城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造普遍面臨“人”“地”“錢”的難題，而投融資問題是老舊小區(qū)改造工作的關鍵。

　　一邊是基礎設施落后、財政資金不寬裕的困難現(xiàn)狀;一邊是開展城市更新工作、提升市民生活品質的殷切期望。矛盾夾擊下，在實施2020年第三批老舊小區(qū)改造項目時，南寧市引入社會資本，將短期建設支出轉化為合作期內每年的可用性服務費和運營維護費的PPP模式，加速推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。首期PPP模式老舊小區(qū)改造項目于2021年9月底全面開工，目前改造已基本完工。

　　資金有保障 PPP模式激活老舊小區(qū)改造

　　“改造前烏煙瘴氣、臭氣熏天，改造后道路整潔，煥然一新，感到幸福感滿滿。”3月10日，記者在走訪南寧市青秀區(qū)的葛麻小區(qū)時，當?shù)鼐用駥吓f小區(qū)改造工程贊不絕口。

改造后的葛麻小區(qū)，消除了污水橫流的現(xiàn)象，道路平整干凈。姚琳尹 攝

　　“現(xiàn)在下雨也不怕鞋濕，糞便氣味聞不到了，空氣清新，心情都好了。”在葛麻小區(qū)居住了24年的胡維芳阿姨說起小區(qū)的排水系統(tǒng)，不禁豎起大拇指。一旁的幾位居民也打開話匣子。大家反映，老舊小區(qū)改造后，不管是小區(qū)的安全度、文明化程度，還是空氣的清新度，都提高了。

　　葛麻小區(qū)就是南寧市2020年第三批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造PPP項目青秀區(qū)第二片區(qū)中的一個。改造前，葛麻小區(qū)存在居民和商鋪共用排水管、污水冒溢、化糞池損壞、道路坑坑洼洼等問題。居民反映最強烈的就是要求改造排水系統(tǒng)。2021年9月底葛麻小區(qū)啟動老舊小區(qū)改造“手術”，但把這一整套改造“手術”做下來，需要不少經(jīng)費。南寧市青秀區(qū)、江南區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)等多地亟須推進老舊小區(qū)改造，點多、面廣，面臨資金匱乏難題。

　　2020年，廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)《廣西進一步加快推進PPP工作促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展十條措施的通知》，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳指導南寧市采取PPP模式，多渠道籌措資金，有效緩解城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金壓力大問題。同時，按片區(qū)劃分城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造區(qū)域，以“大片區(qū)”模式進行打包，整合資源，統(tǒng)籌推進各片區(qū)改造項目前期工作。“大片區(qū)”模式有效避免了傳統(tǒng)模式易導致的前期工作進度不一、投資規(guī)模小、難以融資等問題。

　　三方齊出力 持續(xù)推動PPP模式創(chuàng)新發(fā)展

　　南寧市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目獲得中央、自治區(qū)補助資金約占城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目投資的50%-80%，此外，采用PPP模式引入社會資本方，解決項目資金缺口問題。截止目前，南寧市采用PPP模式推進的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目共涉及307個小區(qū)、50325戶，涉及居民約15萬人。總投資15.27億元，通過PPP模式引入社會資本解決缺口資金5.19億元。但對于社會資本來說，如何融資、能否盈利，是其必須破解的現(xiàn)實難題。

　　南寧市PPP模式實行BOT (建設—運營—移交)的運作模式，由項目公司通過自籌、融資等方式解決資金缺口問題。南寧市工程咨詢集團有限公司工程師勞佩儒介紹，項目回報機制有使用者付費和可行性缺口補助兩種。使用者付費收入不足以覆蓋項目公司建設投資和運營成本時，由政府給予項目公司一定的補助。待公司慢慢回本后，政府也就可以省去這項工作開支。“其實這也是‘居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓’的多方共贏模式。”

　　“改造初期投入大、回報周期長，要讓改造資金轉起來，得算一本細水長流的賬。”威凱公司負責人張展翔說，葛麻小區(qū)改造項目的改造“賬期”是20年。在這20年運營管理期內，公司核心收入來自小區(qū)閑置空間的利用，即通過電動自行車充電設施、物流快遞設施、車輛和行人出入口道閘廣告欄等公共基礎設施配套運營取得收入。未來引入養(yǎng)老、托幼、家政等便民服務，將增加長期穩(wěn)定收益，加快收回投資成本，實現(xiàn)盈利。

　　改管一體化 實現(xiàn)“一次改造、長期保持”

乳品廠居民小區(qū)曾經(jīng)種菜的泥巴地變成了平坦寬敞的道路。姚琳尹 攝

　　作為南寧市老舊小區(qū)改造PPP項目的乳品廠居民小區(qū)，同樣煥發(fā)了新活力。小區(qū)物業(yè)管理負責人蘇國杰是2000年搬進來的，他告訴記者，原來小區(qū)無物業(yè)管理、無居民組織，設施老舊，墻灰脫落、屋面漏水，小區(qū)大門未安裝防盜門，安全沒有保障。“小區(qū)改造后，居民推選我做物業(yè)管理人員，每戶每月收0.35元/平方米物業(yè)費。環(huán)境好了，居民愛家、愛社區(qū)的歸屬感日益強烈，經(jīng)常自發(fā)清掃小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生。”

　　無獨有偶。南寧市興隆園小區(qū)改造后，引入了物業(yè)公司。經(jīng)過物業(yè)公司幾個月的規(guī)范化管理，小區(qū)告別了“臟亂差”，衛(wèi)生、安保、綠化、停車等各方面得到明顯改善。

　　據(jù)悉，南寧市絕大多數(shù)老舊小區(qū)是“三無”小區(qū)，因長期缺少維護導致越來越破舊。廣西在推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造PPP項目時，要求社會資本方(項目公司)除了具有專業(yè)能力和資本實力外，還要具備一定的物業(yè)管理能力，確保項目形成投、改、管、運一體化，以解決老舊小區(qū)缺乏物業(yè)管理的問題。南寧市大多老舊小區(qū)改造期間，組建了“老友議事會”，老友議事代表通過召開老舊小區(qū)改造專題議事協(xié)商會議，采取選聘物業(yè)服務企業(yè)、居民自管等方式進行管理，實現(xiàn)老舊小區(qū)面貌“一次改造，長期保持”。截至目前，南寧市已同步推動12個老舊小區(qū)成功引入物業(yè)管理公司，居民有強烈意向、正在推進物業(yè)服務進駐的老舊小區(qū)有78個，老舊小區(qū)改造范圍內“三無”老舊小區(qū)物業(yè)服務覆蓋率正不斷提高。

　　傳統(tǒng)的融資模式中，無論是政府通過向銀行貸款、發(fā)放債券等實現(xiàn)融資，還是BOT模式，業(yè)主只有政府一方。自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳城市建設處負責人表示：“南寧市采取的PPP模式有效緩解了以往主要依靠政府直接投資導致財政出資壓力過大的問題，形成了多渠道資金籌措機制，統(tǒng)籌政府、社會、居民等合力推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，同時從機制上解決了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)融資難、后續(xù)管理難的問題，這個經(jīng)驗可推廣借鑒。”（姚琳尹）