今年以來代建項目數量大增，達285個，已超2021年、2022年全年水平。

　　自房地產進入深度調整期以來，樓市下行、高杠桿房企“出險”，如何絕地謀生成為民營房企的頭號命題。在此背景下，曾經被“看不上”的代建業務如今卻成了民營房企爭先搶食的“香餑餑”。

　　10月23日，克而瑞研究中心發布的數據顯示，根據招標信息監測，截至2023年三季度末，今年的代建項目累計達285個，代建項目數已超2021年、2022年全年水平，這也意味著代建市場已經進入快速發展期。

　　值得關注的是，代建房企今年以來表現如何?代建業務為何會在今年迎來爆發，對房地產行業影響幾何?

　　今年以來，代建市場進入快速發展期。資料圖片

　　浙系房企一枝獨秀

　　據克而瑞研究中心統計，按照招標信息監測，重點區域2023年累計代建項目數量已超2021年、2022年全年水平，截至2023年三季度末累計代建項目達285個，而2021年和2022年分別為140個和238個。

　　從各區域分布來看，代建項目主要集中在長三角，其次是珠三角。2023年前三季度的285個代建項目中，長三角占比過半，達55.4%;其次，珠三角占比為18.9%;環渤海和中西部則分別為14.4%、11.9%。

　　由此可見，長三角是代建業務最“卷”的地方，也是代建房企“扎堆”之地。根據克而瑞研究中心統計，上半年TOP 30代建企業新增簽約面積7469萬平方米，其中9家浙系新增簽約面積合計達3516萬平方米，占TOP 30企業新增簽約面積的47%，浙系代建企業占據了絕對的規模優勢。

　　另據中指研究院數據統計，2023年1-9月，綠城管理以2671萬平方米的新簽約規模位列第一，繼續領跑行業。藍城集團和綠城發展代建新簽約面積分別為1495萬平方米和846萬平方米，位列二、三位，處于領先地位。金地管理和中原建業代建新簽約規模均超過600萬平方米。

　　今年1-9月，房地產代建企業累計規模TOP 5的門檻已升至近700萬平方米，規模競速趨勢加劇。其中，排名前五企業新增代建規模總額占比為56.9%，行業集中度依舊保持較高水平。

　　經過近年來的發展，目前，浙系代建企業已經基本形成三大梯隊的競爭格局。第一梯隊為藍、綠城系，即綠城管理、藍城集團、藍綠雙城，至2023上半年末藍、綠城系合約項目建面超2.65億平方米，占到9家浙系入圍企業的85%，規模領先，且商業和政府代建全面發展。

　　處于第二競爭梯隊的浙系代建企業為興元建設、中天美好集團光影管理和濱江集團，合約項目建面在800萬-2000萬平方米之間，代建規模距藍綠城系差距明顯，但頗具品牌影響力和資源整合力，擴張勢頭較足。

　　第三梯隊浙系代建企業，合約項目建面在800萬平方米以下，近年隨著代建風口到來才開始涉獵輕資產，起步相對較晚，無論是資源整合能力還是品牌影響力當前都無法與本地龍頭代建企業抗衡。

　　從浙系代建企業的具體排名來看，2023上半年，4家浙系代建企業——綠城管理、藍城集團、藍綠雙城、興元建設，均位列TOP 10，同時分別包攬代建榜單前兩名、第8名和第10名，規模處于頭部位置，上述4家企業合約總建筑面積超2.8億平方米。

　　上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱分析稱：“浙江代建市場較為活躍，更多依賴于其良好的政策環境以及可觀的市場需求。一方面，浙江的代建發展在我國各省市中相對較早，1995年寧波就在海曙、江東、江北三區安居工程中嘗試了委托代建。另一方面，浙江省不僅對政府代建制度探索較早，也最先在模式上進行創新，是國內首個安置房引入代建制度的試點城市。”

　　代建“雇主”多元化

　　當房地產行業環境巨變、陣痛開啟，預示著一個舊時代的結束，一個新時代的來臨。當前，傳統的房地產開發模式難以為繼，民營房企的賽道越來越窄。在此背景下，不需要拿地和融資，具有低風險、高收益、逆周期特點的代建業務迎來了屬于自己的時代。

　　從代建業務來源來看，一方面，地方城投平臺手持大量優質土地亟待開發，但是城投的操盤實力較弱，代建需求強烈。一份克而瑞研究中心關于城投的報告數據顯示，2021、2022年地方城投拿地項目的開工率分別僅有38%和8%，遠低于整體水平。

　　另一方面，隨著一些民營房企的“爆雷”，在“保交樓”壓力下，地方政府為了盤活項目積極引入新的代建方，也成為今年代建業務的新來源;同時，在政府代建業務中，“十四五”期間目標“平均每年新增1.2億平方米保租房”的建設也成為不可忽視的一股力量。

　　此外，資產管理公司(AMC)攜超千億資金“注血”入局，在接盤出險房企、整合地產行業的同時，也加速了代建業務的蓬勃發展。

　　中指研究院指出，2023年1-9月，特色項目類型較多，既包含傳統商品住宅和保障性住房，又包含酒店等凸顯專業化能力的項目。未來，打造專業化代建能力將成為房地產代建發展趨勢之一，比如，代建賽道將具體細分為住宅代建、政府代建、商業代建等等。

　　同時，代建業務也頻頻出現跨領域合作、“手拉手”共同擴張的新模式。例如，9月初，藍城樂居與重慶華宇集團“牽手”，雙方將在全國范圍內進行安置房、公租房、人才公寓等保障住宅物業，商品居住物業以及公用物業等各方面進行代建合作。9月21日，旭輝建管官微發布消息稱，旭輝建管也與北京住總集團簽訂了戰略合作協議，截至9月，累計簽約項目超80個，累計在管面積超1400萬平方米。

　　“代建風口，萬億藍海”。在房地產行業整合之際，代建時代已經悄然而至。