3月16日收盤，物業(yè)股迎來(lái)久違的上漲，多只物業(yè)股漲幅超20%。雖然收盤后未有物業(yè)公司市值超千億，但盤中頭部物業(yè)公司市值已經(jīng)重回千億。隨著國(guó)家政策利好的落地與投資者信心的恢復(fù)，多只物業(yè)股市值齊超千億的盛景有望再次出現(xiàn)。

　　值得注意的是，無(wú)論是物業(yè)行業(yè)頭部上市公司，還是新上市的央企或國(guó)企物業(yè)公司，均在此前一次次股市普跌中迎來(lái)較大盤更大幅度的跌幅。物業(yè)行業(yè)在資本市場(chǎng)的至暗時(shí)刻或許已經(jīng)過(guò)去，但上市物業(yè)公司能否走出獨(dú)立行情、擺脫母公司依賴并培育獨(dú)立發(fā)展的能力卻仍需畫上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

　　上市紅利逐步消失

　　3月10日，中國(guó)金茂旗下金茂服務(wù)正式登陸港交所，上市首日即遭遇破發(fā)，此后連跌數(shù)日。3月16日下午，在國(guó)務(wù)院金融委定調(diào)后，金茂服務(wù)股價(jià)終于迎來(lái)首次拉升，兩日漲幅近30%，但仍較發(fā)行價(jià)跌去約40%。而先于金茂服務(wù)上市的胡同物業(yè)專業(yè)服務(wù)商京城佳業(yè)股價(jià)也較發(fā)行價(jià)跌去46%。

　　隨著新上市物業(yè)公司數(shù)量大幅減少與股價(jià)紛紛破發(fā)，以及尚未上市的行業(yè)龍頭宣布遞表或正計(jì)劃遞表，物業(yè)行業(yè)的估值正迎來(lái)新常態(tài)。

　　3月初，中國(guó)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司的《境外首次公開(kāi)發(fā)行股份(包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票派生的形式)審批》已處于接受材料階段，如審批通過(guò)，萬(wàn)物云或?qū)⒃诟劢凰峤徽泄蓵?shū)。

　　此前的 1月7日晚間，港交所披露，龍湖智創(chuàng)生活有限公司向港交所主板提交上市申請(qǐng)。公開(kāi)資料顯示，截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活共管理80個(gè)城市的835個(gè)住宅社區(qū)，在管建筑面積達(dá)到1.75億平方米;在全國(guó)13個(gè)城市運(yùn)營(yíng)59個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)下的總建筑面積為570萬(wàn)平方米，服務(wù)超過(guò)13000名租戶。

　　不難發(fā)現(xiàn)，在2021年房地產(chǎn)銷售額前十的企業(yè)中，除了金地集團(tuán)旗下金地智慧服務(wù)尚未明確表示遞表外，其余九家物業(yè)公司均已上市或即將上市。隨著頭部物業(yè)公司在資本市場(chǎng)再聚首，行業(yè)估值將基本定調(diào)。

　　與此同時(shí)，隨著物業(yè)標(biāo)的稀缺性的下降與行業(yè)估值參考標(biāo)的的豐富，物業(yè)公司上市的紅利和溢價(jià)正逐步消失。

　　公開(kāi)資料顯示，剛剛上市的金茂服務(wù)超額認(rèn)購(gòu)倍數(shù)僅為0.2倍。作為對(duì)比，早早上市的金融街物業(yè)公開(kāi)發(fā)售獲超額認(rèn)購(gòu)約146倍，遠(yuǎn)洋服務(wù)也獲得超額認(rèn)購(gòu)約8.91倍。

　　3月16日晚間，證監(jiān)會(huì)官方微信發(fā)文表示，證監(jiān)會(huì)將落實(shí)政府工作報(bào)告各項(xiàng)任務(wù)，扎實(shí)推進(jìn)全面實(shí)行股票發(fā)行注冊(cè)制改革。注冊(cè)制的全面推進(jìn)，無(wú)疑將加速上市物業(yè)公司估值的全面回歸。

　　母公司依賴癥未解

　　一次股市大潰敗，讓眾多物企的市場(chǎng)化努力似乎顯得毫無(wú)意義。母公司的發(fā)展與前景，仍是當(dāng)下物業(yè)公司發(fā)展以及資本市場(chǎng)高估值的最核心驅(qū)動(dòng)力。

