一季度政策邊際調(diào)整的重點(diǎn)在于持續(xù)松綁限購。

　　繼廣州、上海、北京之后，一線城市深圳也優(yōu)化了樓市政策。2月7日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布通知稱，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士(含離異)能提供購房之日前3年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購1套住房。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，由于深圳限購放松帶來了新的購房需求，市場交易行情的改善預(yù)計(jì)在3月份網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上會(huì)明顯體現(xiàn)。同時(shí)，由于交易量上升或預(yù)期轉(zhuǎn)變，價(jià)格方面止跌或企穩(wěn)的可能性也明顯增加。

　　非深戶繳納個(gè)稅或社保滿3年即可購房

　　根據(jù)上述通知，深圳本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)限購2套住房，本市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套住房;取消落戶年限以及繳納個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)年限要求。非本市戶籍居民家庭及成年單身人士(含離異)能提供購房之日前3年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購1套住房。通知自印發(fā)之日起執(zhí)行。

　　回顧來看，2020年7月15日，深圳出臺(tái)該市“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策，對商品住房限購年限、信貸政策等做了嚴(yán)格限制。政策明確，深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)繼續(xù)按照提供購房之日前在深圳連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　對于此次新政的調(diào)整，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳戶籍購房政策的變化，主要基于以下兩點(diǎn)考慮，一是之前寬松的落戶政策下，外來人口通過落戶深圳炒房的情況已經(jīng)明顯減少;二是深圳近年來常住人口出現(xiàn)減少，戶籍人口增長也出現(xiàn)了疲態(tài)，需要調(diào)整戶籍購房政策來增加深圳對常住人口和戶籍人口的吸引力，促進(jìn)住房與新型城鎮(zhèn)化協(xié)同發(fā)展。

　　李宇嘉認(rèn)為，四個(gè)一線城市在春節(jié)前集中調(diào)整了限購政策，一方面是基于去年第四季度樓市表現(xiàn)相對較弱，另一方面也是基于1月份以來樓市疲態(tài)依然的考慮。更重要的是，希望通過政策的適度調(diào)整，步調(diào)一致地給市場釋放積極的信號，提振市場預(yù)期，為樓市2024年一季度的開門紅打造基礎(chǔ)，形成“小陽春”效應(yīng)。同時(shí)，調(diào)整一線城市需求端的限購政策，與供給端防風(fēng)險(xiǎn)和大工程為代表的住房供給側(cè)改革形成共振效應(yīng)，以一線城市房地產(chǎn)“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，帶動(dòng)二線和全國商品房市場穩(wěn)定。

　　此外，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳此次放松房地產(chǎn)限購政策，充分說明一線城市放松限購是近期的政策動(dòng)向，可以說幾大城市“默契一致”，這也說明一季度政策邊際調(diào)整的重點(diǎn)在于持續(xù)松綁限購。至此，全國四個(gè)一線城市都已經(jīng)對限購政策進(jìn)行了放松。由于限購放松帶來了新的購房需求，所以市場交易行情預(yù)計(jì)在3月份網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上會(huì)明顯體現(xiàn)出來，即明顯拉升。同時(shí)，由于交易量上升或預(yù)期轉(zhuǎn)變，價(jià)格方面止跌或企穩(wěn)的可能性也明顯增加。

　　今年1月份深圳樓市成交量繼續(xù)走低

　　對于當(dāng)前深圳樓市現(xiàn)狀，當(dāng)?shù)匾晃恢薪槿耸肯蛴浾弑硎荆?ldquo;近期房地產(chǎn)市場走勢不是太樂觀，一些房源價(jià)格開始走低。但可以肯定的是，現(xiàn)在深圳市場正在兩極分化，好房子不愁賣。畢竟在當(dāng)前的這種行情下，還能保持高流通性的房子，未來大概率也不會(huì)太差。”

　　深圳中原數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，深圳共成交64389套房(新房+二手房)，其中新房住宅31621套(同比減少8.2%)，創(chuàng)下近5年低點(diǎn);二手房住宅32768套(同比增加51.0%)。

　　另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1月份，深圳商品住宅新增供應(yīng)面積12.71萬平方米，環(huán)比下跌69.61%;深圳商品住宅成交面積18.79萬平方米，環(huán)比下跌26.23%;可售面積為513.71萬平方米，出清周期21.82個(gè)月。1月份為春節(jié)前的傳統(tǒng)淡季，房企推盤積極性下降，市場成交量繼續(xù)走低。

　　中指研究院方面分析，進(jìn)入2024年以來，很多開發(fā)商結(jié)束了沖刺年度業(yè)績的節(jié)點(diǎn)，深圳新房的折扣相比去年底有所減少，普遍在9折以上，促銷力度減少，短期內(nèi)對銷售量也會(huì)有所影響。目前，深圳新房市場處于調(diào)整態(tài)勢，市場供求關(guān)系發(fā)生較大變化，新房普遍搶手的局面也出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。據(jù)深圳住建局此前發(fā)布的2024年一季度計(jì)劃入市商品房清單顯示，前3個(gè)月待入市項(xiàng)目共有19個(gè)，春節(jié)過后的2月下旬以及3月的“小陽春”期間，深圳或?qū)⒂瓉硪徊ü?yīng)小高峰。

　　中指研究院方面進(jìn)一步指出，目前距離深圳上一波樓市松綁政策已經(jīng)兩月有余，政策利好對成交的提振效果正邊際遞減。隨著2月農(nóng)歷春節(jié)即將到來，樓市也進(jìn)入傳統(tǒng)的淡季期，假期疊加當(dāng)前市場的低迷，或?qū)⒀永m(xù)“供需兩淡”態(tài)勢。

　　對于未來市場走勢，李宇嘉表示，除了一線城市集中調(diào)整限購政策之外，預(yù)計(jì)一季度LPR和按揭利率也會(huì)繼續(xù)下降，加上三大工程支持的項(xiàng)目清單積極落地，以及近期融資對接機(jī)制啟動(dòng)后對項(xiàng)目融資的貸款落地，從而積極修復(fù)房地產(chǎn)的杠桿功能，最終從供需兩端對房地產(chǎn)形成提振，預(yù)計(jì)一季度市場表現(xiàn)會(huì)好于去年第四季度。