據(jù)微信公眾號(hào)“鹽城發(fā)布”4月5日消息，江蘇省鹽城市發(fā)布《鹽城市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知》，2024年5月1日起執(zhí)行。

　　取消別墅限制，住宅房屋均可申請(qǐng)公積金貸款

　　文件顯示，鹽城市將支持老舊小區(qū)改造，擴(kuò)大加裝電梯提取住房公積金范圍。繳存人及其配偶均可提取住房公積金用于支付雙方父母既有住宅加裝電梯費(fèi)用，所有提取人合計(jì)提取金額不超過加裝電梯家庭實(shí)際支付費(fèi)用。

　　滿足多元化住房需求，擴(kuò)大住房公積金貸款支持房屋范圍。凡購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房(含別墅)的，均可申請(qǐng)住房公積金貸款。

　　鹽城市公積金中心稱，為滿足繳存人對(duì)大戶型住房的消費(fèi)需求，促進(jìn)和擴(kuò)大消費(fèi)，參考本市周邊城市的規(guī)定，取消別墅限制，凡房屋規(guī)劃用途為住宅的房屋均可申請(qǐng)住房公積金貸款。

　　完善公積金貸款額度計(jì)算辦法

　　鹽城市還將根據(jù)繳存人住房公積金貢獻(xiàn)度和還款能力，完善住房公積金貸款額度計(jì)算辦法。

　　為防范突擊提高繳存基數(shù)套貸行為，將原借款人為正常繳存比例繳存住房公積金的職工貸款可貸額度計(jì)算公式，由“借款人住房公積金月繳存基數(shù)之和×40%×12(月)×貸款年限(年)”調(diào)整為“借款人近12個(gè)月月均住房公積金繳存基數(shù)之和×40%×12(月)×貸款年限(年)”。同時(shí)，若按上述方法計(jì)算后的貸款月還款額大于月均住房公積金繳存基數(shù)之和的60%時(shí)，則按月均住房公積金繳存基數(shù)之和的60%作為月還款額確定最高可貸額度。

　　鹽城市公積金中心明確，近12個(gè)月月均住房公積金繳存基數(shù)是指借款人貸款申請(qǐng)時(shí)往前推算12個(gè)月的平均繳存基數(shù)，繳存不足12個(gè)月的，按實(shí)際繳存月數(shù)計(jì)算平均值。

　　例1：

　　問：繳存職工小李，今年30歲，未婚，住房公積金已連續(xù)正常繳存2年了，繳存比例為12%，2022年7月至2023年6月期間，月繳存基數(shù)為3500元，2023年7月至目前，月繳存基數(shù)為5300元，準(zhǔn)備5月份在鹽城城東購(gòu)買首套房，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)100萬元,請(qǐng)問小李可以申請(qǐng)多少住房公積金貸款?

　　答：如小李2024年5月份申請(qǐng)住房公積金貸款，貸款年限確定為20年，他申請(qǐng)住房公積金貸款的可貸額度計(jì)算公式為：借款人近12個(gè)月月均住房公積金繳存基數(shù)×40%×12(月)×貸款年限(年);即2024年5月往前推算12個(gè)月(2023年5月至2024年4月期間)的月均住房公積金繳存基數(shù)×40%×12(月)×貸款年限(年)。其中，月均住房公積金繳存基數(shù)為(3500元×2月+5300元×10月)/12月=5000元，通過上述公式計(jì)算得到可貸額度為48萬元。同時(shí)，小李48萬元、20年期的公積金貸款，按等額本息還款方式的月還款額為2686.16元(含本金和利息)，不超過月均住房公積金繳存基數(shù)5000元的60%=3000元，符合住房公積金貸款政策規(guī)定。

　　例2：

　　問：繳存職工小吳，24周歲，妻子小張，22周歲，夫妻倆在同一單位上班，住房公積金已連續(xù)繳存3年了，繳存比例為8%，2022年7月至2023年6月期間，月繳存基數(shù)均為2800元，2023年7月至目前，月繳存基數(shù)均為3400元，準(zhǔn)備5月份在鹽城城南購(gòu)買首套房，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)240萬元,請(qǐng)問小吳夫妻可以申請(qǐng)多少住房公積金貸款?

　　答：如小吳夫妻2024年5月份申請(qǐng)住房公積金貸款，貸款年限確定為30年，申請(qǐng)住房公積金貸款的可貸額度計(jì)算公式為：借款人近12個(gè)月月均住房公積金繳存基數(shù)之和×40%×12(月)×貸款年限(年);即2024年5月往前推算12個(gè)月(2023年5月至2024年4月期間)的月均住房公積金繳存基數(shù)×40%×12(月)×貸款年限(年)。其中，月均住房公積金繳存基數(shù)為(2800元×2月+3400元×10月)/12月=3300元，夫妻倆月均住房公積金繳存基數(shù)和為6600元，通過上述公式計(jì)算得到可貸額度為95萬元。夫妻倆95萬元、30年期的公積金貸款，按等額本息還款方式的月還款額為4056.66元(含本金和利息)，超過月均住房公積金繳存基數(shù)6600元的60%=3960元，不符合住房公積金貸款政策規(guī)定。

　　對(duì)這種情況，最高可貸額度以月還款額3960元反推測(cè)算，確定為92.7萬元、30年，按等額本息還款方式還款，月還款額為3958.44元，既不超過夫妻倆月均住房公積金繳存基數(shù)之和的60%，又最接近按照計(jì)算公式得到的可貸額度。

　　明確商轉(zhuǎn)公條件：商貸剩余本金不得大于公積金可貸額度

　　進(jìn)一步明確商轉(zhuǎn)公貸款辦理?xiàng)l件。借款申請(qǐng)人辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款時(shí)，商業(yè)貸款剩余本金不得大于其住房公積金貸款可貸額度。商轉(zhuǎn)公順位抵押辦理住房公積金貸款后，原商貸須結(jié)清，并辦理原抵押權(quán)注銷手續(xù)，確保住房公積金管理中心為該筆商轉(zhuǎn)公貸款的第一順位抵押權(quán)人。

　　鹽城市公積金中心解釋稱，本市自2022年5月起開展以帶押轉(zhuǎn)貸方式辦理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)，允許轉(zhuǎn)貸后剩余的商業(yè)貸款不予結(jié)清，最終形成商業(yè)銀行、住房公積金管理中心分別為第一、第二順位住房抵押權(quán)人的組合貸款。該政策的實(shí)施既減輕了購(gòu)房者的還貸壓力，又解決了購(gòu)房者籌措過橋資金的困難。但在當(dāng)前房?jī)r(jià)下行、住房貸款逾期驟增的大環(huán)境下，住房公積金管理中心作為第二順位抵押權(quán)人，在借款人發(fā)生逾期強(qiáng)制清償時(shí)，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，住建部住房公積金監(jiān)管司《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金個(gè)人住房貸款管理的通知(2023年8月31日征求意見稿)》提出了“實(shí)行抵押擔(dān)保方式的，確保住房公積金貸款抵押為第一順位并優(yōu)先受償”的要求，所以明確商轉(zhuǎn)公貸款辦理?xiàng)l件為辦理商轉(zhuǎn)公貸款后，原商業(yè)貸款必須結(jié)清。