3月5日，第十四屆全國人民代表大會第二次會議召開。新京報記者獲悉，全國人大代表、浩天律師事務所合伙人會議主席朱征夫提出“取消商品房預售制度”的建議。

　　當天，朱征夫在接受新京報記者采訪時表示，商品房預售制度較早出現(xiàn)于我國香港。中國內地住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在資金短缺，商品房供應量不足，于是借鑒中國香港房地產(chǎn)業(yè)的成功經(jīng)驗，在1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定了商品房預售制的實施方案，這份方案的提出標志著我國商品房預售制度正式形成。

　　朱征夫認為，商品房預售制度在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史進程中起到了一定的積極作用。但是，預售制度施行近30年來，其負面效應日益凸顯。尤其是自2021年以來，數(shù)十家大型房地產(chǎn)企業(yè)相繼發(fā)生債務危機，接踵而至的是全國各地出現(xiàn)大量房地產(chǎn)項目停工的現(xiàn)象，各地政府不得不忙于“保交樓”;同時，商品房建設已經(jīng)經(jīng)過高速增長期，進入存量時代。在這種背景下，應當考慮取消商品房預售制度。

　　在朱征夫看來，商品房預售制度存在弊端。一是商品房預售買賣雙方風險存在嚴重的不對等，房地產(chǎn)企業(yè)在交付房屋前收取全部預售款，意味著將建設風險和融資壓力提前轉嫁到了購房者身上。二是在實踐中，預售資金往往未能按照規(guī)定進入銀行的監(jiān)管賬戶，或者雖進入監(jiān)管賬戶，但房地產(chǎn)企業(yè)用提前支取資金、虛報工程進度等各種辦法套取預售資金，監(jiān)管賬戶形同虛設。三是助長房企高杠桿高風險開發(fā)模式。我國商品房預售制度的規(guī)定相較于香港而言相當寬松，很多企業(yè)或個人只要籌集小部分資金，后續(xù)通過銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預購房款等方式，虛構資金寬裕假象，借此可不斷去滾動資金。一旦出現(xiàn)市場風險事件和預期不良等情況，就會導致資金鏈斷裂，工程爛尾項目擱置，不僅給地方政府帶來很大壓力，也給普通購房者造成了極高的風險和嚴重的后果。此外，增加了政府管理成本，房地產(chǎn)的資金風險最終會轉嫁給金融系統(tǒng)，引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。

　　對于取消商品房預售制度的影響，朱征夫指出，一方面，取消預售制度之后，購房者不僅不用承擔商品樓盤項目爛尾重大風險，也不必承擔不必要的貸款違約風險，而且由于購房者購買的商品樓盤看得見、摸得著，切實滿足普通購房者買得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。另一方面，催生優(yōu)質房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。預售制度的取消迫使小開發(fā)商進行重組整合，充裕自身資金，市場主體將更優(yōu)質，行業(yè)集中度和行業(yè)規(guī)范性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。資金雄厚、技術過硬的優(yōu)質房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成為市場競爭主力。此外，還能減輕政府監(jiān)管壓力，降低系統(tǒng)性金融風險。對于銀行而言，擔保物由期房變?yōu)楝F(xiàn)房，融資杠桿門檻提高，擔保物更集中可靠，銀行壞賬風險降低。對于整個金融系統(tǒng)而言，供需兩端的杠桿率降低也有利于降低系統(tǒng)性金融風險的發(fā)生。