業內人士預計，2024年一季度季節性地出現小陽春。

　　1月17日，國家統計局發布了2023年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。據國家統計局數據顯示，2023年12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格、二手住宅銷售價格環比、同比均有下降;二、三線城市樓市呈現“以價換量”。

　　國家統計局城市司高級統計師沈赟解讀稱：“2023年12月份，各線城市新建商品住宅銷售價格環比下降、同比有漲有降;二手住宅銷售價格環比下降、同比降幅擴大。”

　　2023年12月份，各線城市新建商品住宅銷售價格環比下降、同比有漲有降。資料圖片

　　一線城市出現分化

　　據國家統計局數據顯示，從環比來看，2023年12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比11月份擴大0.1個百分點。其中，北京價格持平，上海上漲0.2%，廣州和深圳分別下降1.0%、0.9%。從同比來看，2023年12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比由11月份上漲0.3%轉為下降0.1%。其中，北京和上海分別上漲1.7%、4.5%，廣州和深圳分別下降3.0%、3.6%。

　　在二手房方面，一線城市二手房房價仍然呈現全面下跌的態勢。國家統計局數據顯示，2023年12月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.1%，降幅比11月份收窄0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。在同比方面，2023年12月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.5%，降幅比11月份擴大0.6個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。

　　值得一提的是，一線城市出現分化。58安居客研究院院長張波表示，從一線城市來看，房地產市場的分化有所體現。北京、上海的市場相對穩健，并且政策落地之后的效果相對明顯，尤其是上海新房的市場還保持了相對韌性，隨著外圍區域限購的放松，2024年1月份上海市場的復蘇節奏也會明顯加快。廣州、深圳的市場深度調整已經基本接近尾聲，隨著政策力度的進一步加強，預計也將在今年開春后迎來復蘇。

　　這背后是2023年12月份北京、上海出臺重磅新政。2023年12月14日，為了更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，北京、上海接連優化房地產政策，包括優化普宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率下限等，大幅降低了居民置業門檻和購房成本。比如，以北京新盤項目龍湖建工·九里熙宸為例，其內部人士向新京報記者表示：“去年年底的新政降低了購房者資金成本，有一位復訪客戶之前受制于二套購房資質，首付資金存在較大缺口，故處于持續觀望的狀態。此次新政落地后，其首付門檻由此前的600萬元降至375萬元，新政復訪后即下定成交。”

　　京滬新政明顯提升了樓市的活躍度。根據中指研究院統計數據顯示，2023年12月份，北京新房成交6106套，成交面積68.4萬平方米，環比分別增長38.5%、36.7%，但是提升幅度小于9月“認房不認貸”政策落地后，同比增長15.2%、12.0%。上海方面，2023年12月份，上海新建住宅成交10478套，成交面積109.8萬平方米，環比分別增長2.4%、6.5%，同比分別增長11.4%、11.4%。

　　不過，上海新政發布后，新盤去化仍然呈現冷熱不均的特征。據中指研究院統計數據顯示，2023年12月15日-2024年1月14日，上海新開盤項目有25個，其中浦開云璟、森蘭壹公館、中鐵·峯匯里、理想之地、浦發唐城二期及安瀾西郊·寬境6個項目在開盤當天售罄，綠城·沁蘭園、大華星曜、中國鐵建花語前灣及縵云上海4個項目去化率超過80%，另有多個項目開盤去化率不足50%，分化仍較為明顯。

　　值得關注的是，2024年伊始，上海再次定向放松了人才限購政策。1月13日，上海青浦新城、奉賢新城先后出臺人才安居新政，優化人才購房門檻。此次新政降低非滬籍人才社保或個稅年限要求，從過去的5年縮短至3年，同時將購房資格由居民家庭調整為個人。

　　“此次新政發布后的第二天，就有購房者到售樓部現場咨詢人才購房的政策。周末兩天也有不少客戶來電咨詢，這樣的政策出來后肯定會有一波購買力釋放出來。”上海保利建發印象青城置業顧問如是說。

　　二、三線城市樓市“以價換量”

　　從環比來看，2023年12月份，二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.4%、0.5%，降幅比11月份均擴大0.1個百分點。從同比來看，2023年12月份，二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.1%，漲幅比11月份回落0.1個百分點;三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.8%，降幅比11月份擴大0.2個百分點。

　　在二手房方面，從環比來看，2023年12月份，二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比11月份擴大0.1個百分點;三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅與11月份相同。從同比來看，二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降4.0%、4.2%，降幅比11月份分別擴大0.4和0.3個百分點。

　　分城市來看，易居智庫研究總監嚴躍進表示：“2023年12月份，新房房價指數環比漲幅最大的五個城市為西安、太原、石家莊、西寧、上海;而從同比漲幅數據看，成都、上海、西安、三亞和長沙的房價指數要比較強，這和實際感受是一致的。”

　　“從二線城市來看，成都、西安等城市的市場相對更為穩定，房價的調整幅度相對較小。更多二線城市‘以價換量’現象明顯，尤其是不少房企在去年年底加速存貨去化速度，在房價層面有了更多調整空間，帶動房價進一步向下調整。從二手房市場來看，二、三線城市降幅保持了相同節奏，鄭州、武漢、南京、廈門等地的二手房受新房價格調整影響，加之二手房掛牌量不斷增多，導致房價下行壓力增大，這一趨勢預計還將在2024年一季度持續。”張波表示。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，整體來看，2023年12月份，70個城市中，有62個城市新建住宅銷售價格出現下調;在二手房方面，70個城市全面下調，這也是累計連續2個月房價全線普跌。雖然2023年12月份出臺了新政，但政策影響有望逐漸在2024年出現。

　　2024年有望再現“小陽春”

　　回顧2023年，張大偉總結稱：“從2023年一季度的疫情后市場普漲，到二季度市場逐漸企穩，下半年樓市進入了明顯的調整周期。中央明確針對房地產定調‘房地產市場供求關系發生重大變化’，特別是9月份以來一線城市全面優化樓市政策力促房地產市場平穩運行，當下房地產市場的各種政策環境除了一線城市及少數二線城市，已經進入歷史最寬松階段。”

　　“增信心、防風險、促轉型依然是未來政策的方向。去年12月份，中央政治局會議對房地產政策的積極定調，隨后住建部、發改委等多部委均釋放信號，北京、深圳、上海等一線城市也相繼出臺政策，市場在2024年一季度出現小陽春的可能性很大。不過，樓市的需求、購房者的收入和信心都需要一定時間恢復，還在見底過程中，房地產市場可能在2024年上半年逐漸企穩。”張大偉補充說。

　　嚴躍進預計，從目前來看，房價指數還在調整，總體上還在下跌，也說明基于供求關系和房企經營情況做出深刻調整，也有助于降低購房成本和加快資金回籠，各地需要因勢利導引導購房需求釋放。從趨勢方面來看，2024年房價指數會呈現“先降后升”的良好態勢，說明房價指數回穩向好的趨勢不變。

　　展望2024年，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2024年一季度季節性地出現小陽春，但力度上要比2023年一季度弱很多。由于基本面相比當前并未明顯改觀，加上紓困政策已經見頂、效果明顯收窄，預計2024年一季度房價繼續在低位徘徊，可能繼續出現陰跌，由于傳統銷售旺季支撐，短期內出現大幅下跌的可能性不大。好消息是穩增長重回經濟重心，穩經濟、穩預期的政策措施會增加投放，對房價的利好將在二季度及以后體現。