法拍房掛拍量高企，成交率、折價率走低。

　　法拍房也被稱為“撿漏房”，市場關注度持續走高。今年以來，法拍房掛拍量出現增多趨勢，但受到政策收緊、市場觀望情緒等因素影響，成交率、折價率也在走低。

　　事實上，法拍房受到二手房市場行情的影響最為直接，在法拍房市場處處能看到二手房市場的交易行情。在二手房掛牌量高企的同時，今年前9個月全國法拍房掛拍套數較去年同期增加32.3%，掛拍套數達到58.4萬套。那么，哪些城市的掛拍量高?哪些城市報名參拍人數較多?哪些城市的成交率高?

　　北京、上海、深圳參拍人數多

　　除新房、二手房外，法拍房源逐步被大眾所接受。尤其是今年法拍房市場供給端升溫顯著，法拍房的關注度也在上升。根據中指研究院公布的數據顯示，2023年1-9月，全國法拍房掛拍套數較去年同期增加32.3%，掛拍套數58.4萬套，絕對量大幅增加14.2萬套;成交拍品數量10.9萬套，成交總金額為2239.1億元。

　　所謂法拍房，是指當債務人無力償還債務或者無法履行按揭合約時，其名下的房產就有可能會被強制拍賣用以償還債務，其中遭到拍賣的房子就是法拍房。從近一年法拍房市場來看，受到房地產市場下行的影響，房源批量拍賣的情況增多。在掛拍物業類型方面，住宅、商業一直是法拍房的主流產品，二者合計占總拍賣套數超過70%。而從各城市法拍住宅房源掛拍量、成交量來看，法拍房市場主要集中于高能級城市。

　　根據中指研究院統計數據顯示，截至目前，2023年法拍住宅房源TOP50城市掛拍合計約12.4萬套，其中重慶掛拍9296套位居第一，領先于其他城市;成都掛拍8663套，位列第二;南寧掛拍5818套排第三。鄭州、長沙、廣州、惠州、佛山、沈陽、昆明等城市位居掛拍數量TOP10，這些城市累計掛拍51051套，占top50城市41.2%，集中度較去年進一步提升。

　　此外，國信達數據、緯房研究院聯合完成的今年1-9月全國法拍房大數據分析報告也顯示，今年前9個月，全國已成交法拍住宅用房中40個大中城市掛拍量較高的城市是成都、重慶、南寧、鄭州、昆明。相比之下，法拍房平均報名人數較多的城市分別是北京、上海、深圳、溫州、廈門;成交率較高的城市分別是上海、杭州、廈門、北京;流拍率較高的城市分別是西寧、呼和浩特、蘭州、哈爾濱。由此可見，一二線城市成為法拍房的重要市場。

　　另據瀚海數據研究院統計，今年第三季度，北京法拍房市場較為火熱，其中，海淀區、西城區、大興區均現“6人搶1房”。

　　住宅法拍房成交率僅為25.7%

　　雖然相較二手房等交易方式，法拍房的主要優勢在于價格普遍存在折扣，但交易中也存在一些隱性風險。例如，在掛拍階段，執行法院會同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未能明確告知，包括房屋是否存在長租約、非法占用、無法落戶等問題，需要競買人自行調查、判斷?；诖耍M管法拍房關注度有所提高，但是流拍率仍居高不下。2023年，在掛拍量的大幅增加帶動絕對成交量提升的同時，法拍房成交率(成交套數/掛牌套數)略有下滑。

　　中指研究院的數據顯示，2023年前三季度，住宅類法拍房成交率為25.7%，土地類法拍成交率達到26.8%，而商業類法拍房成交率僅為12%。相比之下，2022年前三季度，前述三類房源的成交率分別為30.5%、37.2%和12.9%。

　　2022、2023年1-9月部分省市法拍房成交情況

　　圖/中指研究院

　　從各個城市法拍房成交率來看，今年前三季度，雖然頭部省市成交量增長明顯，但較去年同期放緩。中指研究院統計數據顯示，截至目前，頭部省份成交率均不高于50%，上海成交率最高，為45.3%;浙江省成交率41.8%，排在第二;北京、福建省成交率在30%-40%之間。其中，在住宅方面，今年前三季度，成交量TOP50城市中，浙江臺州成交率最高，為64.1%，金華、寧波兩個城市的成交率也高于60%;北京成交率為58.7%，較去年同期明顯走低。

　　同時，成交折價率(即成交價/評估價，當折價率低于100%時，折價率越低則表明成交折扣越大)較去年也在走低。據中指研究院統計數據顯示，今年前三季度，法拍項目整體成交折價率為76.9%，而去年同期則為79.4%。具體來看，住宅類、工業類法拍房折價率較高，分別為81.9%、81.8%;而住宅類、工業類法拍房在去年的折價率分別為83.3%、84.8%。

　　在很多業內人士看來，法拍房的底層邏輯就是二手房交易，在全國二手房市場行情下滑時，法拍房的折扣率更低是符合邏輯的。

　　業內：法拍房限購有望逐步放松

　　值得關注的是，隨著法拍房關注度的提升，相關政策也在不斷落地。10月16日，杭州發布房產新政，提出對參與本市限購范圍內住房司法拍賣的競買人，取消“須符合本市住房限購政策”限制。而后，杭州多個法拍房在拍賣公告中增加了取消限購政策的說明。

　　“法拍房”一直是限購政策中的“灰色地帶”。2021年。最高人民法院發布了《關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》。其中明確，受房產所在地限購政策約束的競買人，不允許競拍“法拍房”。由此，上海、廣州、杭州、廈門等地也已經進行探索，將“法拍房”列入了限購范圍。

　　如今，很多法拍房的成交價也明顯低于評估價。法拍解除限購的舉措無疑對于法拍房的成交帶來利好，一些核心地段的優質法拍房熱度將可以提升。

　　對此，中指研究院市場研究總監陳文靜認為，放松限購有利于為市場釋放更多住房需求，從而帶動房地產市場活躍度提升。法拍房、非住宅等限購政策亦有望逐步放松，精準釋放購房需求。

　　另有中指研究院分析人士表示，法拍房逐漸成為房地產市場的重要組成部分，其市場規模正在不斷擴大。不過，整體而言，法拍房成交規模僅相當于同期商品住房市場規模的一小部分。從目前來看，法拍房市場相當活躍，主要是由于房源位置的稀缺性以及相較于新房、二手房的價格優勢。此外，法拍房市場交易規則趨于完善，發展迅猛，現階段的法拍房價格和其他相比又處于較低水平，使得更多的人愿意選擇法拍市場。

　　在瀚海數據研究院分析人士看來，當前樓市政策優化主要集中在放松限購、執行首套房“認房不認貸”、調整公積金系數等方向，加快提振市場信心。預計四季度核心城市的支持政策或將繼續發力，助力市場加快恢復。在此背景之下，法拍房也將受市場利好的影響。