　　2021年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)越發(fā)嚴(yán)峻，眾多房地產(chǎn)企業(yè)銷售額均出現(xiàn)大幅度下滑，房地產(chǎn)企業(yè)舊有發(fā)展模式面臨挑戰(zhàn)，流動(dòng)性危機(jī)凸顯。同時(shí)，在疫情影響下，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)探索步伐趨緩，發(fā)展路徑越發(fā)單一。受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)盈利不確定性增大，估值持續(xù)下滑。

　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)與估值的下滑，眾多房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)物業(yè)公司的股價(jià)出現(xiàn)了更大幅度的下滑。2021年7月至今，頭部物業(yè)公司股價(jià)跌幅普遍超過(guò)50%，部分上市物業(yè)公司股價(jià)跌幅一度超過(guò)70%，遠(yuǎn)超同期關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司40%左右的跌幅。

　　言必稱市場(chǎng)化發(fā)展的物業(yè)公司，仍然難以擺脫被束縛的命運(yùn)。事實(shí)上，自部分房企暴雷以來(lái)，出售旗下上市物業(yè)公司的傳聞甚囂塵上，部分甚至已經(jīng)接近成交。

　　翻閱各物業(yè)公司招股說(shuō)明書(shū)與企業(yè)年報(bào)，不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司對(duì)母公司的依賴，一是營(yíng)收，二是利潤(rùn)，三是成長(zhǎng)確定性。

　　2018年至2020年，眾多物業(yè)公司紛紛登陸資本市場(chǎng)，資本市場(chǎng)也迎來(lái)一波波物業(yè)上市熱潮。對(duì)比各物業(yè)公司的招股說(shuō)明書(shū)，可以發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)物業(yè)公司收入主要來(lái)源于母公司，利潤(rùn)更是如此。一個(gè)無(wú)法否認(rèn)的事實(shí)是，由于開(kāi)發(fā)商新交付的項(xiàng)目普遍處于維保期或剛剛交付入住，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況良好，管理和維保費(fèi)用低，使得新交付項(xiàng)目利潤(rùn)及利潤(rùn)率極為可觀，對(duì)物業(yè)公司整體利潤(rùn)率起到了極大的提振作用。

　　然而，隨著物業(yè)公司登陸資本市場(chǎng)與市場(chǎng)化發(fā)展的深入推進(jìn)，其利潤(rùn)率正逐步走低，且凈利潤(rùn)增速與營(yíng)收增速之間的差距越來(lái)越大。存量市場(chǎng)的紅海與惡性競(jìng)爭(zhēng)，以及高昂的管理費(fèi)用與設(shè)施設(shè)備維護(hù)成本，正逐步蠶食原本高企的利潤(rùn)率，也從另一個(gè)維度佐證了物業(yè)公司發(fā)展高度依賴母公司的事實(shí)。

　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)銷售額與銷售面積的下滑，物業(yè)公司在管項(xiàng)目的空置房數(shù)量正迅速增加。而在開(kāi)發(fā)商的付款鋪排中，空置房物業(yè)費(fèi)的支付順序往往較為靠后，能否按時(shí)到位正面臨越來(lái)越大的不確定性。這無(wú)疑給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司帶來(lái)了極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也是眾多投資人和資本市場(chǎng)近期紛紛看低物業(yè)股的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)商背景正從物業(yè)公司確定性增長(zhǎng)的最大動(dòng)力轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)公司營(yíng)收、利潤(rùn)不穩(wěn)定的較大隱患。

　　獨(dú)立發(fā)展道阻且長(zhǎng)

　　雖然物業(yè)公司來(lái)自獨(dú)立第三方的在管面積越來(lái)越大，占比也不斷提升甚至超過(guò)來(lái)自母公司的在管面積，但營(yíng)收與面積占比的背離與不斷下滑的利潤(rùn)率，以及資本市場(chǎng)持續(xù)的質(zhì)疑，正不斷拷問(wèn)物業(yè)公司與物業(yè)行業(yè)的發(fā)展邏輯乃至登陸資本市場(chǎng)的必要性與利潤(rùn)增長(zhǎng)的可持續(xù)性。

