在近期多地房地產政策放松、銀行加大對小微企業支持力度的大背景下，又有貸款中介出“幺蛾子”了。

　　中國證券報·中證金牛座記者近日調查發現，多位貸款中介人士建議居民將房貸轉換為經營貸，可每月節省月供資金，減輕房貸還款壓力。如果居民當前有購房意愿，還可以幫忙申請經營貸用來買房。

　　按照一位貸款中介的說法，倘若一套房產價值1000萬元，按揭貸款、抵押貸款年息分別為5.35%、3.65%，貸款置換之后，居民5年就可以節省85萬元。

　　果真這么“香”嗎?

圖片來源：貸款中介朋友圈廣告

　　更大風險更高成本

　　多位業內人士表示，將房貸轉換為經營貸之后，居民的實際資金成本會更高，且風險不小。

　　按照銀行規定，經營貸只能用于企業經營，居民將資金流入股市、樓市屬于違規，倘若被銀行發現，則居民的個人信譽會受到影響，經營貸也會被銀行提前終止。

　　另一方面，居民這一違規操作的過程中還摻雜著很多其他成本。按照多位貸款中介的說法，如果居民想要利用經營貸購買第二套房，前提是首套房貸款需要提前結清，以及居民應當具有一個經營滿一年的營業執照。

　　為了滿足這些條件，居民需要耗費大量成本。一是大多數居民會請中介協助辦理，中介費一般為貸款金額的1%到3%;二是如果居民的房貸沒有還清，則需要墊資，墊資利息一般日利率約為千分之一;三是居民還要過戶新公司或者辦理一個新的執照，可能還要找一個經營場地，這又需要費用。

　　此外，大部分經營貸款的還款年限為3-5年，先息后本。倘若客戶在還本時資金不夠，則又需要過橋墊資。如果后期經營貸貸款利率有所上浮，并超過房貸利率，違規操作將“得不償失”。

　　違規現象明顯減少

　　違規使用經營貸的現象曾在2021年引起監管部門的注意和整頓。中國證券報記者多方調研了解到，目前商業銀行對信貸審批更加嚴格審慎，居民違規使用貸款的現象也明顯減少。

　　但是，出于銀行、客戶經理營銷壓力較大等因素，目前仍有一些銀行員工默許了客戶違規利用信貸資金的套路，使得資金并未真正流向實體企業，這一風險值得警惕。

　　某銀行一位客戶經理告訴中國證券報記者，從審批流程來看，經營貸的申請、審批非常嚴格，需要客戶提供經營流水，并且有足值的房產做抵押。但在審批過程中，銀行對流水并不會一一檢查，放款之后的資金用途不“明顯”違規就可以。

　　對于當前部分居民違規利用信貸資金的現象，在中原地產首席分析師張大偉看來，房地產市場近期上漲空間較小，加之居民違規利用信貸資金的風險高，預計違規現象極少。張大偉建議銀行加強風控，禁止經營貸資金流入私人賬戶，保障資金落到實體經濟。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，將低成本的經營貸資金用于房地產市場的行為違法違規，需要嚴管，加以遏制，避免這些苗頭的出現。