上海外圍區域新房庫存比較大、去化難。

　　“新政出來后的第二天，就有購房者到售樓部現場咨詢人才購房的政策。周末兩天也有不少客戶來電咨詢，這樣的政策出來后肯定會有一波購買力釋放出來。”1月15日，保利建發印象青城置業顧問表示。

　　1月13日，上海青浦區、奉賢區先后出臺人才安居新政，優化人才購房門檻。新政降低非滬籍人才社保或個稅年限要求，從過去的5年縮短至3年，同時將購房資格由居民家庭調整為個人。

　　“單身人才可購房也還是有很多條件限制的。比如，樓盤要在劃定的范圍內，企業要在白名單內，企業注冊地等要滿足要求，個人除了要滿足社保繳納的要求，還要滿足學歷等要求。所以說，新政的影響是有限的，并不會在短時間內有強刺激，但這樣的利好是一個逐漸釋放的過程。”上海本地一名資深中介向新京報記者表示。

　　多個新盤人才購房咨詢量明顯增多

　　“我們項目去年12月份加推了約280套房源，目前還剩下大概30套。這兩天打電話咨詢人才購房的比較多。我們有針對人才購房的政策解答，其中，有符合條件的購房者，也有不符合的，因為對企業和個人都有多重限制條件。”保利建發印象青城置業顧問表示。

　　公開資料顯示，保利建發印象青城位于青浦區，符合建筑面積約100-186平方米;均價46517元/平方米，屬于青浦區劃定的購房范圍。

　　按照此次新政的劃定，青浦區的購房區域范圍為“青浦新城東至老通波塘，南至滬青平公路(新)，西至青浦大道，北至S26滬常高速，總面積91.1平方公里”。

　　“其實，區域內的新房供應量是相對有限的。”中原地產資深分析師盧文曦表示：“新房供應量有限也會影響成交的情況。”據新京報記者了解，目前，在劃定區域內的在售新盤確實不多，比較有代表性的就是保利建發印象青城和新黃浦江南里兩個新盤。

　　另一個新盤新黃浦江南里為小戶型的純洋房項目，目前在售房源以99平方米三居為主力戶型，均價43034元/平方米，具體一房一價。該樓盤的置業顧問也向記者表示：“周末至今每天都接到相關購房者的來電，主要來電詢問有沒有資格以及在售戶型等，為此售樓部還專門做了人才購房的政策解讀圖示。”

　　而奉賢區人才購房區域總面積約68.9平方公里，范圍設定為：北至大葉公路，東至浦星公路，南至上海繞城高速，西至滬杭公路-南竹港;北至芝澤路，東至滬杭公路改線，南至八字橋路附近，西至地靈路。

　　在奉賢區劃定范圍內，在售的新房項目也寥寥無幾。其中，具有代表性的新盤保利明玥宸光項目的置業顧問告訴記者：“目前項目僅剩下尾盤在售，房源不多，關于人才購房方面的咨詢很少。”

　　還有一個比較具有代表性的新盤項目是位于奉賢新城核心區域的上江南璟薈名庭項目，該項目第二批次房源于1月14日剛剛結束認籌。其置業顧問告訴記者：“目前，大認籌剛剛結束，共計370多套房源有大概230組的認籌，奉賢區這邊的客戶多是以本地客戶為主，也有打電話問人才購房的，但是符合條件的并不多。”

　　五大新城或將全面放松人才限購

　　事實上，此次人才購房新政是上海在執行非滬籍、單身人士限購十余年后，一次性鎖定兩個區域放松單身限購。

　　2012年，上海實行“認房又認貸”，同時，全市范圍內，但凡單身、非上海籍購房者，無論是否已有繳納社保或個人所得稅證明，均無購房資格。

　　直至2019年11月，上海臨港新片區發布，按區域發展和產業導向，對符合一定條件的非本市戶籍人才，購房資格由居民家庭調整為個人，可購買新片區商品房一套，為單身、非滬籍人才在上海購房打開了一扇窗。

　　此外，2023年10月，上海金山區也發布新政稱，經區人才管理部門認定，同時符合單位條件、個人條件以及工作年限條件的非本市戶籍人才，按規定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅3年及以上，且在本市無住房的，可購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調整為個人。

　　那么，上海定向放松人才限購政策，此次為何選取奉賢區和青浦區?

　　對此，中指研究院上海數據總經理張文靜指出，上海青浦新城2023年新房成交面積同比下降10.9%，出清周期在14個月;奉賢新城2023年新房成交面積同比下降24.3%，出清周期在7.4個月。本次樓市新政，有利于兩區促進各類人才流入，提速新城發展，將在一定程度上對剛需和改善性住房需求釋放起到促進作用，對市場情緒帶來積極引導。

　　從土地供應層面來看，青浦區和奉賢區仍然是上海去年的供地大戶，這也意味著未來這兩個區域的供應量會攀升。比如，青浦區2023年的涉宅成交地塊9宗，成交建筑面積123.4萬平方米，僅次于浦東新區，成交金額為228.2億元。土地供應將在未來2-3年轉換為新房供應量，如果去化速度未跟上，就會形成新一輪庫存。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，上海外圍新房庫存比較大、去化難，奉賢、青浦兩區樓市新政符合因區施策的邏輯。這些區域都是產業新區，房地產在其中發揮為基礎設施融資，以及招商引資、人才引進的重要作用。此時優化限購政策，一方面是為了穩定市場銷售、去化庫存，另一方面也是為政府土地出讓創造條件。

　　回顧2023年，上海鏈家研究院數據顯示，2023年，上海市新房累計成交金額6050億元，同比下降7%;成交套數79742套，同比下降11%，全年新盤認購觸發積分的占比有所下降。而上海樓市也呈現分化態勢，即“內環熱，外環冷”，去化慢的項目主要集中在外環和郊區。

　　目前，加上此前已經放松人才限購的臨港新區(南匯新城)，上海五大新城中，僅剩下嘉定新城和松江新城還未放松。“上海這次是選取五大新城中的奉賢區和青浦區，定點試水放松限購。五大新城是上海發展重點，因此在政策上會趨于一致，預計嘉定和松江兩大新城未來也極有可能跟進。”盧文曦表示。