隨著人們生活水平的提高，住宅小區設車位、車庫已經成為新建小區的標配。然而，擁有私家車的家庭越來越多，住宅小區內經常是車位難求，“停車難”問題長期不能解決，給人們的生活帶來不便，并日益成為人民群眾關注的難點熱點問題，由此引發的法律糾紛也屢見不鮮。

　　拿外省某地的一個小區來舉例，物業公司對該小區綜合樓前坪的停車場一直存在收費行為，且私自調整停車場收費標準，2019年該小區業主委員會向人民法院提起訴訟，將建設單位與物業公司告上法庭，主張該停車場應屬于小區全體業主共有，不應收取物業費。經過二審審理，2020年3月法院作出判決，小區綜合樓前坪綠化廣場及停車位歸小區業主共有，被告物業公司停止對停車位的收費行為，涉案廣場及停車位由小區業主大會和業主委員會進行管理。

　　住宅小區屬于民法典里規定的建筑區劃范疇，民法典第二百七十五條和第二百七十六條吸收了物權法和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的有關規定，對建筑區劃內車位和車庫的權屬做了更為清晰的界定。

　　“首先，民法典按照是否經過規劃對車位、車庫的權屬認定規則進行了區分。”專家指出，第二百七十五條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”理解這一條款最為簡捷的方法就是看住宅小區的車位或車庫是否經過規劃部門的審批。如果已經審批，則這些車位或車庫適用該條第一款的權屬認定規則，即開發商有權處置并依照合同確定車位車庫權屬：通過出售、附贈取得車位車庫的，所有權歸屬于業主；車位車庫出租的，所有權歸屬于開發商，業主享有使用權。如果車位車庫沒有經過規劃部門審批，且占用了業主共有的道路或者其他場地，則適用該條第二款的權屬認定規則，車位車庫屬于業主共有。當然，實際中，開發商建設車庫基本上事先都經過了規劃部門的審批，沒有規劃審批的大多發生在地面車位建設上，因此，該條第二款僅規定了車位，而沒有規定車庫。

　　“其次，民法典規定了業主對規劃內的車位和車庫享有優先權。”專家表示說，第二百七十六條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”他認為，這一條款實際上是明確了業主的優先權。這里的優先權不僅包括業主的優先購買權，還包括業主的優先承租權。開發商根據規劃許可，依據小區面積、房屋套數確定的配置比例建設相應數量的車庫、車位，從物權的從屬性和附隨性角度，業主對此當然享有優先購買權。如果業主只是租賃車位車庫，那么業主也應享有優先承租權。另外，配置比例之外的車位車庫實際上是占用業主共有的土地使用權所建設的，因此，超規劃的車位車庫仍應歸業主共有。

　　當前，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。民法典回應了廣大人民群眾的訴求，必將及時妥善解決住宅小區的停車難問題及矛盾，發揮定分止爭作用，讓人民群眾過上安寧美好的生活。(宋德威 唐鐵玉)