2024年全國兩會即將召開。全國人大代表、浩天律師事務所合伙人會議主席朱征夫擬向大會提交“關于取消商品房預售制度”的建議。朱征夫認為，商品房建設已經經過高速增長期進入存量時代。在此背景下，建議考慮取消商品房預售制度，讓購房者不用承擔商品樓盤項目爛尾重大風險，也不必承擔不必要的貸款違約風險。

　　朱征夫介紹，商品房預售制度在我國房地產產業發展歷史進程中起到了一定的積極作用，這種制度較早出現于我國香港。我國內地住房制度改革初期，房地產開發企業普遍存在資金短缺、商品房供應量不足的問題，所以借鑒香港經驗，在1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》中明確規定了商品房預售制的實施方案。

　　據朱征夫觀察，預售制度施行近30年來，其負面效應日益凸顯。尤其是2021年以來，數十家大型房地產企業相繼發生債務危機，接踵而至的是全國各地出現大量房地產項目停工的現象，各地政府不得不忙于“保交樓”。我國商品房建設已經進入了存量時代，商品房預售制度會助長房企高杠桿高風險開發模式。

　　他表示，我國商品房預售制度的規定相較于香港而言相當寬松，很多企業或個人只要籌集小部分資金，后續通過銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預購房款等方式，虛構資金寬裕假象，借此可不斷去滾動資金。一旦出現市場風險事件和預期不良等情況，就會導致資金鏈斷裂，工程爛尾項目擱置。房地產的資金風險最終會轉嫁給金融系統，削弱提供貸款銀行的經營能力，造成銀行不良資產率升高，市場流動性降低，嚴重的話，可能導致系統性金融風險。

　　朱征夫說，根據現行規定，商品房預售項目應當在指定的監管銀行開設專用賬戶，購房者支付的預售房款應當存入該賬戶。該賬戶由政府管理機構、監管銀行與房地產企業三方共同監管。但在實踐中，預售資金往往未能按照規定進入銀行的監管賬戶，或者雖進入監管賬戶，但房地產企業用提前支取資金、虛報工程進度等各種辦法套取預售資金，監管賬戶形同虛設。商品房預售制度的平穩運行需要各政府部門對預售的整個過程建立完善的預售監管機制，并且要求相關部門在各個實施階段都嚴格履行相應規定。相較于現房銷售，商品房預售對政府的行政能力和跨部門協調能力提出了更高的要求，額外增加了政府的管理成本。

　　同時，商品房預售制度也讓購房者承受了巨大的單方面風險。朱征夫說，房地產企業在交付房屋前收取全部預售款，意味著將建設風險和融資壓力提前轉嫁到了購房者身上。一旦項目存在問題，購房者就面臨著延期交房甚至爛尾、房屋質量有問題、配套設施虛假宣傳等不可預知的重大風險，還有可能面臨著自身貸款的違約，給個人生活造成影響。