據機構統計，目前房企展期均超過6個月，部分企業展期5年左右，甚至有些房企會出現二次展期。

　　隨著房地產利好政策不斷落地，11月以來，包括正榮、龍光等房企迎來了化債新突破。同時，中駿、旭輝等房企也表示，積極推進債務展期、重組。

　　中指研究院企業研究總監劉水表示：“從重組方式來看，此次正榮債務重組主要是應用交換要約、支付同意費、資產增信擔保及資產清償等。這些是房企進行海外債債務重組常規的方式。預計年底將有更多房企嘗試用這些方式進行債務重組。”

　　應用交換要約、債轉股等推進“化債”

　　進入11月，正榮地產迎來了境外整體債務管理方案過程中的一個重要里程碑。

　　11月1日，正榮地產發布公告，其境外整體債務管理方案取得重大進展，公司與債權人特別小組成員訂立重組條款書。該債權人特別小組成員持有約占公司發行的優先票據及永續證券未償還本金總額的27.1%。

　　正榮地產公布了境外整體債務管理方案框架的要點：其一，向境外債權人提出將其境外債務及應計但未付利息，置換為4個系列的新美元計價的優先票據，期限為4至7年，自2024年1月1日的基準日起計算;其二，在重組生效日期，以現金向同意受重組支持協議條款約束的債權人支付0.15%的同意費用，并向其分配第一系列新票據中1億美元(如適用)的對應比例份額;其三，以該集團的若干資產為新票據提供擔保;其四，將集團若干資產處置的部分所得款項凈額用于新票據的特定強制贖回或回購。

　　正榮地產表示，公司提出的不包括任何本金削減的境外整體債務管理方案建議，如果得到債權人接納及相關司法機關的批準，相信將為公司提供足夠的財務靈活性及充裕時間以穩定業務，因此與獨立國際財務顧問估計的清算情景相比，為債權人提供了更佳的回收價值。

　　“從重組進程來看，本次債權人特別小組成員持有約占公司發行的優先票據及永續證券未償還本金總額的27.1%，一般要達到75%以上，還有相當比例的債權人要溝通協調。”劉水補充說。

　　據正榮地產披露的數據，截至今年6月30日，該公司在境外的有息負債總額約為39億美元。包括本金總額約34億美元的美元及人民幣票據、總額2億美元的永續證券、由正榮地產擔保的總額為700萬美元的票據及總額約3億美元的其他擔保和非擔保銀行及其他金融債務。

　　11月2日，龍光集團在其發布境外整體債務管理方案進展公告中稱，有關磋商正在進行中。目前尚未就重組條款達成最終協議。但是，龍光集團表示，正在探索與重組有關的多種結構，包括但不限于通過將若干金額的現有債務轉為公司股份，以實現去杠桿化，集團將繼續進行積極和具有建設性的對話，以盡快敲定重組方案的條款。

　　有媒體報道稱，龍光境外債目前已經傳出一份擬定的重組方案，但該方案還并非最終方案，仍有調整的可能。在傳出的方案中，境外債務中最多13.33億美元的債券本金按照8.5折支付;在債轉股的方案中，最多6億美元的債轉股，價格為3港元/股;對最多6億美元的債務進行債轉股，價格為4.25港元/股，同時會給予5年期的優先票據，在第3年支付首筆攤銷款;給予8年期的優先新票據，在第4年支付首筆攤銷款。

　　“龍光重組債務主要也是應用債轉股、交換要約置換債務等方式，預計其不久后也會公告具體的方案。”劉水表示。

　　多家房企正在加快推進債務展期

　　出險房企采用最多的債務重組方案即為債務展期，通過對還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進行調整，延長償還時間。債務展期的一般做法為境內債券通過召開持有人會議的方式實現，境外債券通過交換要約的方式實現。

　　2023年已經步入尾聲，部分房企正在加快推進債務展期。例如，中駿集團近日披露了化債進展，其于11月3日晚間發布《整體境外債務管理的最新情況》相關公告，委任海通國際證券有限公司為財務顧問，協助評估集團目前的資本結構及流動資金，并探討舒緩目前流動資金問題的可行方案，務求盡快為債券所有持份者達致一個最佳結果。

　　目前，中駿集團控股旗下4只存續的境外美元優先票據已經于10月5日上午9時起暫停交易，4只票據未償還本金為18億美元，公告表示，各項票據將繼續停牌。

　　旭輝集團也在積極推進債務延期。9月15日，旭輝集團發布公告稱，債券“21旭輝03”已獲2個自然月寬限期，但其展期方案目前尚未能通過。據悉，“21旭輝03”發行規模18.75億元，期限為2+2年，起息日為2021年9月14日，到期日為2025年9月14日。此前，“21旭輝03”展期方案投票已有過五次延期。

　　據中指研究院統計，2021年至今，恒大、中國奧園、融創、龍光等多家企業提出債務展期方案，延長償還時間。從展期時長上來看，目前房企展期均超過6個月，部分企業展期5年左右，甚至有些房企會出現二次展期情況;在利率設置上，大部分境外債展期期間的利率相比于原債券提高;在償還本金金額上，部分境外債給予更高的本金金額償付;在增信措施上，部分債券提供實控人擔保、土地使用權抵押、項目股權質押等補充增信措施。

　　劉水表示：“目前，海外債接近達成重組的有富力、融創、中國奧園等。富力是采用整體打包展期，完成了10筆美元債的整體展期，合計49.43億美元還款期限全部延長3-4年，涵蓋公司所有中長期境外美元債。融創債務重組采用了展期、債轉股等多種形式，境外債務重組基本完成。中國奧園方面，持有奧園現有票據本金金額75.89%的債權人已正式簽署或同意重組支持協議，接近達成重組。”

　　從目前房企做法來看，陽光城、富力等房企均采取給予一定比例的現金償還疊加剩余債務展期的做法。從現金償付比例來看，境外債首期現金償還比例遠低于境內債首期現金償還比例。而從現金償付形式來看，多數房企償付一定比例本金，少數房企僅支付全部利息或一部分利息。同時，部分房企也通過實物資產包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等進行償債。

　　“另外，債轉股作為另一種常見的債務違約重組方案，目前也有部分房企采用，如華夏幸福通過以下屬公司股權搭建的‘幸福精選平臺’和‘幸福優選平臺’股權的方式，抵償債務金額。”劉水補充表示。