近年來，在“租購并舉”的住房制度下，租賃住房建設成為房地產(chǎn)開發(fā)的新熱點，受到政策、市場、金融多方面的支持，2021年住房租賃市場蓬勃發(fā)展。1月17日舉行的2021年國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局局長寧吉喆介紹，2021年1-11月，全國保障性租賃住房已經(jīng)開工86萬套，完成投資1205億元。

　　此外，住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司負責人潘偉近日透露，“十四五”期間40個重點城市初步計劃新增650萬套保障性租賃住房。展望2022，業(yè)內認為租賃行業(yè)2.0模式已開啟，政策層面將因城施策形成租賃住房的長效機制，企業(yè)也將迎來模式的變革，未來租賃市場發(fā)展將逐步走向成熟化。

　　政策扶持構建完整商業(yè)閉環(huán) 租賃行業(yè)2.0模式已開啟

　　2021年以來，租賃住房得到政策的大力支持，從鼓勵發(fā)放專項住房租賃政策性貸款，到非改租、稅務優(yōu)惠，再到將保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點，支持政策覆蓋了租賃住房市場的各個環(huán)節(jié)。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院在《中國住房租賃市場藍皮書·2021》中指出，2021年度租賃住房政策最大的亮點在于，旨在通過政策扶持構建和完善租賃住房特別是保障性租賃住房“投、融、建、管、退”的商業(yè)閉環(huán)，引導和鼓勵多元化市場主體參與行業(yè)建設和發(fā)展，充分調動市場的積極性。

　　而從政策內容看，不同環(huán)節(jié)也各有重點：投融資環(huán)節(jié)鼓勵多元化融資渠道的參與;開發(fā)建設環(huán)節(jié)一方面強調對土地資源和非改租項目給予相應的政策傾斜，另一方面給予行業(yè)實際的財政補貼;運營環(huán)節(jié)除了給予財政補貼，還切實減免增值稅、房產(chǎn)稅等相應稅費，旨在緩解企業(yè)的運營稅賦壓力;退出環(huán)節(jié)鼓勵行業(yè)開展對于公募REITs等創(chuàng)新金融工具的應用和探索。

　　在政策鼓勵下，住房租賃市場活躍度進一步提升。根據(jù)ICCRA數(shù)據(jù)，全國10個重點城市集中式租賃住房項目平均出租率從2019年的85.1%上升至2021年的90%。分城市來看，一線城市和新一線城市普遍維持在90%以上的出租率水平，其中上海表現(xiàn)最為突出，市場平均出租率達到97.5%。

　　同時，反映市場旺盛度的重要指標“續(xù)約率”也在提升。《中國住房租賃市場藍皮書·2021》指出，2019年市場平均續(xù)約率為44.6%，2021年這一數(shù)字上升至57.6%。

　　盡管市場活躍，但整體租金水平仍然低于疫情前。貝殼研究院《2021年住房租賃市場報告》顯示，今年全國重點40城平均月租金為38.8元/平方米，同比微漲1.3%，但相比于2019年仍下跌8.8%;相比于2019年，除上海、深圳、杭州、成都等14個城市租金持平或微漲外，其余26個城市租金仍下跌。

　　基于2021年的政策影響及市場表現(xiàn)，行業(yè)認為2022年租賃住房仍將是住房政策的重點，而保障性租賃住房將是租賃住房的重點。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院預測，2022年政策層面將會因城施策，建立多層次供給體系，形成租賃住房的長效機制。

　　貝殼研究院則表示，2021年政府和市場關系、企業(yè)發(fā)展邏輯以及租賃企業(yè)社會參與升級，將成為租賃行業(yè)2.0模式的元年，觸發(fā)租賃行業(yè)發(fā)展2.0模式開啟。

　　住房租賃企業(yè)達2萬家 2022年將再迎模式創(chuàng)新

　　作為市場主體，住房租賃企業(yè)也在不斷探索新模式、推出新產(chǎn)品，為解決新市民、新青年的租住問題提供新思路。2021年，在政策、市場利好下，行業(yè)主體規(guī)模再創(chuàng)新高。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)國家企業(yè)信用信息網(wǎng)公布的企業(yè)數(shù)據(jù)測算，2021年主營業(yè)務為房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營范圍涵蓋“租賃住房”，實際經(jīng)營的住房租賃企業(yè)已達2萬家左右，其中實繳資本的住房租賃企業(yè)占比10.2%。

