15年后的回眸......

　　工廠片區的改造，是城市更新項目中的先行者。這類項目往往會給其他城市更新項目帶來許多啟示與經驗。CRTKL在2008-2012年間參與了杭州重機廠片區的更新改造設計，至今已過去了15年。經過了足夠長的時間及市場變遷之后，我們的設計也已成為了這座城市的歷史?；仡^再看，雖然單個地塊的落地方案由不同的設計方完成，但是CRTKL最初構想的城市空間框架和運營邏輯，對整體空間品質和氛圍的把控影響至深，至今仍然有著強韌的生命力、適應性和美學價值，且持續地為項目本身和周邊城區賦能增值。

　　杭州新天地項目由1958年蘇聯援建的杭州重機廠工業遺存改造而來，見證了民族工業初期發展的崢嶸歲月和幾代人的生活記憶。這個占地約56.67公頃、總建面約180萬方的超大型城市更新項目，發展定位上倡導生產、生活、生態 “三生合璧”，立足“數字文娛、大健康、區塊鏈”三大產業。2008-2012年，CRTKL持續參與了該項目的總體規劃、城市設計、導則設計、概念景觀與公共空間設計、橋梁設計、品牌設計、概念標識設計、核心區部分建筑的概念設計，以及遺存老廠房的概念室內設計等一系列的工作。CRTKL在項目前期擬定出明確的發展框架和設計指引，利用基地現有自然景觀與老舊工業建筑的資源，通過具有戰略性思考的規劃設計，最大化項目的開發效益，穩定了功能布局及開放空間系統。

(2009年CRTKL城市設計總體西南鳥瞰圖)

　　經過業主十五年的開發與運營，后期各個地塊的落地實施方案分別由眾多不同的設計師參與完成。如今，這里已經轉變為文、商、旅產業三位一體的城市復合產業區。保留并改造了涵括總部經濟、商業零售、商務辦公、SOHO/LOFT、文化創意、休閑展演、旅游服務等商業功能，并集中了加拿大太陽馬戲創排的杭州《X秀》、活力PARK酒吧集群、巨幕IMAX影院、五星級酒店麗笙、特色餐飲等“夜經濟”業態，造就了新舊文化的傳承和創新，讓歷史與潮流在此同臺。如今，杭州新天地已成為年輕人夜生活的集聚地和潮人打卡地，形成了“日觀西湖景，夜玩新天地”的旅游地標口碑。

(工業遺存改造核心區鳥瞰，2022年)

　　前置運營思維的設計框架

　　“找出特色，強化特色，維持特色”，概括了杭州新天地在總體規劃、城市設計、后續設計建造與長期運營中的關鍵與難點。

　　在我們2008年接觸這個項目之前，開發商已經完成了一版規劃構想，勾勒出初步的功能分區與路網結構，北側和南側為商務辦公區，西部主要是商業消費區、東部主要是公寓居住區。城市更新項目財務平衡基本滿足。但仍需要提取出它的特色，進行空間的表達。因此，城市設計階段的主要工作就圍繞著“挖掘特色，塑造場所”展開。

　　1.規劃結構優化

　　在進行基地調研后，設計團隊挖掘出場地最大的特色是四棟狀況良好的廠房、諸多散落的工業零部件，以及北部的自然河道，它們未來可以成為環境的亮點和標簽。首先，我們提出“一心一環，兩軸四區”的城市設計總體空間框架。老廠房集中的區域形成創意和消費產業集中的核心區，以點石成金的方法將現有的資源變成資產。北側東西向河道與南側廢棄的鐵道縱向接通，形成一個環狀的開放空間系統，把分散的工業建筑、鐵軌和各種構件，區域河網體系，以及延伸到基地內的河道自然元素聯系起來。各個功能板塊都能獲得更高的景觀價值和更好的步行可達性，從而達到價值均好與業態互補的關系。

　　在重新梳理了項目內外的連動關系之后，我們定義出每個分區的特征及其創造價值的邏輯。在城市設計的工作中前置運營思維，按照長期運營場景的設想，來安排公共空間和建筑界面，并將多種業態組合在一起?？腿褐g的交疊與錯位，產生了強大的聚集和互補效應，避免了人流的潮汐現象，使杭州新天地城市綜合體的整體價值合理倍增。

(2009年CRTKL城市設計總平面圖)

　　2.打造特色場所 —— 工業遺存改造

　　經過多方鑒別和論證之后所保留的四幢紅磚工業車間，分別是金工裝配及鈑焊車間、鑄鐵車間、鈑焊車間和鑄鐵清理工部，散落在現場的鐵軌、煙管、吊機等大小不一的工業構件也頗具特色。幾個車間距離接近，相互圍合，適合集中打造具有工業遺存特征、步行可串聯的核心特色場所。通過保留老建筑的外形、質感和細節，承載與傳遞記憶與情感。

