此次新政進(jìn)一步降低了改善型住房的首付比例，體現(xiàn)了職住平衡的功能導(dǎo)向。

　　1月2日，上海市公積金管理中心官微發(fā)布《關(guān)于調(diào)整上海市住房公積金個人住房貸款政策的通知》(以下簡稱《通知》)，調(diào)整上海市住房公積金個人住房貸款政策。此次新政明確了第二套改善型住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時降低了第二套改善型住房的最低首付款比例。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，上海此次新政進(jìn)一步降低了改善型住房的首付比例，體現(xiàn)了職住平衡的功能導(dǎo)向，預(yù)計(jì)各地房地產(chǎn)政策還會繼續(xù)積極釋放暖意，積極支持合理的住房消費(fèi)需求。

　　部分區(qū)域二套房最低首付款比例為40%

　　《通知》提出，繳存職工家庭名下在上海市已有一套住房，在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房。

　　與此同時，《通知》明確，對于認(rèn)定為第二套改善型住房的，最低首付款比例為50%;對于認(rèn)定為第二套改善型住房，且貸款所購住房位于中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域的，最低首付款比例為40%。上述通知自2024年1月3日起施行，1月3日前受理的公積金貸款按原政策執(zhí)行，1月3日(含)后受理的公積金貸款按該通知執(zhí)行。

　　“上海此次公積金新政最大的變化是，降低了第二套改善型住房的首付比例。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前，上海第二套住房的公積金貸款首付比例為：普通住宅50%、非普通住宅70%，而現(xiàn)在非普通住宅可以降低到50%，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區(qū)則降低至40%。新政策進(jìn)一步降低了改善型住房的首付比例，更好地通過公積金資金來解決改善型購房需求，同時也體現(xiàn)了職住平衡的功能導(dǎo)向。

　　政策密集出臺，短期內(nèi)入市買家有所增多

　　事實(shí)上，在此次公積金新政發(fā)布之前，上海已數(shù)次出臺相關(guān)房地產(chǎn)政策。繼2023年9月初調(diào)整優(yōu)化了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，自12月15日起調(diào)整上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)。同時，上海也優(yōu)化差別化住房信貸政策，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減10個基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%;二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加30個基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。此外，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢撸鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20個基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

　　上海中原地產(chǎn)方面分析：“2023年9月份上海‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策出臺后，短期市場情緒開始轉(zhuǎn)變，進(jìn)而入市的買家有所增多，伴隨該政策的還有公積金也施行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’以及購買二手房調(diào)整房貸最長貸款年限的利好，但從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，僅僅好了一個月。”

　　“新政反饋效果明顯，但市場熱度持續(xù)性不強(qiáng)。”上海當(dāng)?shù)匾晃恢薪槿耸恳蚕蛐戮﹫笥浾呓榻B，2023年9月份和12月份，9月新政后，樓市的周度成交上有過一次明顯增量，但當(dāng)月月底就出現(xiàn)了成交回落;12月中旬的政策發(fā)布后也有升溫，但隨后市場又開始回冷。

　　“從開發(fā)商的營銷策略就能看出一二。”計(jì)劃在上海購房的王敏(化名)向記者介紹，每次上海放松樓市調(diào)控新政之后，就會看到開發(fā)商有動作，比如，9月份新政出臺之后，一些開發(fā)商就逐步收回折扣，時間一久，又開始各種促銷。經(jīng)?？捶康娜嘶究梢钥闯鍪袌銮榫w受政策利好推動，很多人都期待在更寬松的調(diào)控政策出臺后再購房。

　　2023年上海新房成交面積環(huán)比降近一成

　　從市場走勢來看，根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2023年下半年，上海樓市出現(xiàn)斷崖式降溫，雖然“金九”迎來政策利好，但成交量不到80萬平方米，其余月份成交面積都只有50多萬平方米;12月份在“普宅標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化”和金融信貸的政策支持下實(shí)現(xiàn)“翹尾”收官，但也僅僅是回到了合理區(qū)間。

　　整體來看，2023年(截至12月25日)，上海新房成交901.69萬平方米，比上年同期減少9.87%;成交套均價格繼續(xù)上行，改善需求進(jìn)一步釋放，全年成交均價6.58萬元/平方米，環(huán)比上漲2.73%。

　　上海中原地產(chǎn)分析，從2023年上海市土地供應(yīng)的狀況來看，2024年的新房供應(yīng)會有所減少，但短期內(nèi)供大于求的格局很難逆轉(zhuǎn)，樓盤之間的競爭激烈程度還會有所增加。與此同時，2024年政策風(fēng)向還會延續(xù)寬松氛圍。因此，如果2024年樓市交易疲軟，寬松政策會適時落地，促使成交量穩(wěn)定。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次上海優(yōu)化住房公積金貸款政策說明，當(dāng)前的購房政策還有進(jìn)一步放松的空間和可能。結(jié)合同日東莞取消房貸利率下限的新政，可以進(jìn)一步說明，2024年1月份，全國各類的房地產(chǎn)政策還會繼續(xù)積極釋放“暖意”，各地會積極支持合理的住房消費(fèi)需求，對于降低購房成本和提振市場行情等方面都具有積極作用。