　　從時間來看，住房租賃企業(yè)的成立時間集中在近兩年。2019、2020年，中央分兩批明確24個租賃市場發(fā)展試點城市，三年示范期內共安排中央財政租賃專項獎補資金600億元，推動試點城市從租賃房源籌集、培育租賃企業(yè)方面大力發(fā)展租賃市場。近兩年來租賃企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，2021年成立的企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)量的五成，2020年成立的企業(yè)占比超過三成。

　　在企業(yè)規(guī)模創(chuàng)造新高的同時，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院認為，國企的引領示范作用正在顯現(xiàn)。根據(jù)《中國住房租賃市場藍皮書·2021》，2021年住房租賃行業(yè)34%的頭部品牌為國有企業(yè)，比2019年上升了9個百分點;規(guī)模方面，2021年國有企業(yè)性質的運營商管理租賃住房規(guī)模占比達到10.2%，2019年這一數(shù)字為3.8%。可以看到，2021年華潤置地、首創(chuàng)置業(yè)等企業(yè)旗下住房租賃板塊在市場都有亮眼表現(xiàn)。

　　然而，不可忽視的是，住房租賃企業(yè)的融資難度也在加大。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，租賃領域四類融資渠道總額在2019年達到峰值，2020、2021年連續(xù)保持下跌趨勢，租賃企業(yè)融資難度持續(xù)加大。貝殼研究院認為，租賃住房行業(yè)面臨行業(yè)發(fā)展的轉換期，投資者處于更為審慎理性的階段。

　　在這樣的背景下，REITs為企業(yè)提供了一條新思路。2021年6月份，《國家發(fā)展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》正式發(fā)布，將保障性租賃住房納入試點。據(jù)了解，廣州、深圳、重慶等地多家企業(yè)正在準備公募REITs申報。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院預測，2022年將是保障性租賃住房公募REITs大幕拉開的元年，租賃住房企業(yè)可以借助REITs平臺實現(xiàn)“建設/收購、管、退、融”的“輕資產(chǎn)+重運營”全周期循環(huán)運作模式，建立輕重并舉的經(jīng)營模式。此外REITs還是一個主動管理工具，通過公開市場產(chǎn)品發(fā)行，信息披露要求明確、透明，能夠幫助企業(yè)提升運營管理效率。

　　租賃社區(qū)將迎市場增量 產(chǎn)品運營以C端需求為導向

　　經(jīng)過近幾年發(fā)展，住房租賃市場已經(jīng)形成產(chǎn)品多元化的趨勢，且產(chǎn)品分類逐漸清晰。而在2021年內，不同租賃產(chǎn)品的市場表現(xiàn)也有所差異。

　　從產(chǎn)品類別來看，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院以房間規(guī)模為參照，將租賃住房劃分為青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓、高端公寓四類，四類產(chǎn)品所占比例分別為81.03%、10.67%、6.94%、1.35%。

　　而在不同產(chǎn)品類型中，租賃社區(qū)已經(jīng)成為近兩年的熱門產(chǎn)品。2021年，有巢國際公寓社區(qū)總部基地店、首開保利·樂尚N+公寓、旭輝瓴寓旗下上海張江納仕國際社區(qū)等多個租賃社區(qū)項目開業(yè)，收獲了較高的市場熱度。此外，根據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計，截至2020年底已經(jīng)獲批的集體用地中，53%已開始動工甚至已轉化為項目入市，且租賃式社區(qū)產(chǎn)品占比在提高，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院預測，2022年租賃社區(qū)將迎來增量的集中釋放。

　　關于租賃式社區(qū)的發(fā)展，克而瑞租售在《2022年中國住房租賃白皮書》中也提到，大型租賃社區(qū)不僅能讓城市新租客享有更全面、更便捷的居住體驗，引導租賃市場向社區(qū)化、品質化、生活化的方向發(fā)展，還能讓更多跟租賃相關的土地增量或者存量發(fā)揮更大的潛力，成為城市發(fā)展新的增長點。

　　此外，伴隨居住需求的升級，租戶對租賃住房的要求已經(jīng)從“有其居”升級為“優(yōu)其居”，租賃產(chǎn)品不僅要滿足居住者舒適、安全的空間需求，更要關注其情感、社交等需求。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院提出，在滿足了基本的租賃住房供給總量后，市場的關注點將更多地轉向關注租戶需求，這也是普及租住生活方式、落實租售并舉國策的重要一環(huán)。整體租賃住房市場將更多關注“住”的本質，從而推動市場進入以服務體驗為主導的高品質增長階段。