此次新政進一步降低了改善型住房的首付比例，體現了職住平衡的功能導向。

　　1月2日，上海市公積金管理中心官微發布《關于調整上海市住房公積金個人住房貸款政策的通知》(以下簡稱《通知》)，調整上海市住房公積金個人住房貸款政策。此次新政明確了第二套改善型住房的認定標準，同時降低了第二套改善型住房的最低首付款比例。

　　對此，業內人士表示，上海此次新政進一步降低了改善型住房的首付比例，體現了職住平衡的功能導向，預計各地房地產政策還會繼續積極釋放暖意，積極支持合理的住房消費需求。

　　部分區域二套房最低首付款比例為40%

　　《通知》提出，繳存職工家庭名下在上海市已有一套住房，在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的，認定為第二套改善型住房。

　　與此同時，《通知》明確，對于認定為第二套改善型住房的，最低首付款比例為50%;對于認定為第二套改善型住房，且貸款所購住房位于中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域的，最低首付款比例為40%。上述通知自2024年1月3日起施行，1月3日前受理的公積金貸款按原政策執行，1月3日(含)后受理的公積金貸款按該通知執行。

　　“上海此次公積金新政最大的變化是，降低了第二套改善型住房的首付比例。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，此前，上海第二套住房的公積金貸款首付比例為：普通住宅50%、非普通住宅70%，而現在非普通住宅可以降低到50%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區則降低至40%。新政策進一步降低了改善型住房的首付比例，更好地通過公積金資金來解決改善型購房需求，同時也體現了職住平衡的功能導向。

　　政策密集出臺，短期內入市買家有所增多

　　事實上，在此次公積金新政發布之前，上海已數次出臺相關房地產政策。繼2023年9月初調整優化了“認房不認貸”政策后，自12月15日起調整上海市普通住房標準。同時，上海也優化差別化住房信貸政策，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減10個基點，最低首付款比例調整為不低于30%;二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR加30個基點，最低首付款比例調整為不低于50%。此外，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR加20個基點，最低首付款比例調整為不低于40%。

　　上海中原地產方面分析：“2023年9月份上海‘認房不認貸’政策出臺后，短期市場情緒開始轉變，進而入市的買家有所增多，伴隨該政策的還有公積金也施行‘認房不認貸’以及購買二手房調整房貸最長貸款年限的利好，但從數據表現來看，僅僅好了一個月。”

　　“新政反饋效果明顯，但市場熱度持續性不強。”上海當地一位中介人士也向新京報記者介紹，2023年9月份和12月份，9月新政后，樓市的周度成交上有過一次明顯增量，但當月月底就出現了成交回落;12月中旬的政策發布后也有升溫，但隨后市場又開始回冷。

　　“從開發商的營銷策略就能看出一二。”計劃在上海購房的王敏(化名)向記者介紹，每次上海放松樓市調控新政之后，就會看到開發商有動作，比如，9月份新政出臺之后，一些開發商就逐步收回折扣，時間一久，又開始各種促銷。經常看房的人基本可以看出市場情緒受政策利好推動，很多人都期待在更寬松的調控政策出臺后再購房。

　　2023年上海新房成交面積環比降近一成

　　從市場走勢來看，根據上海中原地產數據，2023年下半年，上海樓市出現斷崖式降溫，雖然“金九”迎來政策利好，但成交量不到80萬平方米，其余月份成交面積都只有50多萬平方米;12月份在“普宅標準優化”和金融信貸的政策支持下實現“翹尾”收官，但也僅僅是回到了合理區間。

　　整體來看，2023年(截至12月25日)，上海新房成交901.69萬平方米，比上年同期減少9.87%;成交套均價格繼續上行，改善需求進一步釋放，全年成交均價6.58萬元/平方米，環比上漲2.73%。

　　上海中原地產分析，從2023年上海市土地供應的狀況來看，2024年的新房供應會有所減少，但短期內供大于求的格局很難逆轉，樓盤之間的競爭激烈程度還會有所增加。與此同時，2024年政策風向還會延續寬松氛圍。因此，如果2024年樓市交易疲軟，寬松政策會適時落地，促使成交量穩定。

　　嚴躍進認為，此次上海優化住房公積金貸款政策說明，當前的購房政策還有進一步放松的空間和可能。結合同日東莞取消房貸利率下限的新政，可以進一步說明，2024年1月份，全國各類的房地產政策還會繼續積極釋放“暖意”，各地會積極支持合理的住房消費需求，對于降低購房成本和提振市場行情等方面都具有積極作用。