11月29日，北京2022年第四批集中供地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍如期舉行。本批次共出讓6宗住宅用地，其中朝陽(yáng)區(qū)3宗，門頭溝1宗，石景山1宗，通州1宗，總建設(shè)用地面積約14.86萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約31.93萬(wàn)平方米。

　　天氣降溫但土拍市場(chǎng)熱度不減，此次出讓6宗地塊共計(jì)攬金135.215億元，多家房企積極參與競(jìng)買，朝陽(yáng)區(qū)3宗地均以上限價(jià)格成交，分別被“保利、建工”聯(lián)合體、三元嘉業(yè)、金隅收入囊中。中建系房企收獲了石景山區(qū)和門頭溝區(qū)的兩宗住宅用地，而通州區(qū)永順鎮(zhèn)的一宗宅地被城建興華摘得。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年北京四輪集中供地共計(jì)出讓約228萬(wàn)平方米住宅用地，總規(guī)劃建筑面積約485萬(wàn)平方米，攬金超1615億元，低于去年的成交總金額1900億元。此外，有消息稱北京年內(nèi)或?qū)⑦M(jìn)行第五次集中供地。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)“多次少量”或成常態(tài)。

十余主體競(jìng)逐朝陽(yáng) 3宗地觸頂成交

　　三批次未供地的朝陽(yáng)區(qū)此次拿出了3宗住宅用地，房企爭(zhēng)奪最為火熱。其中平房鄉(xiāng)兩宗地塊相鄰，位于東五環(huán)外朝陽(yáng)北路與黃渠路(規(guī)劃)交匯處兩側(cè)，地塊南側(cè)不遠(yuǎn)處為地鐵6號(hào)線黃渠站，公共交通較為便利。周邊有雙橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、和錦匯、龍湖長(zhǎng)楹天街、朝陽(yáng)大悅城等配套，生活氛圍濃厚。

　　兩個(gè)地塊土地容積率均為2.5，銷售指導(dǎo)價(jià)均為8.5萬(wàn)元/平方米。地塊周邊近兩年無(wú)住宅用地供應(yīng)，目前也沒(méi)有新房項(xiàng)目在售。周邊有次新房保利首開(kāi)和錦薇棠、朝青知筑等，二手房掛牌價(jià)格在9萬(wàn)元/平方米左右。

　　今天上午平房鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目(一期)PF-44地塊率先開(kāi)拍，參與競(jìng)買的主體達(dá)到10家。開(kāi)拍前掛牌競(jìng)價(jià)已出價(jià)10輪，開(kāi)拍后金隅、中建玖合、三元嘉業(yè)等主體輪番報(bào)價(jià)，迅速觸達(dá)土地合理價(jià)格上限及現(xiàn)房銷售面積上限，最終“保利、建工”聯(lián)合體通過(guò)搖號(hào)成為最后的幸運(yùn)兒。土地成交價(jià)25.53億元，溢價(jià)率15%，現(xiàn)房銷售面積1萬(wàn)平方米。

　　平房鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目(一期)PF-45地塊爭(zhēng)奪則更為激烈，中建集團(tuán)旗下5家地產(chǎn)子公司以及三元嘉業(yè)、城建興華、首開(kāi)、金地等14家主體同場(chǎng)競(jìng)技，是本次競(jìng)買主體最多的一宗地塊。另外，競(jìng)買者中還有一個(gè)新面孔京宸盛匯，為今年11月新注冊(cè)的北京民營(yíng)企業(yè)。

　　現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍在迅速觸達(dá)地價(jià)上限24.38億元和現(xiàn)房銷售面積上限1萬(wàn)平方米后，以搖號(hào)方式確定了三元嘉業(yè)為競(jìng)得者。三元嘉業(yè)是首農(nóng)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)企業(yè)，為北京市屬國(guó)企，此前曾開(kāi)發(fā)過(guò)海淀區(qū)首個(gè)自住型商品房海淀·嘉郡等項(xiàng)目。在近兩年北京的集中供地中三元嘉業(yè)雖然多次報(bào)名，但一直未有斬獲。此次摘得平房鄉(xiāng)這宗熱門地塊，應(yīng)該拿出什么樣的產(chǎn)品，將是三元嘉業(yè)的新課題。

　　9家主體參與了崔各莊鄉(xiāng)奶西村棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目29-321地塊的競(jìng)拍，好運(yùn)加持的金隅在最終的搖號(hào)中勝出，以32.315億元和3.5萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積拿下該地塊。

　　這一地塊容積率為2.22，銷售指導(dǎo)價(jià)為8.5萬(wàn)元/平方米。地塊北側(cè)是今年6月第二批集中供地出讓的望京樾和中建宸園。據(jù)悉，望京樾開(kāi)盤十天銷售額近60億，稍晚開(kāi)盤的中建宸園首期洋房也已基本售罄。兩個(gè)項(xiàng)目的好成績(jī)讓本次出讓的新項(xiàng)目更受市場(chǎng)矚目，而仍處在望京輻射區(qū)新盤“紅海”中的部分項(xiàng)目或許將遭受更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

中海補(bǔ)倉(cāng)石景山古城 銷售指導(dǎo)價(jià)期、現(xiàn)房區(qū)別定價(jià)

