預計PSL將配合“三大工程”建設，在今后2-3年內繼續保持較大規模的投放。

　　近期樓市頻傳利好消息。日前，廣州市發放一線城市首張“房票”，探索安置新路徑。隨之，嘉興市、佛山市相繼推出房票安置政策。而深圳近日也公布了“推進城中村改造實施意見”征求意見稿，其城中村改造涉及全市約40%的建筑面積。

　　與此同時，在金融層面，面向“三大工程”的低成本資金投放正在落地。

　　在此背景下，“城中村改造+房票安置+PSL(抵押補充貸款)低息貸款”，是否會構成2024年穩增長、拉動房地產投資的重要政策組合?

　　廣州發放一線城市首張“房票”，探索安置新路徑

　　“通過房票政策，我多獲得1萬多元的補貼，購房更劃算了。”近日，在廣州市荔灣區石圍塘舊城改造項目征拆現場，領到廣州首批房票的居民周女士如是說。剛領到房票的群眾吳先生也興奮地說，“從簽訂補償協議到房票開具一氣呵成，下一步憑房票就可以去入庫樓盤選房了。”

　　據“廣州荔灣發布”微信公眾號披露，1月5日，廣州市荔灣區土地開發中心在石圍塘征拆現場開出了全市第一張房票，標志著廣州探索房票制工作邁出實質性的第一步。據悉，荔灣區土地開發中心以石圍塘項目為試點，率先落地全市第一批“房票安置”。已發放的房票憑證載明房票類型、購房地址、票面金額、政策性獎勵金額、使用/兌付期限等信息，可由本人或其直系親屬購買“定點入庫”的新建商品房源。

　　廣州市出臺房票政策，進一步拓寬了拆遷安置渠道，滿足了人民群眾對房屋安置的多樣化需求，為其他超大特大城市推進城中村改造提供借鑒。目前，首批“定點入庫”名錄包括荔灣發展集團、中海集團、珠江實業、力誠投資公司等。隨著房票政策的正式實行，未來政府收儲、統籌做地和“三舊”改造等不同模式的城中村改造項目的推進速度均有望加快。

　　那么，房票能否擴大規模和范圍?對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房票已經確定為新時期廣州舊改的安置渠道之一，考慮到全市新房去化周期長(超過20個月)，廣義庫存去化周期在5-7年，加上未來十幾年廣州還要推進近100個村的舊改，而且還要施行片區綜合改造，預計未來新房還將放量。在市場預期下行、購買力不足的情況下，迫切需要房票來實現多個方面的目的，因此，未來還會在黃埔、天河、番禺、白云等舊改重點區域推開，預計也將通過資金獎勵、房價折扣、降低稅費等方式，鼓勵被拆遷戶選擇房票安置。

　　值得一提的是，繼廣州成為首個落實房票安置的一線城市之后，浙江嘉興、廣東佛山也相繼推出房票安置政策。其中，嘉興市規定，房票有效期為24個月，被征遷人應在房票有效期內使用房票購房;在房票有效期內未購房的，不得在房票有效期內兌換貨幣。佛山市明確，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。具備實施條件的項目，被征收人可選擇房票等方式安置。

　　深圳擬出新規推進城中村改造，涉全市四成建面

　　在舊改、城中村領域探索新模式的還有深圳。近日，由深圳市規劃和自然資源局會同深圳市住房和建設局起草的《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》(征求意見稿)發布，于2024年2月4日前向社會征求意見。這份征求意見稿強調政府主導、分類實施。根據城中村現狀條件和規劃實施要求，分類推進拆除新建、整治提升、拆整結合改造。

　　據悉，城中村改造的對象是以深圳市域內原農村集體經濟組織繼受單位及原村民實際占有使用的現狀居住用地為主的區域。拆除新建類城中村改造項目需經物業權利人三分之二以上同意，并經原農村集體經濟組織繼受單位同意后方可實施。

　　以下四種情況的城中村用地優先納入拆除新建范圍：一是位于國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃、各類專項規劃等確定的重點功能片區、重點發展組團、軌道樞紐地區的;二是位于國家、省、市等各級重大民生項目、重大基礎設施范圍的;三是位于20大先進制造業園區、重大產業項目范圍的;四是存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環境臟亂差、社會治理難等突出問題，或經相關部門評估亟須實施改造的。

　　此外，征求意見稿提出，不具備拆除新建條件的，納入整治提升(含拆整結合)類城中村改造范圍，開展經常性整治提升，按照文明城市標準實施和管理。在維持現狀建設格局基本不變的前提下，為完善城市基礎設施、公共服務設施，消除安全隱患，可按照規劃采取“整治提升+局部拆建”方式實施拆整結合類改造;局部拆建應以棟為基本單位，涉及的拆除用地面積之和(含零星納入的空地)原則上不超過拆整結合類城中村改造項目總用地面積的30%。

