近日，全國范圍內公開報道的首例由產權人自籌資金進行危房翻建的項目——南京市鼓樓區虎踞北路4號5幢開始發放新房產證。經過整整十年的努力，這幢曾被鑒定為危房的小樓全面重建，業主們住進了新家，也為南京乃至全國的城市更新提供了思路和樣本。

　　原址翻新重建小區難點很多：政策能否支持?如何突破?推倒重建的資金從哪里來?建好后，房產證如何辦理?記者對話項目帶頭人與業主。十年探索積累了哪些經驗?

　　居民主導 自拆自建提上日程

　　南京市鼓樓區虎踞北路4號5幢原本是一座建于上世紀50年代的兩層小樓，周圍被機關、高校、公園環繞，生活十分便利，一些業主在這里住了幾十年。67歲的業主李小菠從未想過，十年后的這個秋天，能拿到新房產證。

　　小樓原本為磚木結構，多年來，白蟻啃食、風吹日曬。業主張玉延回憶，下雨時，天花板漏的水常常滴到床上，要等雨停了，才能睡到床上去。2013年左右，受附近工程施工影響，小樓直接開裂了。

　　張玉延表示：“當時最怕的是失火，哪家電路一旦起火，整個樓瞬間會化為灰燼。當時城西干道有地方施工，施工時產生的震動，讓房子也開裂了。大家開始找各個部門反映訴求，我們找過施工單位，人家同意負責，但是要求拿出法律依據。于是按照要求找安全鑒定部門去鑒定，鑒定結果為C級。”

　　C級危房意味著部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求。危房消險，通常的解決方法有處理后使用、停止使用及整體拆除等。但是張玉延認為，對于這幢小樓，加固治標不治本，“自拆自建”的念頭，從2014年開始萌發。

　　張玉延介紹：“我們排險的方法有兩種，一是加固，二是推倒重建。當時強調要推倒重建，也就是徹底排險。因為加固改造得不到根本改善，險情依然存在，花費也不少。當時推倒重建在全國沒有先例，但是找到了某項政策是C級作為推倒重建的依據之一。”

　　張玉延先從業主工作做起。“我們是兩層樓，此樓有1890平方米，一共有24戶，從房產證的角度上看是26本房產證，這樣難度會很大，5個產權證屬于產權單位，但是產權改制了，單位也換了好幾家，我好不容易才找到了這家單位。整個1890平方米的樓，每家還要做工作。”

　　在此期間，他還往返于各級住建規劃部門，2014年，南京市的住建部門批準了虎踞北路4號5幢的翻建。但“自拆自建”沒有先例可參照，規劃、測繪、審批等每一項工作都要自己跑。

　　張玉延說：“我比十年前上班還忙，我經常在夜里睡覺時都爬起來寫材料。后來南京有市長辦公會100號會議紀要，就把虎踞北路4號作為試點，這下好辦了，撬動財政資金，就由市里出20%，區里出20%，老百姓出60%。”

　　2019年，《南京市城市危險房屋消險治理專項工作方案》(2019—2021)出臺，鼓樓區政府為虎踞北路4號5幢的危房治理項目成立了專班。2020年，張玉延拿到了南京市規劃和自然資源局發布的行政許可決定書，此時，距離當初的“大膽設想”已過去六年。

　　張玉延表示：“有了這個決定書之后才能進入市場，進行國家規定的招投標工作，找施工單位，還要領建筑施工許可證。施工兩年，我天天在工地上跟工人在一起搬磚，我想把壞房子變成好房子。”

　　張玉延介紹：“過去是磚木結構，現在是框架結構;過去由南面入戶，現在是由北面入戶，已經完成結構優化。還有就是戶型的改變，過去有4戶房子全部朝北，現在做到了24戶房子的每一戶都是2扇窗戶朝南。

　　政策推動 走完“最后一公里”

　　2022年5月，新房翻建完成，原本破敗的小樓外立面被刷成了清爽的咖色和米色，業主收房后，搬入新家。

　　然而，隨著時間的推移，新問題擺到了大家面前：房產證遲遲無法辦理。跑通政策的接力棒，從張玉延遞到了李小菠的手上。

　　申領新房產證的過程出現的狀況主要集中在幾個方面：消防、測繪圖以及門牌號。虎踞北路的重建需要遵循“三原”原則，在此限制下無法滿足現行國家工程建設消防技術標準要求。此外，辦房產證需要有測繪圖表，但有業主不配合入戶測量。同時，重建后是否需要重新編排門牌號碼也遲遲沒有定論。

　　李小菠說：“我也是通過多次溝通并且報上去，有一天到街道辦，街道書記的態度很好，立刻打電話。當時我覺得沒有希望了，有時候也想放棄，但過了幾天，門牌號碼的問題就解決了。”

　　在政策及媒體的推動下，消防和測繪也有了進展。按照2023年7月南京市的新政策，針對“三原”項目，確受條件限制導致無法滿足現行國家工程建設消防技術標準要求的，改造利用單位應當編制消防實施方案，針對薄弱環節進行性能化補償。就這樣，在居民主導、政府推動的合力下，這個“自拆自建”項目又歷時一年，終于走完了“最后一公里”。

　　積累經驗 為城市更新開出一味藥

　　不管是張玉延還是李小菠，回想一路走來的這十年，都覺得“過于漫長了”，但如愿住進了新房，特別是為南京乃至全國其他類似小區的改造提供了經驗，又讓他們覺得十分值得。

　　張玉延表示：“我們可以把自籌自建的事情作為一味藥，讓所有人都明白一個道理，江蘇南京的北京西路，有這樣一個故事，我們要想真正獲得好生活，應該積極用好政策。”

　　虎踞北路4號5幢的項目啟動后，鼓樓區峨嵋嶺10號、司背后2號等項目的翻新也很快提上日程。南京鼓樓區住房保障和房產局一位工作人員此前向媒體介紹：“危房翻建項目正是借鑒了虎踞北路4號的經驗，組織實施加快推進進程，因為有了成功經驗，在程序上我們也進行了優化，提高了效率。”

　　東南大學建筑學院副院長、博士生導師鮑莉認為，老人們十年的堅持，為城市更新探出了一條道路，更寶貴的是為精細化管理提出了更多思考。(周益帆 景明)