(2008年CRTKL城市設計效果圖)

　　圍繞升級改造的老廠房所形成的核心商業板塊——新天地活力 PARK ，成為地鐵站上蓋180萬方中央活力區的焦點場所。復合功能的建筑群及其圍合出來的公共空間，經過品牌、策劃、建筑、景觀、標識、植物、聲光電等多種設計，共同塑造出場景，創造出尺度宜人、工業風鮮明的出圈體驗。在延續歷史的同時，進行業態置換。生產車間轉變為現代的演藝和零售商業空間，作為園區內商辦和公寓產品的配套，與其他的城市綜合體形成了差異化競爭。中央活動廣場可以容納日夜各類活動，原有的廠房機械構件則增添了戲劇性的景觀氛圍。

　　金工裝配及鈑焊車間改造為月華里，引入華東最大的音樂酒吧One Third，重塑了杭州的深夜娛樂方式。

　　鑄鐵車間改造為星光文化廣場，包括精品酒店、藝術展覽、時尚秀場、主題餐廳等功能。

　　鈑焊車間改造為太陽劇場，利用大跨度舊廠房的室內空間，建成杭州首個“終極銀幕+杜比全景聲”影院。加拿大太陽馬戲團入駐這里，打造出結合新科技與工業風演繹的劇目《X綺幻之境》，開創沉浸式體驗太陽馬戲。

　　其他保留的工業構件，在后續設計中被運用于景觀場地之中，景觀設計師們在人行尺度塑造出可觸摸的工業風環境。廠區里原有的鐵軌、龍門吊等工業遺存元素組織，在時光里城市公園的櫻花林中，成為了景觀體驗的點睛之筆。

　　3.打造特色場所 —— 綠色公共環線

　　在項目中串聯所有片區的綠色公共環線，主要沿河道、綠帶和廣場展開，形成一個回廊式公共場所系統。水系走向、廊道寬度、節點分布、景觀場景和路橋結構等設計，為工業風+創新產業園區的環境形象加分。城市設計首先調整了環路的位置，使其兩側的開發地塊都能享受景觀面和主入口的位置，改善了每個地塊的通達性。我們對景觀河道的改造，并不是簡單的修整岸線景觀，而是改造了原有河道的部分走向，新增了部分河段，形成完整串聯的濱水體驗，分割出合理的開發地塊尺度。綠色公共環線連接了不同層次、不同類型、不同用途的公共空間，后續通過景觀、品牌和建筑設計等團隊的共同努力，給運營方提供了組織多樣化活動場景的可能性。

　　CRTKL設計了兩個跨河橋梁，來傳達不同片區的環境精神。費家塘路跨河橋體采用斜撐鋼結構，充滿工業風的粗糙感和力量感。永福路景觀橋，利用白色輕巧的薄殼體，體現科技感，塑造了從活躍的商業區進入較寧靜的辦公園區的門戶感。通過藝術化的鋼結構造型，形成光影迷離的場景。

　　利用景觀細節突顯工業文化回憶，打造歷史遺存與景觀結合的公共空間，也是城市設計框架中的一個重要原則。我們在城市設計導則中建議，中央活力區老廠房內外遺留下的諸多工業設備和結構構件，經檢測整修后成為庭院景觀或室內裝飾的一部分，作為裝置藝術背景，展現大工業時代的生產印跡。

　　因時而動的靈活運營

　　在前期城市設計的工作中，我們梳理了重點突出，價值均好的空間結構。確定后的城市設計框架，從2009年至今，影響著這個項目的開發邏輯。CRTKL完成的河濱、路橋以及中央廣場的景觀與品牌設計，為整個杭州新天地項目進行了基礎定調。后續各個功能地塊的建筑設計、建造，以及招商，都通過業主的有效控制形成了場所與風格的粘性和完整性。經過多年的沉淀和積累，這個項目始終貫徹著多業態復合開發的原則，并不斷加強與突出核心區的“夜經濟”和展演類業態。同時，又根據不同時代的市場需求進行動態變更。

　　從2018年中央活力區的亮相開始，直至 2019年新天地活力PARK和新天地藝術中心的啟幕，杭州新天地已逐步穩定了“工業風+歷史感”，“文旅+商務”，“國際化+潮流化”的文旅商綜合體+高品質夜生活目的地口碑，鎖定了年輕的潮流消費群體。

　　在整個2010年代，該項目抓住了工業資產轉型商業資產的趨勢。如今，該園區以“數字文娛、大健康、區塊鏈”三大產業為主導，入駐了中國500強、世界500強，以及園區內孵化出來的獨角獸企業。不同級別的企業形成了良好的梯度和產業發展的生態閉環，帶來了多樣化的員工客群。除工業風的中央活力區外，產業園板塊則是園區運營真正的活血來源。

