在未來幾年的城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展中，將以“留改拆”并舉、保留利用提升為主，力求推動既有建筑的有機(jī)更新和復(fù)合利用。因此商業(yè)地產(chǎn)更新作為城市更新的重要一環(huán)，將通過提質(zhì)改造實現(xiàn)街區(qū)的功能轉(zhuǎn)換、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、活力提升，打造一批活力街區(qū)。南坪萬達(dá)作為重慶市首座萬達(dá)廣場和首座第三代城市綜合體，在商業(yè)地產(chǎn)更新領(lǐng)域中同樣占據(jù)了重要地位。因而記者對參與了該項目的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計專家姚靖宇進(jìn)行了專訪，結(jié)合南坪萬達(dá)的改造之路來探訪商業(yè)地產(chǎn)更新的要點及帶來的效益。

　　南坪萬達(dá)廣場始建于2009年，曾與觀音橋并列作為重慶市主城區(qū)最火的商圈。但十幾年后，萬達(dá)廣場因建筑物陳舊等多種原因而逐漸被新的城市綜合體取代，失去了原本的商業(yè)功能。因此針對此種情況，萬達(dá)廣場進(jìn)行了商業(yè)地產(chǎn)更新與業(yè)態(tài)重塑改造。姚靖宇表示，根據(jù)規(guī)劃的要求，他首先確定了萬達(dá)廣場未來在商圈中的功能定位，即對標(biāo)國內(nèi)最好的步行街，在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行商業(yè)形象和功能的全面升級，使其成為一個高品質(zhì)城市廣場。其次，姚靖宇結(jié)合了建筑現(xiàn)狀進(jìn)行了改造策略的制定，即空間與業(yè)態(tài)的更新、交通流線的重塑與建筑外立面的更新。

　　在具體改造手段的選用中，姚靖宇從三個主策略出發(fā)來延申探索。在空間與業(yè)態(tài)的更新中，姚靖宇選擇通過局部拆除改建、新增裙房連接體來重塑內(nèi)部空間。例如，原來的C塔和D塔之間為外部大坡度樓梯連接，更新后，這一部分將被拆除，改用裙房來進(jìn)行連接，大大增加了商場內(nèi)部面積。在交通流線的重塑中，姚靖宇重新設(shè)計規(guī)劃了周邊的交通動線，優(yōu)化商場與城市、商場與軌道、軌道與城市之間的動態(tài)聯(lián)系，構(gòu)建舒適的交通場景。在建筑外立面的更新中，結(jié)合了建筑現(xiàn)狀與城市特點，重塑立面風(fēng)貌，提升南坪商圈整體格調(diào)。除此之外，還提出可以引入3D裸眼、高清天幕等科技，以提升商業(yè)街區(qū)氛圍。

　　結(jié)合南坪萬達(dá)廣場的更新改造經(jīng)驗來談，姚靖宇認(rèn)為，商業(yè)改造的要點在于抓住商業(yè)建筑在區(qū)域內(nèi)的地位與功能，再根據(jù)規(guī)劃要求來進(jìn)行提升。而在具體改造的過程中，可以從“消費者、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)空間”三個角度出發(fā)來選擇落到實處的更新手段。首先，從消費者角度來看，即從“以人為本”的思路探索消費者在商業(yè)空間中產(chǎn)生的行為和心理需求，并根據(jù)人的需求來反推改造的方向。而消費者的需求反映在現(xiàn)實中，進(jìn)一步表征為商業(yè)業(yè)態(tài)的改善需求與公共空間的營造需求。在南坪萬達(dá)的改造過程中，這體現(xiàn)為外立面的更新與商業(yè)空間的重塑，而空間的重塑反哺了業(yè)態(tài)與交通流線的更新向好。另外，除商業(yè)空間之外，商業(yè)地塊中的公共空間與潛在的灰空間設(shè)計也是吸引人流量、重振商業(yè)活力的重要因素之一。

　　姚靖宇認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的更新改造不僅可以使原本黯淡的商業(yè)地塊變得更具活力，也能通過區(qū)域的重振輻射帶動整個城市。因此商業(yè)地產(chǎn)更新作為城市更新的重要部分，能夠盤活城市經(jīng)濟(jì)、豐富城市風(fēng)貌，使得城市重具生命力。