區(qū)分集團(tuán)風(fēng)險與項(xiàng)目風(fēng)險，理性看待企業(yè)債務(wù)風(fēng)險。

　　12月13日，在中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心舉行的2023-2024中國經(jīng)濟(jì)年會上，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人對于支持房企化債、維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展等方面作出了最新的表態(tài)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示：“針對部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險，金融管理部門已出臺了一系列支持政策，但風(fēng)險出清還需要一個過程，將繼續(xù)配合金融管理部門，抓好各項(xiàng)政策的落實(shí)，一視同仁，滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，支持暫時資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問題，促進(jìn)其恢復(fù)正常經(jīng)營，堅(jiān)決防止債務(wù)違約風(fēng)險集中爆發(fā)。”

　　“將債務(wù)違約稱為‘爆雷’用語不當(dāng)”

　　董建國在房企化債層面，作出了兩類區(qū)分。

　　其中，對于確實(shí)資不抵債的房企，按照法制化原則出清。對此，董建國表示：“對于違法違規(guī)導(dǎo)致資不抵債、失去經(jīng)營能力的企業(yè)，要按照法治化、市場化原則出清，這也是市場優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。”

　　而另一類房企雖然在資本市場上存在違約情況，但是公司正常經(jīng)營仍然在繼續(xù)。對于這類企業(yè)，董建國表示：“房企一般是集團(tuán)公司加項(xiàng)目公司的架構(gòu)。集團(tuán)公司和項(xiàng)目公司都是獨(dú)立法人，集團(tuán)公司出現(xiàn)債務(wù)違約，并不意味著項(xiàng)目公司停止運(yùn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營還在繼續(xù)。比如某大型房企去年上半年發(fā)生了債務(wù)違約，但公司今年1-11月份，仍然實(shí)現(xiàn)了近800億元的銷售收入，并且完成了債務(wù)重組。”

　　“一段時間以來，社會上把部分房企債務(wù)違約稱為‘爆雷’‘資金鏈斷裂’，其實(shí)用語是不準(zhǔn)確的。”董建國進(jìn)一步表示：“如果將債務(wù)違約等同為‘爆雷’或者是‘資金鏈斷裂’，會造成企業(yè)完全停擺的錯誤認(rèn)識，導(dǎo)致社會對企業(yè)產(chǎn)生信任危機(jī)，進(jìn)而沖擊市場銷售，加劇企業(yè)困難。各方面應(yīng)該理性地看待房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”

　　對此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為：“對于債務(wù)違約企業(yè)將分類施策處置，支持暫時出現(xiàn)資金鏈壓力的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問題。具體而言，房企發(fā)生債務(wù)違約原因不盡相同，對于違約企業(yè)處置將分類施策。一是對于違法違規(guī)導(dǎo)致資不抵債、失去經(jīng)營能力的企業(yè)，會按照法治化、市場化原則出清，加快優(yōu)勝劣汰。二是對于資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營的房企，由于暫時資金鏈緊張發(fā)生的債務(wù)違約，監(jiān)管部門將支持房企解決短期現(xiàn)金流緊張問題，促進(jìn)其恢復(fù)正常經(jīng)營。”

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“防止風(fēng)險蔓延和擴(kuò)散而導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險，其背景就是風(fēng)險開始蔓延至穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)，市場對于風(fēng)險的預(yù)期愈加強(qiáng)烈，新房銷售受到拖累。因此，施救的是未出險(債務(wù)未違約)企業(yè)，或已經(jīng)局部出險但企業(yè)整體不存在資不抵債、失去經(jīng)營能力的問題。”

　　區(qū)分集團(tuán)和項(xiàng)目，避免風(fēng)險擴(kuò)散

　　從住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人的最新表態(tài)中可以解讀出，劉水表示：“除了對公開市場債務(wù)違約的房企分類判斷和處置之外，在涉及具體房企化債時，還需要區(qū)分集團(tuán)風(fēng)險與項(xiàng)目風(fēng)險，理性看待企業(yè)債務(wù)風(fēng)險。集團(tuán)公司出現(xiàn)債務(wù)違約，并不意味著項(xiàng)目公司停止運(yùn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營還在繼續(xù)。”

　　“做好集團(tuán)和項(xiàng)目之間、項(xiàng)目之間的法人真正獨(dú)立，是實(shí)現(xiàn)保交樓、風(fēng)險最小化和贏得金融機(jī)構(gòu)信任，降低新引入資金主體的風(fēng)險擔(dān)憂，從而真正實(shí)現(xiàn)一視同仁、解決合理資金需求。”李宇嘉解讀稱：“這種思路是將集團(tuán)和項(xiàng)目從法人的角度區(qū)分開，一方面是基于法人主體，依法處置風(fēng)險的一般思路，以正視聽，消除市場的疑慮。即便集團(tuán)債務(wù)違約了，但由于集團(tuán)法人和項(xiàng)目法人之間獨(dú)立，項(xiàng)目層面還能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，其貨值還能產(chǎn)生收入，并不是整個集團(tuán)出現(xiàn)了風(fēng)險。”

　　但是，李宇嘉也進(jìn)一步指出：“現(xiàn)實(shí)的問題是，開發(fā)商普遍存在‘多頭融資、超額融資’現(xiàn)象，比如A地塊給B項(xiàng)目抵押融資，而且很多要靠信托、私募等非正規(guī)渠道來借錢買地。買了地以后在開發(fā)階段還要申請開發(fā)貸，拖欠供應(yīng)商貨款、讓施工單位墊款來建房。所以，很多項(xiàng)目都很難實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)獨(dú)立、負(fù)債獨(dú)立，很難實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)。所以，對于項(xiàng)目的運(yùn)行，還需要對加強(qiáng)資金全口徑監(jiān)管，對資金流向和主體進(jìn)行雙監(jiān)管。”

　　防范風(fēng)險的進(jìn)一步擴(kuò)散是當(dāng)前的重中之重。在12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上也提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　在李宇嘉看來，2024年房地產(chǎn)工作的主題仍舊是防風(fēng)險，“預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)市場將推動實(shí)質(zhì)性‘保交樓’，并將企業(yè)自救和外部救助相結(jié)合。”