繼長沙、青島、廈門等地下發調整政策后，南京市也迎來預售資金監管新規!

　　4月14日，中國證券報記者向相關人士確認，近日，南京市住房保障和房產局與中國人民銀行南京分行營業管理部聯合下發《關于商品房預售資金監管試點使用銀行保函的通知》，自印發之日起試行一年。

　　對于南京市此次政策調整，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這次政策的核心要點是商品房預售資金監管試點使用銀行保函。通俗來說，銀行可以提供擔保，然后房企就可以把預售資金提取出去。換而言之，過去預售資金監管賬戶管控比較嚴，一些房企的銷售資金是不能隨便提取的。而現在有了可以提取的通道，可以緩解資金壓力。

　　不超過預售資金監管額度的60%

　　文件稱，該通知出臺的背景，是為逐步建立商品房預售資金分類監管機制，提高預售資金使用效率，保障預售資金用于工程建設，促進南京市房地產市場平穩健康發展。

　　根據南京市新規，房地產開發企業可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預售資金監管賬戶中的監管資金。當出現索賠情形并發起索賠時，監管銀行按照監管機構出具的書面索賠文書啟動索賠，由保函出具銀行將索賠資金存入監管賬戶或指定賬戶。

　　開發企業申請等額資金保函替換后，預售資金賬戶監管額度內的余額，須滿足項目后續1年內建設資金需求;且保函替換資金不得超過項目預售資金監管額度的60%。

　　辦理進度方面，經相關銀行預審通過的項目，開發企業向監管機構提交項目保函意向申請表及資金監管補充協議，監管機構一般應在5個工作日內完成審核;審核通過的，對開發企業提供的資金監管補充協議予以確認，資金監管補充協議內容包含保函文本基本內容，作為保函出具銀行后續工作依據。

　　通知要求，監管機構在接到銀行保函開具通知后，完成相應備案手續，資金監管銀行一般應在3個工作日內為開發企業辦理相應額度保函資金撥付手續。

　　多城調整預售資金監管政策

　　3月中旬以來，長沙、青島、廈門等重點城市已紛紛出臺預售資金監管調整政策。

　　3月16日，長沙市房屋交易管理中心下發《關于長沙市商品房預售資金監管系統上線運行有關工作的通知》。其中明確，將于近期升級長沙市內五區新建商品房預售資金監管系統，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公積金貸款等所有新建商品房預售資金，須全額存入預售資金監管專用賬戶。

　　長沙市要求，新建商品房預售資金經由統一預售資金清算專戶完成資金清算后，即時轉入各項目對應預售資金監管專用賬戶。正常情況下，預售資金到達清算專戶后，當天完成轉入項目對應預售資金監管專用賬戶。各預售資金監管專用賬戶開戶銀行需認真做好預售資金流水審核，對不明資金進賬，要及時進行清理清退，預售資金監管專用賬戶原則上只允許接收購房款項。

　　3月17日，青島市住房和城鄉建設局發布《關于進一步規范我市商品房預售資金監管工作的通知(征求意見稿)》，進一步規范商品房預售資金監督管理，確保預售資金用于商品房項目工程建設，保障資金安全，優化營商環境，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

　　從青島市的征求意見稿來看，監管資金額度有望覆蓋項目竣工交付所需的資金。預售資金監管按照工程建設進度設置相應控制節點，控制節點及監管資金留存比例為：當建成層數達到規劃總層數一半時，監管資金留存比例為60%;當主體結構封頂，取得《主體結構工程質量驗收報告》時，監管資金留存比例為30%;當單體竣工驗收合格，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》時，監管資金留存比例為15%;當項目辦理商品房現售備案或首次登記并按規定交存首期房屋專項維修資金后，終止監管。根據房地產開發企業信用評定結果，對等級較高的企業，適當降低商品房預售監管資金留存比例。

　　4月6日，廈門市住房保障和房屋管理局發布通知，就明確預售初始留存資金額度和后續留存資金額度有關事項予以通知：預售資金監管賬戶內的預售資金初始留存資金額度按預售項目工程總造價的120%計(其中包含工程總造價20%的風險金)。

　　廈門市規定，后續留存資金額度按照以下工程進度確定：完成主體結構工程四分之一以上的，留存資金額度為初始留存資金額度的75%;完成主體結構工程二分之一以上的，留存資金額度為初始留存資金額度的50%;主體結構封頂的，留存資金額度為初始留存資金額度的25%;完成外立面施工的，留存資金額度為初始留存資金額度的15%;項目竣工的，留存資金額度為初始留存資金額度的5%。