為緩解商業(yè)辦公項目的高庫存壓力，低線城市陸續(xù)對“商改住”放行了。

　　11月29日，貴港市發(fā)布《貴港市出讓商業(yè)辦公項目調(diào)整為普通商品住房工作方案》(以下簡稱《方案》)，透露在2022年1月1日前簽訂土地出讓合同的商業(yè)辦公項目，符合條件的可申請調(diào)整為普通商品住房。

　　“主要目的是盤活商業(yè)地產(chǎn)庫存，提高土地利用效率，給企業(yè)多一個選擇。”12月1日，貴港市自然資源局相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，根據(jù)摸查數(shù)據(jù)，貴港市存量的商業(yè)地產(chǎn)庫存面積有40多萬平方米，受疫情及經(jīng)濟下行影響，去化壓力上升，“之前有一些業(yè)主表達過希望改變土地用途的訴求。”

　　據(jù)了解，此前，廣西壯族自治區(qū)的南寧、桂林、百色等城市已實行了“商改住”，南寧已有十多個商業(yè)項目成功變身為住宅產(chǎn)品。“廣西整體經(jīng)濟實力比較靠后，只有大膽創(chuàng)新，才能激活市場活力。”上述人士如此認為。

　　試行兩年 督促企業(yè)積極參與

　　貴港市位于廣西壯族自治區(qū)的東南部，下轄桂平市、平南縣、港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)，全市總?cè)丝?66.8萬，因自古以來遍種荷花，花香四溢，而有著“荷城”之稱。

　　《方案》的適用范圍雖只有港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)，但桂平市、平南縣可參照執(zhí)行。

　　除了土地出讓時間的限制外，商業(yè)項目要申請調(diào)整土地用途還需滿足不少條件。包括已結(jié)清土地出讓金，項目(以棟為最小單位)未銷售，不位于國土空間規(guī)劃確定的核心商圈和區(qū)域商業(yè)中心服務(wù)業(yè)集聚區(qū)范圍內(nèi)，不屬于特殊服務(wù)功能的商業(yè)項目(如專業(yè)市場、生活農(nóng)貿(mào)市場、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點等)，項目用地或建筑物無抵押或者雖已抵押，但取得抵押債權(quán)人書面同意申請變更的，項目用地或建筑物未被查封或者雖被查封，但作出查封決定的機關(guān)同意申請變更的。

　　《方案》提到，將商業(yè)辦公項目調(diào)整為普通商品住房開發(fā)涉及改變土地用途的，土地使用年限仍從原起算之日起算，住宅用地出讓總年限不超過70年。如調(diào)整土地使用條件補繳土地出讓金的評估結(jié)果為正值，須按規(guī)定補繳土地出讓金，如果為負值則不退還土地出讓金，調(diào)整后住宅用地的容積率不得超過3.1。

　　從土地使用權(quán)人提出調(diào)整申請到核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，共有9道流程，《方案》的試行期則為兩年。“商改住涉及多個部門，流程走完至少要大半年至一年時間。”貴港市自然資源局相關(guān)人士解釋，設(shè)置兩年的期限，是為了調(diào)動土地業(yè)主的積極性，督促他們盡快行動。“也要看業(yè)主的意愿，暫時還沒有接到調(diào)整申請。”

　　庫存壓力大 待售面積增三成

　　往前追溯不難發(fā)現(xiàn)，《方案》其實是《關(guān)于印發(fā)貴港市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》(以下簡稱《通知》)的執(zhí)行細則。

　　《通知》發(fā)布于11月1日，其中提到優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)標準、引導房地產(chǎn)企業(yè)合理定價、引導金融機構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期、支持非住宅商品房規(guī)劃性質(zhì)變更等十項政策措施。

　　“全市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)運行面臨較大壓力。”這是貴港市統(tǒng)計局對貴港市前10月房地產(chǎn)業(yè)運行數(shù)據(jù)的總結(jié)，也是《方案》出臺的市場背景。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，貴港全市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降18.7%、商品房銷售面積同比下降17.5%，降幅均較前9月有所擴大。據(jù)貴港市統(tǒng)計局分析，商品房銷售面積延續(xù)下降趨勢的主要原因有幾個，一是城鎮(zhèn)居民住宅擁有量較高，住房短缺問題已基本解決，住房剛性及改善性需求降低;二是商品房待售存量仍比較高，商品房待售面積同比增長36.8%;三是目前經(jīng)濟形勢不明朗，導致人們對未來的不確定性增加，購房者持觀望態(tài)度。

　　該局建議，貴港市要以盤活現(xiàn)有房產(chǎn)項目為主，強化對房地產(chǎn)項目施工、建設(shè)等環(huán)節(jié)跟蹤服務(wù)，及時了解并協(xié)調(diào)解決企業(yè)在項目資金、審批手續(xù)等存在的困難和問題，還可放松預(yù)售資金監(jiān)管標準，在一定程度上減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，提高拿地和開工積極性。

　　“商改住”是盤活存量的一種方式，參考了其他城市的執(zhí)行經(jīng)驗后，貴港市認為多一條路徑對企業(yè)和市場均是利好。例如，南寧市早在2020年10月就開始實行“商改住”，據(jù)統(tǒng)計，截至目前該市已有10多個商業(yè)項目闖關(guān)成功。就在今年的11月15日，還有一個企業(yè)申請將約14.6萬平方米的商業(yè)用房、酒店用房調(diào)整為普通商品住房。