　　根據中國(深圳)綜合開發研究院2023年9月發布的《深圳城中村樓棟字典2022》數據，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套(間)約591.3萬，總建筑面積約2.2億平方米，占全市建筑總量比重超過40%，居住人口占深圳全市實有人口約60%。此外，市轄區分布情況方面，龍崗、寶安、龍華位列前三甲，棟數合計占比70.3%，建筑面積合計占比74.9%。

　　申萬宏源證券固定收益融資總部業務董事孫林指出，城中村改造是中國經濟發展和中國房地產市場的穩定器。2023年4月28日的中共中央政治局會議以來，“三大工程”(城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設、保障性住房)在黨中央、國務院多次會議中提及，為房地產市場未來幾年的發展指明了方向。業內普遍認為，超大特大城市的城中村改造在未來5-8年內每年將拉動房地產相關投資萬億元、房地產銷售面積1億平方米，成為中國未來一段時間內經濟穩中求進發展過程中的穩定器。

　　預計PSL將配合“三大工程”建設保持較大規模投放

　　值得注意的是，金融層面，面向“三大工程”的低成本資金投放正在落地。1月2日，中國人民銀行公布的2023年12月PSL(抵押補充貸款)開展情況顯示，12月份國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行凈新增PSL3500億元;截至12月末PSL余額為32522億元。這意味著PSL時隔一年重啟，市場普遍認為，此次PSL重啟主要投向保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”，后續規模預計還會增加。

　　問題在于，“城中村改造+房票安置+PSL低息貸款”，能否構成2024年穩增長、拉動房地產投資的重要政策組合?對此，孫林指出，如果把城中村改造比作是發射衛星，那么包括PSL在內的政策性金融工具就是衛星運載火箭的“第一級”。從棚戶區改造的歷史經驗看，PSL作為一種政策性貸款，在“十三五”期間投放2.6萬億元，占到棚改總投資三分之一多，同時表現為前高后低的特征，即棚改前期靠PSL等政策性金融工具“點火發動”，中后期則靠商業銀行貸款支持，助力棚改項目成功“送上衛星軌道”;預計PSL也將配合“三大工程”建設，在今后2-3年內繼續保持較大規模的投放，確保城中村改造的發展目標順利實現。

　　明源不動產研究院首席研究員艾振強認為，經過多年的拆改，城中村改造剩下的基本都是難啃的“硬骨頭”，要想順利推進，必須要有一系列支持措施。特別是這一輪城中村改造還要跟保障房等結合起來，資金方面的壓力很大。目前從中央到地方已經出臺了不少政策，這一系列動作也宣告了房地產行業將向租購并舉、增量開發和存量盤活的新模式演進。

　　孫林表示，總體來說，在金融政策方面，國家在PSL投放、政府專項債，以及房地產“金融16條”繼續延長落實三個方面加大對城中村改造的金融支持力度。城中村改造資金預計將主要來源于政策性金融工具PSL、地方政府專項債、商業銀行貸款和地方政府財政支出四個方面。

　　從地方政府專項債的發行情況看，孫林表示，棚戶區改造和城中村改造一直是重要的專項債資金投向領域，但只能作為貸款使用，項目資金仍需地方政府自籌，由于城中村改造前期投資大、周期長，在短期內地方政府財政支出收緊的情況下，城中村改造的資金來源有限。隨著2023年第四季度開始，地方政府專項債的放量，預計在專項債使用限制條件上也將實現針對“三大工程”的突破。此外，在商業銀行貸款方面，房地產“金融16條”中的部分政策已明確延期，保持商業銀行房地產貸款的持續穩定投放，這也為城中村改造項目的中后期開發提供了更有力的資金保障。

　　此外，國家高端智庫CDI研究員宋丁表示，最近從中央到地方連續推出相關房地產利好政策，大方向是向保障性住房方面發展，而其不像過去那樣采取外延式的新地招牌掛，基本上是在老城區通過城中村等存量改造后轉化成保障性住房，由此來完成房地產的增量。在此背景下，為避免轉化中的困難，政策層面使用了兩大“殺手锏”，其中之一在于低息貸款政策，由此釋放出非常大的流量來扶持;另外，廣州推出房票制也是一個非常重要的象征，有助于解決流動性和周轉效率問題。

　　因此，宋丁指出，“城中村改造+房票安置+PSL低息貸款”三大政策組合在一起，是我國倡導的房地產新發展模式的一個重要表現，新發展方式就是由過去外延式向內涵式高質量發展，如果能在全國普遍推開，對今年房地產發展具有非常大的正面影響。