近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1—4月全國房地產(chǎn)市場基本情況。從數(shù)據(jù)來看，1—4月全國房地產(chǎn)市場無論是房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，還是開發(fā)商的銷售、到位資金，均呈現(xiàn)反彈，但投資端卻依然保持降幅擴(kuò)大的趨勢，6.2%的同比跌幅，相較于上月的5.8%繼續(xù)擴(kuò)大，開發(fā)商的投資熱情為何還不積極?

　　銷售、資金、景氣指數(shù)均向好

　　無論是銷售還是資金，樓市在4月數(shù)據(jù)維度都迎來了“上漲”。

　　銷售端，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—4月，商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長2.7%。商品房銷售額39750億元，增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。

　　從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，1—4月全國商品住宅銷售面積、銷售額增速較1—3月分別提高1.3個、4.7個百分點(diǎn)。1—4月全國新建商品住宅銷售額絕對規(guī)模僅低于2021年峰值水平。

　　貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，今年以來住房支持政策的積極成效持續(xù)釋放，居民住房消費(fèi)信心改善，帶動住房銷售市場回暖。

　　“這意味著，今年一季度激活合理住房消費(fèi)需求的工作是積極有效的。但鑒于近期有市場走弱的現(xiàn)象，各地要重視繼續(xù)提振銷售端指標(biāo)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

　　嚴(yán)躍進(jìn)根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，1—4月全國商品住宅均價為10562元/平方米，漲幅為11.1%。當(dāng)前房價漲幅相對大，和各地放松限價政策、銷售端改善房企調(diào)整定價策略等有關(guān)。

　　與商品房銷售同步，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金也有一定程度反彈。1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%。雖然仍保持負(fù)值，但較上月收窄2.6個百分點(diǎn)。

　　其中，國內(nèi)貸款6144億元，下降10%;利用外資12億元，下降69.6%;自籌資金12965億元，下降19.4%;定金及預(yù)收款15925億元，增長4%;個人按揭貸款8222億元，增長2.5%。

　　上述兩項(xiàng)核心指標(biāo)帶動了整體行業(yè)景氣指數(shù)的復(fù)蘇：4月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.78，保持連續(xù)4個月正增長。

　　投資下滑的意料之外與情理之中

　　然而，在房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)、開發(fā)商銷售和到位資金均呈現(xiàn)反彈的情況下，投資端卻依然保持降幅擴(kuò)大的趨勢，6.2%的同比跌幅，相較于上月的5.8%繼續(xù)擴(kuò)大。

　　具體來看，1—4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，開發(fā)投資增速已連續(xù)多個月負(fù)增長。從數(shù)據(jù)上看，供應(yīng)端房企目前的積極性仍然不高，1—4月房企的房屋施工面積、新開工面積、竣工面積均呈現(xiàn)不同幅度的下滑，其中住宅新開工面積22900萬平方米，同比下降20.6%，房企補(bǔ)庫存的動力不足。

　　在廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房企開發(fā)投資積極性不高，主要原因在于供給狀態(tài)受到多因素掣肘，開發(fā)商爆雷余波尚存，疊加今年大規(guī)模的到期債務(wù)，給到了一定的開發(fā)壓力，而且銷售端的復(fù)蘇并沒有達(dá)到預(yù)期。整體風(fēng)險處置進(jìn)度慢，所以導(dǎo)致施工、新開工、竣工方面都有一定程度的下行。“手里沒有土地儲備的房企，在放緩拿地節(jié)奏;手里有土地儲備的房企，開工積極性也并不高。”

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析稱，房企投資信心恢復(fù)力較弱，主要體現(xiàn)在新開工意愿上。雖然銷售端累計指標(biāo)有所改善，但由于當(dāng)前市場呈現(xiàn)一個弱復(fù)蘇的狀態(tài)，尤其是4月單月銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)較大降幅，開發(fā)商新開工呈現(xiàn)觀望局面。但隨著3—4月以來熱點(diǎn)城市土拍市場呈現(xiàn)明顯升溫跡象，預(yù)計二季度房企新開工意愿上升，開發(fā)投資降幅將有所收窄。

　　市場有望逐步企穩(wěn)

　　房企開發(fā)投資的現(xiàn)狀還會持續(xù)下去嗎?哪些因素可以拉動房企開發(fā)投資?

　　所回落，重點(diǎn)城市“五一”假期表現(xiàn)較為平淡，上周成交規(guī)模在低基數(shù)下環(huán)比有所增長，但購房者置業(yè)信心仍偏弱，市場預(yù)期并不穩(wěn)固。

　　從企業(yè)融資角度來看，根據(jù)中指監(jiān)測，4月房企非銀融資規(guī)模環(huán)比下降兩成左右，信用債發(fā)行放緩，企業(yè)資金面改善仍不理想。短期來看，在企業(yè)資金壓力較大、銷售緩慢修復(fù)等因素影響下，二季度開工、投資難現(xiàn)明顯改善，預(yù)計新開工面積繼續(xù)下行，受新開工、土地縮量拖累，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降態(tài)勢或延續(xù)，但竣工的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)有望對投資帶來支撐。不同區(qū)域中，東部熱點(diǎn)地區(qū)房企投資意愿相對較好，短期新開工面積、開發(fā)投資額有望繼續(xù)修復(fù)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，目前最重要的是幫助企業(yè)“解困”，應(yīng)繼續(xù)加大對房企融資的支持力度，化解房企潛在風(fēng)險，由“流入”到“流出”，實(shí)現(xiàn)正循環(huán);另一方面，也要考慮到購房者的信心恢復(fù)，需求端的改善將極大影響到供給端，這樣房企才有動力拿地。

　　房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，盡管房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。下階段，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效、市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。