　　最后出場(chǎng)的石景山區(qū)老古城綜合改造土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1608-626地塊在5次出價(jià)后，被中海新城以28.4億元摘得，溢價(jià)率5.58%。該地塊位于西五環(huán)外，臨近地鐵1號(hào)線古城站，周邊配套較為齊全。

　　石景山可以說(shuō)是中海的“主場(chǎng)”，深耕十余年，打造了中海金石公館、中海寰宇天下、長(zhǎng)安云錦、中海天鉆、中海云庭等十多個(gè)項(xiàng)目。在售的中海寰宇天下·天賦臨近本次出讓的地塊。

　　值得一提的是，該地塊首次設(shè)置了兩種銷售指導(dǎo)價(jià)，預(yù)售指導(dǎo)價(jià)為7.58萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價(jià)為7.88萬(wàn)元/平方米。北京鏈家研究院資深分析師岳微指出，差異化的期、現(xiàn)房指導(dǎo)價(jià)格既解決房企現(xiàn)房銷售資金壓力問(wèn)題，也符合房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展的客觀規(guī)律。中指研究院土地事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人張凱則認(rèn)為，對(duì)期房銷售和現(xiàn)房銷售區(qū)別定價(jià)，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲給出了一定的空間，也為房企的資金成本提供了一定的“補(bǔ)償”。

　　除了今天現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的4宗地外，28日門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)南區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目MC00-0015-6050地塊被“中建五局、中建方程”聯(lián)合體以7.9億元底價(jià)摘得。該地塊建設(shè)用地面積23004.15平方米，建筑控制規(guī)模 32205.81平方米，容積率為1.4，銷售指導(dǎo)價(jià)6.1萬(wàn)元/平方米，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)項(xiàng)目將規(guī)劃低密度的疊拼等類別墅產(chǎn)品。目前周邊二手房麗景長(zhǎng)安均價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米左右，大戶型的華潤(rùn)西山墅價(jià)格則在4.6萬(wàn)元/平方米左右。

　　通州永順鎮(zhèn)鄧家窯及永順村南部地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目FZX-0501-6007地塊則被城建興華以16.69億元收入囊中。該地塊容積率2.0，是本批次地塊中唯一限制套內(nèi)70/90的一宗。銷售指導(dǎo)價(jià)6.5萬(wàn)/平，位置在北京物資學(xué)院西側(cè)，近地鐵6號(hào)線物資學(xué)院路站。臨近的新房項(xiàng)目有石榴春和景明，銷售均價(jià)約7萬(wàn)元/平方米。

體量小熱度高 北京或加推第五批

　　盡管出讓土地?cái)?shù)量不多，但此次土拍熱度并不低。

　　岳微表示，雖無(wú)內(nèi)環(huán)地塊，但多數(shù)地塊均鄰近軌道交通線、生活配套完善且居住界面成熟，切實(shí)實(shí)現(xiàn)“職住平衡”，符合購(gòu)房者居住需求。疊加“第二支箭”、“金融16條”等政策利好，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境改善、信心提升，此次土拍熱度不減。

　　張凱也認(rèn)為北京四批次土拍熱度一定程度上超出預(yù)期。分析其原因，他認(rèn)為有三個(gè)方面：其一，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，北京、上海等個(gè)別城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度尚好，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇，本次全國(guó)各地多個(gè)中建系房企齊聚北京參拍，也從側(cè)面反映出這一點(diǎn)。其二，在今年四批次以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，都希望在今年四批次有所斬獲和補(bǔ)倉(cāng)。其三，北京的很多城投類企業(yè)均具備操盤開(kāi)發(fā)能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了新的臺(tái)階。

　　第四批集中供地順利收官的同時(shí)，市場(chǎng)傳出北京將舉行本年度第五次集中供地的消息。據(jù)未來(lái)科學(xué)城集團(tuán)官方微信公眾號(hào)顯示，昌平區(qū)將在北京第五批次供地中供應(yīng)1宗位于未來(lái)科學(xué)城西區(qū)信息園二期的住宅用地。

　　除北京外，南京、武漢、無(wú)錫、蘇州等城市都已公布了今年第五批次集中供地計(jì)劃，其中武漢市土地交易中心還表示將適時(shí)發(fā)布本年度第六批次集中供地公告。

　　已實(shí)行近兩年的集中供地制度正在變得更加靈活，中指研究院分析人士指出，部分城市放寬集中供地次數(shù)限制，未來(lái)“多次少量”或成常態(tài)。

　　而土地供應(yīng)的調(diào)整或許更加適應(yīng)市場(chǎng)需求。睿和智庫(kù)研究認(rèn)為，如果能因城施策，及時(shí)調(diào)整供地模式，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是件好事。當(dāng)下放松，甚至退出集中供地政策，恢復(fù)常態(tài)化供地，從地方政府的角度上來(lái)說(shuō)，有助于地方政府隨市場(chǎng)變化調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、頻率，減少土地流拍現(xiàn)象，進(jìn)一步提振土地市場(chǎng)的交易活躍度，找回曾經(jīng)的“信心”。對(duì)企業(yè)而言，常態(tài)化供地可以使得拿地更加靈活。通過(guò)降低土地供應(yīng)的集中度，為房企降低短期內(nèi)的資金壓力，提升房企拿地積極性。

(央廣網(wǎng)房產(chǎn)制圖)