　　隨著杭州第19屆亞運會和亞殘運會的臨近，這里將變身成為亞運地標，打造新天地主題觀賽公園，提供人機互動的沉浸式觀賽體驗，再度契合與強化該項目“年輕”、“活力”的特征，以及“逛游玩樂”的體驗感。

　　近年來，年輕人熱衷的潮流社交新體驗和線下娛樂方式，催生了“體驗式+文旅”的新經濟模式，這里也成為了杭州的“潮玩新地標”，集聚了 “寫字樓”+“體驗式”的現象級文旅產業。繁華的夜經濟、地鐵上蓋的交通便利性、一站式的綜合型業態、大量的Z世代員工和旅客人流、街區式和局部組團式布局、以及尺寸與形式多樣化的寫字樓產品等等體驗性經濟，都可以在這里得到對于客戶和硬件需求的匹配。

　　結語

　　時間，它給予勇敢者機會，聰敏者啟示，勤懇者力量。

　　作為工業資產轉變為商用地產，并長期潛心運營的先行者，杭州新天地這一超大型城市更新項目成為了城市文化名片。它憑借持續的精益運營，培育精品特色產業，不斷鞏固城市復合產業運營商這一角色。

　　杭州新天地不僅完成了土地承載功能的轉換，還契合了時代的需求，實現了生產與生活方式的轉換，見證了經濟體系向更加多元化發展的趨勢?；仡櫵某砷L，我們深刻地體會到，城市設計工作的價值在于給項目開發提供最好的切入點，創造整體性的、適應持續開發的清晰框架。并以此為基礎來協調各設計方、建設方、運營方和使用方，讓大家在同一個價值觀和藍圖的引領下，通過不斷優化、調整、增減等，共同塑造出獨特且多樣化的環境。

　　我們相信穩步執行具備前置運營思維的整體框架，是整個項目多年開發及運營航行不偏向，并能最終呈現初始設想的壓艙石，也是后期落地建設時不斷彈性調整的依托。在漫長的時間里，能夠包容不同參與者的貢獻，不同人群的共同努力，呈現更豐富更多元的場景，也是這個項目尤為珍貴的可取之處。我們十分感慨，雖然早期的策劃定位與城市設計不可能完全準確地預估未來市場和生活方式的變遷，但是一個系統完整、尺度適宜、有調整彈性的空間框架，能為適應不同時代的運營需求提供充分的可能性，歷久而彌新。在需要系統化、精細化設計和運營的存量時代，這個項目的經驗給我們帶來了很多啟迪。

　　滄桑的工業文明退場遠去，鮮亮的商業文明迸發新生。今天的繁盛與活力，承繼著曾經的光榮與夢想。我們期待著，在這里收獲更多的驚喜。

　　項目位置: 浙江省杭州市拱墅區

　　設計年份: 2008-2012

　　業主單位: 杭州新天地集團有限公司

　　占地面積: 約56.67公頃(850畝)

　　總建筑面積: 約180萬方

　　提供服務: 總體規劃、城市設計、導則設計、概念景觀與公共空間設計、橋梁設計、品牌設計、概念標識設計、概念建筑設計、核心區部分老廠房概念室內設計。

　　本文作者

　　黃瑩 Yasmine Huang

　　總監

　　綠色建筑認證工程師

　　黃瑩女士是CRTKL上海辦公室規劃與城市設計團隊的設計總監,在中國和東南亞等地區有規劃與城市設計、公共開放空間設計、城市更新改造、旅游度假規劃、品牌策劃設計和區域戰略規劃等項目類型的豐富經驗。

　　設計團隊

　　規劃設計顧問: 陳敬堯

　　CRTKL上海辦公室:魏文梅、Greg Yager、于樂川、李琳、劉翔、魯隆初、曹斌、王懷昌、焦照國、Changsuk Lim、趙錕、張懿、范明駿、Jason Kim、張楊、錢理、鄒寅、朱信熹、范華、包瑞沁、陸瑩華、Samar Hechainme、陳露

　　CRTKL洛杉磯辦公室: Katie Sprague, Kevin Horn, Anthony Hsu, Angela Acosta, Chao-chi Huang, Jill Popowich, Liz Hedges,Cody Clark, Hannah Ding, Nara Latip, Sangdo Lim, Shane McMichael, Irene Lok, Jennifer Lee, Ben Chou, Maria Hernandez

　　CRTKL達拉斯辦公室: Dustin Wekesser, Chris Callegari, Nan Li, Garrett Seaman, Josh Petty, Karen Koerth, Brett Lord, Eric Hadden, Uriel Lopez, Sarmistha Mandal

　　CRTKL倫敦辦公室: Mahmood Faruqi, Jillian Beal, Russell Webb, Camila de Simas

　　CRTKL華盛頓辦公室: Brain Cornell

　　本文實景攝影: 胡藝懷