廣州城中村改造迎來重要進展!日前，在廣州召開的全市城中村改造工作推進會暨廣州安居集團成立大會，“凈地出讓”“統(tǒng)籌做地”等新模式正式亮相，并明確了7家市級做地主體在廣州新中軸(海珠)片區(qū)、廣州火車站片區(qū)、羅沖圍片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)四個市重點片區(qū)(下稱“四大重點片區(qū)”)大力推進改造新模式試點工作，年內或將有實質進展。專家分析指出，新模式既順應了當下城中村改造重視公共服務屬性的特點，同時也面臨著資金等方面的挑戰(zhàn)，預計于2025年之后進入產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)期。

　　通過統(tǒng)籌做地

　　重點功能區(qū)加速煥新

　　據(jù)了解，廣州提出要堅持“凈地出讓”，在重點片區(qū)開展城中村改造“統(tǒng)籌做地”試點，破解城中村改造面臨的突出難題。其中，四大重點片區(qū)啟動區(qū)占地面積987公頃，建筑面積1469萬平方米。涉及城中村11條，占地746公頃，建筑面積1385萬平方米。此外，還有涉及需改造舊廠房8個，占地83公頃，建筑面積52.7萬平方米。

　　所謂統(tǒng)籌做地、凈地出讓就是在政府劃定范圍內，由不同級別的做地主體負責統(tǒng)籌，對城中村改造的地塊開展前期開發(fā)整理，將零散分散的土地資源，重新整合，再入庫以供出讓。通過這一環(huán)節(jié)，可以讓手續(xù)不齊全的零散用地、已建設的低效用地等，達到可以高效規(guī)整使用的條件，以此盤活核心區(qū)位的土地資源。

　　目前，廣州市已明確7家市級做地主體，大力推進四大重點片區(qū)做地試點工作，具體包括廣州火車站片區(qū)(廣州城投集團、廣州市建筑集團);城市新中軸(海珠)片區(qū)(越秀集團);羅沖圍片區(qū)(珠江實業(yè)集團、機場建設投資集團);環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)(越秀集團、機場建設投資集團)。同時，廣州還將通過成立廣州市城中村改造建設指揮部、推進城中村改造條例立法工作、多渠道籌集城中村改造資金等一系列舉措推動城中村改造工作取得突破性進展。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，前期難度較低且經(jīng)濟價值較高的城中村改造已經(jīng)完成了大部分，現(xiàn)在的主要目標是推進公益屬性較強、前期投入較大、中間配套短板缺失較為嚴重的項目。這四大重點片區(qū)是廣州的重大功能區(qū)、重點發(fā)展平臺以及重要的景觀走廊，公益性尤為突出，對于城市功能的提升也尤為重要。

　　重點片區(qū)拉快進度條

　　廣州火車站片區(qū)的連片提升改造，是當前四大重點片區(qū)中進度較快的。今年將加快推進省市客運站、走馬崗地塊等收儲工作，啟動王圣堂、瑤臺、沙涌南城中村改造，推動火車站站體改造和周邊整治提升。據(jù)廣州市建筑集團介紹，目前已制定相應具體工作方案，明確實施模式、主要任務以及時間表、路線圖、任務量等。計劃完成項目規(guī)劃和做地方案編制并完成審批流程，在2024年組織專業(yè)力量開展片區(qū)拆補復建工作，分近期、中期、遠期將該片區(qū)逐步打造成為新型城市社區(qū)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)。

　　目前，廣州新中軸(海珠)片區(qū)已編制了相關工作方案，康鷺片區(qū)改造取得新突破。新中軸海珠片區(qū)范圍總占地面積約14平方公里，重點推進片區(qū)內32個“三舊”改造項目，其中包括瀝滘村、紅衛(wèi)村、東風村和三滘村4個舊村項目。在該片區(qū)，將重點推進康樂鷺江片區(qū)城市更新改造，今年將完成綜合治理，啟動拆遷和安置區(qū)建設;瀝滘村將推進拆遷簽約率超80%。預計片區(qū)內的首批做地范圍總占地面積約2.88平方公里，包括東風、三滘等舊村項目及多個舊廠、舊城項目。

　　羅沖圍片區(qū)內舊村、舊廠、舊城混雜，同時夾雜多個專業(yè)市場、汽配商城等產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，是人口聚集、生產(chǎn)、生活多元形態(tài)集中的片區(qū)。其特點是片區(qū)內國企用地較多，且目前處于閑置狀態(tài)，將選擇以市屬國企的舊廠盤活帶動區(qū)域內舊村的有機更新，通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實施，實現(xiàn)連片開發(fā)的可能性較強。在羅沖圍片區(qū)，今年重點推進國有舊廠收儲、華為周邊地區(qū)改造提升等項目。

　　根據(jù)環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)內高校院所城市風貌規(guī)劃設計中透露的信息，環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)包括3所大學和5家科研院所，將打造成為粵港澳大灣區(qū)國際科技創(chuàng)新中心、國家科技成果轉移轉化示范區(qū)、世界級高水平科技創(chuàng)新策源地，實現(xiàn)校產(chǎn)城的多元聯(lián)運和有機更新。環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)改造方案已印發(fā)，今年將推進廣東新材料與人工智能科技園、廣州科技圖書館、華南理工大學等高校人才公寓等項目實施。目前梅花園、燕塘片區(qū)有很多舊廠房，特別是燕塘企業(yè)的舊廠舊地。

　　預計2025年后開始大規(guī)模推進

　　對于“做地”這一模式的目標，越秀地產(chǎn)相關負責人表示，將從構建多元融合的“社區(qū)生活圈”、引導創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)資源聚集、建設智慧城市、完善公共服務于市政交通建設以及優(yōu)化區(qū)域功能布局，促進存量產(chǎn)業(yè)用地轉型升級等方面助力重點片區(qū)改造，系統(tǒng)推進廣州市重點區(qū)域城市空間治理，打造宜居、韌性、智慧城市。

　　談及工作過程之中的難點，廣州市建筑集團相關負責人表示，以“廣州火車站瑤臺片區(qū)”做地工作為例，征拆體量龐大是一大挑戰(zhàn)，不少區(qū)域存在高密度、權屬復雜等情況，做地范圍還可能與其他已規(guī)劃項目交界穿插，相應增加了整體統(tǒng)籌與協(xié)調征地難度，增大了改造資金投入壓力，也提升了改造工作中對居民權益保障的協(xié)調要求。“我們的解題思路是分片分期實施。項目實施按照‘民生先行、靈活分片、動態(tài)分期’的原則，成熟一片，推進一片。”該負責人說。

　　廣州城投集團則指出，相較“拿地、建房、賣房”的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式，國企做地更像跑“馬拉松”，十分考驗企業(yè)的耐力和競爭力，主要涉及土地征拆、村民安置、產(chǎn)業(yè)導入、大額資金籌措等。經(jīng)過多年發(fā)展迭代，城市片區(qū)改造工作已不再是對物理空間的簡單推倒重建，而是對經(jīng)濟、民生、科技、文化和生態(tài)的一個系統(tǒng)提升。

　　“2023年—2025年是試水期，2023年的工作主要集中在各地編制方案、制定實施計劃、確定投資主體和融資渠道等。2024年—2025年將是新模式落地期，即跑出新模式，總結經(jīng)典案例。預計從2025年到2035年，才是大規(guī)模推進期，也是產(chǎn)業(yè)鏈兌現(xiàn)期。”李宇嘉表示。(鐘 和)