業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2024年一季度季節(jié)性地出現(xiàn)小陽春。

　　1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2023年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格、二手住宅銷售價格環(huán)比、同比均有下降;二、三線城市樓市呈現(xiàn)“以價換量”。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師沈赟解讀稱：“2023年12月份，各線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比有漲有降;二手住宅銷售價格環(huán)比下降、同比降幅擴(kuò)大。”

　　2023年12月份，各線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比有漲有降。資料圖片

　　一線城市出現(xiàn)分化

　　據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從環(huán)比來看，2023年12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比11月份擴(kuò)大0.1個百分點。其中，北京價格持平，上海上漲0.2%，廣州和深圳分別下降1.0%、0.9%。從同比來看，2023年12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比由11月份上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%。其中，北京和上海分別上漲1.7%、4.5%，廣州和深圳分別下降3.0%、3.6%。

　　在二手房方面，一線城市二手房房價仍然呈現(xiàn)全面下跌的態(tài)勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年12月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降1.1%，降幅比11月份收窄0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。在同比方面，2023年12月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.5%，降幅比11月份擴(kuò)大0.6個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。

　　值得一提的是，一線城市出現(xiàn)分化。58安居客研究院院長張波表示，從一線城市來看，房地產(chǎn)市場的分化有所體現(xiàn)。北京、上海的市場相對穩(wěn)健，并且政策落地之后的效果相對明顯，尤其是上海新房的市場還保持了相對韌性，隨著外圍區(qū)域限購的放松，2024年1月份上海市場的復(fù)蘇節(jié)奏也會明顯加快。廣州、深圳的市場深度調(diào)整已經(jīng)基本接近尾聲，隨著政策力度的進(jìn)一步加強，預(yù)計也將在今年開春后迎來復(fù)蘇。

　　這背后是2023年12月份北京、上海出臺重磅新政。2023年12月14日，為了更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，北京、上海接連優(yōu)化房地產(chǎn)政策，包括優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、降低房貸利率下限等，大幅降低了居民置業(yè)門檻和購房成本。比如，以北京新盤項目龍湖建工·九里熙宸為例，其內(nèi)部人士向新京報記者表示：“去年年底的新政降低了購房者資金成本，有一位復(fù)訪客戶之前受制于二套購房資質(zhì)，首付資金存在較大缺口，故處于持續(xù)觀望的狀態(tài)。此次新政落地后，其首付門檻由此前的600萬元降至375萬元，新政復(fù)訪后即下定成交。”

　　京滬新政明顯提升了樓市的活躍度。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年12月份，北京新房成交6106套，成交面積68.4萬平方米，環(huán)比分別增長38.5%、36.7%，但是提升幅度小于9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，同比增長15.2%、12.0%。上海方面，2023年12月份，上海新建住宅成交10478套，成交面積109.8萬平方米，環(huán)比分別增長2.4%、6.5%，同比分別增長11.4%、11.4%。

　　不過，上海新政發(fā)布后，新盤去化仍然呈現(xiàn)冷熱不均的特征。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年12月15日-2024年1月14日，上海新開盤項目有25個，其中浦開云璟、森蘭壹公館、中鐵·峯匯里、理想之地、浦發(fā)唐城二期及安瀾西郊·寬境6個項目在開盤當(dāng)天售罄，綠城·沁蘭園、大華星曜、中國鐵建花語前灣及縵云上海4個項目去化率超過80%，另有多個項目開盤去化率不足50%，分化仍較為明顯。

　　值得關(guān)注的是，2024年伊始，上海再次定向放松了人才限購政策。1月13日，上海青浦新城、奉賢新城先后出臺人才安居新政，優(yōu)化人才購房門檻。此次新政降低非滬籍人才社保或個稅年限要求，從過去的5年縮短至3年，同時將購房資格由居民家庭調(diào)整為個人。

　　“此次新政發(fā)布后的第二天，就有購房者到售樓部現(xiàn)場咨詢?nèi)瞬刨彿康恼摺Ｖ苣﹥商煲灿胁簧倏蛻魜黼娮稍儯@樣的政策出來后肯定會有一波購買力釋放出來。”上海保利建發(fā)印象青城置業(yè)顧問如是說。

　　二、三線城市樓市“以價換量”

