但不能過度避險。”潘功勝說，目前，過度避險現象仍在不同程度上存在，如部分金融機構對民企融資“一刀切”等。潘功勝強調，各商業銀行應根據“16條”(《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》)重新評估各行內部政策，和“16條”精神保持一致。

　　多家銀行跟進響應，七家房企獲得數千億高額授信

　　為響應“金融支持16條”相關政策及落實全國性商業銀行信貸工作座談會會議精神，11月23日，多家銀行陸續對外發布信息，深化銀企合作。

　　其中，萬科與多家銀行簽署戰略協議，一日內獲得超兩千億授信額度。11月23日上午，交通銀行與萬科集團簽署全面戰略合作協議。根據協議，交行將為萬科集團提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務，包括但不限于房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應鏈融資、債券投資等。

　　同時，中國銀行與萬科集團簽署《戰略合作協議》，根據協議，中國銀行將為萬科集團提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度，在房地產開發貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應鏈融資等業務領域深化全方位業務合作。

　　此外，中國農業銀行亦與中海發展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團五家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式，銀企各方將利用各自行業優勢，整合資源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共贏的原則，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域，在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業務方面，進一步加深合作，建立長期穩定的合作關系。

　　同日，美的置業與交通銀行總行簽署200億元全面戰略合作協議，根據協議，交通銀行將為美的置業提供不超過200億元人民幣意向性授信額度，額度適用范圍包括但不限于房地產開發貸款、債券投資、并購貸款、保函、供應鏈融資等。

　　中指研究院企業事業部研究負責人劉水指出，農行、交行、中國銀行與多家房企簽署全面戰略合作協議，是對11月11日央行、銀保監會“金融支持16條”和11月21日全國性商業銀行信貸工作座談會會議精神的落實。

　　“金融支持16條”指出，穩定房地產開發貸款投放，鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。同時，全國性商業銀行信貸工作座談指出，全國性商業銀行要增強責任擔當，發揮“頭雁”作用，保持房地產融資平穩有序，穩定房地產企業開發貸款、建筑企業貸款投放。

　　劉水認為，根據近期政策精神，要穩定房地產貸款，全國性商業銀行要增強責任擔當，支持優質房企發展。為落實這些精神，后續將有更多銀行及房企簽署合作協議，增加房地產貸款投放。

　　“三箭齊發”促進民營房企融資恢復

　　在諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄看來，近期尤其是進入11月份后針對房地產的支持政策出臺更為頻繁，并且相對來說較為全面和廣泛，金融16條從供需兩端全方位入手，第二支箭從房企融資方向施力，整體來看，本輪政策力度較大。

　　據交易商協會網站11月8日消息，2018年，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，經國務院批準，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓展融資。民營企業債券融資支持工具作為“第二支箭”，有力引導市場機構改善對民營企業的風險偏好和融資氛圍，有效緩解了民營企業信用收縮問題，促進了民營企業融資恢復，降低了民營企業融資成本。

　　11月22日，中國銀行間市場交易商協會發布消息稱，“第二支箭”繼續發力，近日，萬科企業股份有限公司向交易商協會表達了280億元儲架式注冊發行意向，待履行內部股東大會決策程序后正式報送;同時，金地(集團)股份有限公司也向交易商協會遞交了150億元儲架式注冊發行申請。

　　根據交易商協會公布的信息，“第二支箭”受理融資規模近千億元，截至目前，已經有五家房企披露儲架式注冊發行，總金額約930億元。

　　根據債務融資工具注冊發行自律規則，能夠向投資人規范進行信息披露的企業均可開展儲架式注冊發行。儲架式注冊發行是市場化、法治化、公開透明的發債管理模式，企業可在注冊有效期內結合需求分次發行。

　　另根據交易商協會11月23日消息，中債增進公司在民企債券融資支持工具(“第二支箭”)政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。

　　交易商協會稱，本次對龍湖集團等三家民營房企出具信用增進函，是“第二支箭”延期并擴容政策實施后首批信用增進業務，標志著政策框架下增信項目的快速扎實落地。

　　截至目前，中債增進公司已通過公開業務郵箱收到近百家民營房企增信業務意向，正在按照相關機制積極推進業務開展。

　　在業內人士看來，中債增進公司開具發債信用增進函，是支持民營房企發債的關鍵環節，標志“第二支箭”繼續發力。

　　與此同時，有房企人士向澎湃新聞表示，公司有意按照“第三支箭”的政策指導，引入國資股東，進行股權融資。另一家房企則在一場會議中表示，集團層面的引入國資股東比較難，入股項目則相對容易些。

　　市場筑底回升仍需具備三個條件

　　展望后市，陳霄提到，近期以來中央層面頻頻輸出重磅利好，對房地產市場意義非凡。多管齊下支持房地產，將有效促進行業信心的恢復，疊加疫情防控逐步優化，預計接下來到年底房地產市場將會加速修復，從當前的形勢來看，明年房地產市場出現明顯轉機是很有可能實現的。

　　58安居客房產研究院分院院長張波提到，不同于以往市場調整，本輪樓市下行周期疊加了國內外經濟變化因素、樓市進入新周期等諸多影響，也預示著市場筑底回升會相對波折。分離外部因素，單從房地產行業本身來看，預計本輪樓市的市場轉折點到來需具備三個條件，供給側房企金融支持實質落地、需求側針對一二線城市改善需求政策更大面積推行、保交樓推進不斷向好。

　　張波提到，房企的金融支持來看，兩部門聯合發布的金融16條對后市的影響會非常直接，政策清晰體現出保房企的思路，尤其對于優質民營房企的金融政策支持力度會進一步增強，加之“第二支箭”同步發力，11月“第二支箭”擴容首批民營房企現已落地，龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企獲得信用增進函，未來如果進度不斷加快，更多覆蓋頭部優質房企，就會產生明顯的拉動作用。

　　從需求側來看，一二線城市改善需求政策的大面積推行，目前來看首套的政策力度已經較為全面，但針對改善需求，尤其是賣一買一的改善性需求的支持力度，在一二線依然偏弱，全面推行的政策只有個稅退還。“認房不認貸”需要在更多城市推進，這才有利于加快改善置業這類大群體的入市節奏。同時針對改善置業也要有更多首付和利率層面的優惠，甚至在部分城市針對二套房的支持力度也需要明顯加強。

　　此外，保交樓政策的推進，保交樓保的是基礎信心，只有項目的交付得到有效推進，購房者才有信心入市，這一點在項目交付問題相對突出的城市尤其值得關注。一方面需要壓實房企責任，專項緊盯開工節奏，另一方面還需做好具備條件的信貸投放，協助推進項目有序復工，如期交付。