　　面對(duì)挑戰(zhàn)，各物業(yè)公司在持續(xù)做好開(kāi)發(fā)商新交付業(yè)務(wù)與存量項(xiàng)目的背景下，正從規(guī)模擴(kuò)張、業(yè)務(wù)多元、領(lǐng)域延伸等方面發(fā)力，不斷提升獨(dú)立發(fā)展能力并降低母公司依賴，但挑戰(zhàn)不容忽視。

　　當(dāng)下，除了華潤(rùn)萬(wàn)象生活和即將上市的龍湖智創(chuàng)生活等少數(shù)幾家公司擁有商業(yè)運(yùn)營(yíng)等強(qiáng)護(hù)城河業(yè)務(wù)外，絕大多數(shù)物業(yè)公司的業(yè)務(wù)構(gòu)成均為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)等。少數(shù)物業(yè)公司對(duì)上述業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，按業(yè)態(tài)細(xì)分子品牌并相對(duì)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，提高發(fā)展的靈活性與針對(duì)性，以期在細(xì)分領(lǐng)域擁有更好的知名度和傳播優(yōu)勢(shì)。

　　規(guī)模擴(kuò)張方面，近期各地政府招投標(biāo)紛紛出現(xiàn)二次招標(biāo)乃至三次招標(biāo)的情況，反映在嚴(yán)控地方政府開(kāi)支的大背景下，部分標(biāo)的初始價(jià)格過(guò)低，需要不斷提升招標(biāo)價(jià)格才能吸引公司投標(biāo)，公建物業(yè)特別是市政環(huán)衛(wèi)相關(guān)領(lǐng)域的中標(biāo)價(jià)格與利潤(rùn)率正逐步受到侵蝕。住宅業(yè)態(tài)方面，除了部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目利潤(rùn)率極為有限，且競(jìng)爭(zhēng)壓力過(guò)大，同時(shí)還要面臨屬地物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題，業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展難度較大。

　　業(yè)務(wù)多元方面，以碧桂園服務(wù)為例，其正在試水直播電商與海淘等更加多元化的業(yè)務(wù)，圍繞業(yè)主和客戶的需求，不斷深耕，以期獲得更大的發(fā)展空間。近期，萬(wàn)物云也明確發(fā)布“萬(wàn)物研選”品牌，期待能傳承萬(wàn)科物業(yè)30余年的服務(wù)基因，讓“萬(wàn)物研選”給家裝體驗(yàn)帶來(lái)改變，順利成長(zhǎng)為萬(wàn)物云GROW板塊的下一枝。此前，2021年12月30日，萬(wàn)物云宣布將租售服務(wù)平臺(tái)樸鄰發(fā)展并入“萬(wàn)物為家”品牌。萬(wàn)物云表示，沒(méi)有放棄住宅物業(yè)場(chǎng)景的租售服務(wù)，萬(wàn)物為家除租售服務(wù)之外，還將增加房屋整體裝修、局部修繕、美居煥新等服務(wù)，客戶關(guān)系實(shí)力和數(shù)字驅(qū)動(dòng)能力將傾斜至以“家”為核心的消費(fèi)需求。

　　但隨著細(xì)分領(lǐng)域頭部公司的下沉，以及互聯(lián)網(wǎng)與信息化的發(fā)展對(duì)壁壘的打破，物業(yè)原有的品牌積累或客戶優(yōu)勢(shì)能否轉(zhuǎn)化為新領(lǐng)域的勝勢(shì)，尚需持續(xù)觀察。此前，物業(yè)公司紛紛涌入酒類營(yíng)銷領(lǐng)域，但受限于渠道價(jià)格管控等多種因素，物業(yè)公司在此類領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有限，效果并不理想。

　　領(lǐng)域延伸方面，近期，碧桂園服務(wù)旗下廣東碧桂園廣昆環(huán)境科技有限公司開(kāi)始專注于“碧昆蟲(chóng)控”等領(lǐng)域。城市服務(wù)賽道繼續(xù)火熱，頭部物業(yè)公司已經(jīng)開(kāi)始深耕，后來(lái)者則紛紛表示要加大投入與布局，以期在尚未變成紅海的城市服務(wù)領(lǐng)域分得一杯羹。

　　獨(dú)立發(fā)展與增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力是上市物業(yè)公司能否在資本市場(chǎng)走出獨(dú)立行情的關(guān)鍵，目前看來(lái)，這一目標(biāo)仍然遙遙無(wú)期。