　　從環(huán)比來看，2023年12月份，二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.4%、0.5%，降幅比11月份均擴(kuò)大0.1個百分點。從同比來看，2023年12月份，二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.1%，漲幅比11月份回落0.1個百分點;三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.8%，降幅比11月份擴(kuò)大0.2個百分點。

　　在二手房方面，從環(huán)比來看，2023年12月份，二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%，降幅比11月份擴(kuò)大0.1個百分點;三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%，降幅與11月份相同。從同比來看，二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降4.0%、4.2%，降幅比11月份分別擴(kuò)大0.4和0.3個百分點。

　　分城市來看，易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“2023年12月份，新房房價指數(shù)環(huán)比漲幅最大的五個城市為西安、太原、石家莊、西寧、上海;而從同比漲幅數(shù)據(jù)看，成都、上海、西安、三亞和長沙的房價指數(shù)要比較強，這和實際感受是一致的。”

　　“從二線城市來看，成都、西安等城市的市場相對更為穩(wěn)定，房價的調(diào)整幅度相對較小。更多二線城市‘以價換量’現(xiàn)象明顯，尤其是不少房企在去年年底加速存貨去化速度，在房價層面有了更多調(diào)整空間，帶動房價進(jìn)一步向下調(diào)整。從二手房市場來看，二、三線城市降幅保持了相同節(jié)奏，鄭州、武漢、南京、廈門等地的二手房受新房價格調(diào)整影響，加之二手房掛牌量不斷增多，導(dǎo)致房價下行壓力增大，這一趨勢預(yù)計還將在2024年一季度持續(xù)。”張波表示。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體來看，2023年12月份，70個城市中，有62個城市新建住宅銷售價格出現(xiàn)下調(diào);在二手房方面，70個城市全面下調(diào)，這也是累計連續(xù)2個月房價全線普跌。雖然2023年12月份出臺了新政，但政策影響有望逐漸在2024年出現(xiàn)。

　　2024年有望再現(xiàn)“小陽春”

　　回顧2023年，張大偉總結(jié)稱：“從2023年一季度的疫情后市場普漲，到二季度市場逐漸企穩(wěn)，下半年樓市進(jìn)入了明顯的調(diào)整周期。中央明確針對房地產(chǎn)定調(diào)‘房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化’，特別是9月份以來一線城市全面優(yōu)化樓市政策力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，當(dāng)下房地產(chǎn)市場的各種政策環(huán)境除了一線城市及少數(shù)二線城市，已經(jīng)進(jìn)入歷史最寬松階段。”

　　“增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型依然是未來政策的方向。去年12月份，中央政治局會議對房地產(chǎn)政策的積極定調(diào)，隨后住建部、發(fā)改委等多部委均釋放信號，北京、深圳、上海等一線城市也相繼出臺政策，市場在2024年一季度出現(xiàn)小陽春的可能性很大。不過，樓市的需求、購房者的收入和信心都需要一定時間恢復(fù)，還在見底過程中，房地產(chǎn)市場可能在2024年上半年逐漸企穩(wěn)。”張大偉補充說。

　　嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，從目前來看，房價指數(shù)還在調(diào)整，總體上還在下跌，也說明基于供求關(guān)系和房企經(jīng)營情況做出深刻調(diào)整，也有助于降低購房成本和加快資金回籠，各地需要因勢利導(dǎo)引導(dǎo)購房需求釋放。從趨勢方面來看，2024年房價指數(shù)會呈現(xiàn)“先降后升”的良好態(tài)勢，說明房價指數(shù)回穩(wěn)向好的趨勢不變。

　　展望2024年，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2024年一季度季節(jié)性地出現(xiàn)小陽春，但力度上要比2023年一季度弱很多。由于基本面相比當(dāng)前并未明顯改觀，加上紓困政策已經(jīng)見頂、效果明顯收窄，預(yù)計2024年一季度房價繼續(xù)在低位徘徊，可能繼續(xù)出現(xiàn)陰跌，由于傳統(tǒng)銷售旺季支撐，短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下跌的可能性不大。好消息是穩(wěn)增長重回經(jīng)濟(jì)重心，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)預(yù)期的政策措施會增加投放，對房價的利好將在二季度及以后體現(xiàn)。