隨著人們生活水平的提高，住宅小區(qū)設(shè)車位、車庫已經(jīng)成為新建小區(qū)的標(biāo)配。然而，擁有私家車的家庭越來越多，住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)常是車位難求，“停車難”問題長期不能解決，給人們的生活帶來不便，并日益成為人民群眾關(guān)注的難點熱點問題，由此引發(fā)的法律糾紛也屢見不鮮。

　　拿外省某地的一個小區(qū)來舉例，物業(yè)公司對該小區(qū)綜合樓前坪的停車場一直存在收費行為，且私自調(diào)整停車場收費標(biāo)準(zhǔn)，2019年該小區(qū)業(yè)主委員會向人民法院提起訴訟，將建設(shè)單位與物業(yè)公司告上法庭，主張該停車場應(yīng)屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，不應(yīng)收取物業(yè)費。經(jīng)過二審審理，2020年3月法院作出判決，小區(qū)綜合樓前坪綠化廣場及停車位歸小區(qū)業(yè)主共有，被告物業(yè)公司停止對停車位的收費行為，涉案廣場及停車位由小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會進行管理。

　　住宅小區(qū)屬于民法典里規(guī)定的建筑區(qū)劃范疇，民法典第二百七十五條和第二百七十六條吸收了物權(quán)法和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，對建筑區(qū)劃內(nèi)車位和車庫的權(quán)屬做了更為清晰的界定。

　　“首先，民法典按照是否經(jīng)過規(guī)劃對車位、車庫的權(quán)屬認定規(guī)則進行了區(qū)分。”專家指出，第二百七十五條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”理解這一條款最為簡捷的方法就是看住宅小區(qū)的車位或車庫是否經(jīng)過規(guī)劃部門的審批。如果已經(jīng)審批，則這些車位或車庫適用該條第一款的權(quán)屬認定規(guī)則，即開發(fā)商有權(quán)處置并依照合同確定車位車庫權(quán)屬：通過出售、附贈取得車位車庫的，所有權(quán)歸屬于業(yè)主；車位車庫出租的，所有權(quán)歸屬于開發(fā)商，業(yè)主享有使用權(quán)。如果車位車庫沒有經(jīng)過規(guī)劃部門審批，且占用了業(yè)主共有的道路或者其他場地，則適用該條第二款的權(quán)屬認定規(guī)則，車位車庫屬于業(yè)主共有。當(dāng)然，實際中，開發(fā)商建設(shè)車庫基本上事先都經(jīng)過了規(guī)劃部門的審批，沒有規(guī)劃審批的大多發(fā)生在地面車位建設(shè)上，因此，該條第二款僅規(guī)定了車位，而沒有規(guī)定車庫。

　　“其次，民法典規(guī)定了業(yè)主對規(guī)劃內(nèi)的車位和車庫享有優(yōu)先權(quán)。”專家表示說，第二百七十六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”他認為，這一條款實際上是明確了業(yè)主的優(yōu)先權(quán)。這里的優(yōu)先權(quán)不僅包括業(yè)主的優(yōu)先購買權(quán)，還包括業(yè)主的優(yōu)先承租權(quán)。開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃許可，依據(jù)小區(qū)面積、房屋套數(shù)確定的配置比例建設(shè)相應(yīng)數(shù)量的車庫、車位，從物權(quán)的從屬性和附隨性角度，業(yè)主對此當(dāng)然享有優(yōu)先購買權(quán)。如果業(yè)主只是租賃車位車庫，那么業(yè)主也應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)。另外，配置比例之外的車位車庫實際上是占用業(yè)主共有的土地使用權(quán)所建設(shè)的，因此，超規(guī)劃的車位車庫仍應(yīng)歸業(yè)主共有。

　　當(dāng)前，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。民法典回應(yīng)了廣大人民群眾的訴求，必將及時妥善解決住宅小區(qū)的停車難問題及矛盾，發(fā)揮定分止?fàn)幾饔茫屓嗣袢罕娺^上安寧美好的生活。(宋德威 唐鐵玉)