為緩解商業辦公項目的高庫存壓力，低線城市陸續對“商改住”放行了。

　　11月29日，貴港市發布《貴港市出讓商業辦公項目調整為普通商品住房工作方案》(以下簡稱《方案》)，透露在2022年1月1日前簽訂土地出讓合同的商業辦公項目，符合條件的可申請調整為普通商品住房。

　　“主要目的是盤活商業地產庫存，提高土地利用效率，給企業多一個選擇。”12月1日，貴港市自然資源局相關人士對中國房地產報記者表示，根據摸查數據，貴港市存量的商業地產庫存面積有40多萬平方米，受疫情及經濟下行影響，去化壓力上升，“之前有一些業主表達過希望改變土地用途的訴求。”

　　據了解，此前，廣西壯族自治區的南寧、桂林、百色等城市已實行了“商改住”，南寧已有十多個商業項目成功變身為住宅產品。“廣西整體經濟實力比較靠后，只有大膽創新，才能激活市場活力。”上述人士如此認為。

　　試行兩年 督促企業積極參與

　　貴港市位于廣西壯族自治區的東南部，下轄桂平市、平南縣、港北區、港南區、覃塘區，全市總人口566.8萬，因自古以來遍種荷花，花香四溢，而有著“荷城”之稱。

　　《方案》的適用范圍雖只有港北區、港南區、覃塘區，但桂平市、平南縣可參照執行。

　　除了土地出讓時間的限制外，商業項目要申請調整土地用途還需滿足不少條件。包括已結清土地出讓金，項目(以棟為最小單位)未銷售，不位于國土空間規劃確定的核心商圈和區域商業中心服務業集聚區范圍內，不屬于特殊服務功能的商業項目(如專業市場、生活農貿市場、公用設施營業網點等)，項目用地或建筑物無抵押或者雖已抵押，但取得抵押債權人書面同意申請變更的，項目用地或建筑物未被查封或者雖被查封，但作出查封決定的機關同意申請變更的。

　　《方案》提到，將商業辦公項目調整為普通商品住房開發涉及改變土地用途的，土地使用年限仍從原起算之日起算，住宅用地出讓總年限不超過70年。如調整土地使用條件補繳土地出讓金的評估結果為正值，須按規定補繳土地出讓金，如果為負值則不退還土地出讓金，調整后住宅用地的容積率不得超過3.1。

　　從土地使用權人提出調整申請到核發不動產權證書，共有9道流程，《方案》的試行期則為兩年。“商改住涉及多個部門，流程走完至少要大半年至一年時間。”貴港市自然資源局相關人士解釋，設置兩年的期限，是為了調動土地業主的積極性，督促他們盡快行動。“也要看業主的意愿，暫時還沒有接到調整申請。”

　　庫存壓力大 待售面積增三成

　　往前追溯不難發現，《方案》其實是《關于印發貴港市促進房地產市場平穩健康發展若干措施的通知》(以下簡稱《通知》)的執行細則。

　　《通知》發布于11月1日，其中提到優化個人住房貸款中住房套數標準、引導房地產企業合理定價、引導金融機構繼續對房地產企業存量融資展期、支持非住宅商品房規劃性質變更等十項政策措施。

　　“全市房地產開發業運行面臨較大壓力。”這是貴港市統計局對貴港市前10月房地產業運行數據的總結，也是《方案》出臺的市場背景。

　　統計數據顯示，今年前10月，貴港全市房地產開發投資同比下降18.7%、商品房銷售面積同比下降17.5%，降幅均較前9月有所擴大。據貴港市統計局分析，商品房銷售面積延續下降趨勢的主要原因有幾個，一是城鎮居民住宅擁有量較高，住房短缺問題已基本解決，住房剛性及改善性需求降低;二是商品房待售存量仍比較高，商品房待售面積同比增長36.8%;三是目前經濟形勢不明朗，導致人們對未來的不確定性增加，購房者持觀望態度。

　　該局建議，貴港市要以盤活現有房產項目為主，強化對房地產項目施工、建設等環節跟蹤服務，及時了解并協調解決企業在項目資金、審批手續等存在的困難和問題，還可放松預售資金監管標準，在一定程度上減少房地產開發企業資金壓力，提高拿地和開工積極性。

　　“商改住”是盤活存量的一種方式，參考了其他城市的執行經驗后，貴港市認為多一條路徑對企業和市場均是利好。例如，南寧市早在2020年10月就開始實行“商改住”，據統計，截至目前該市已有10多個商業項目闖關成功。就在今年的11月15日，還有一個企業申請將約14.6萬平方米的商業用房、酒店用房調整為普通商品住房。