2024年全國(guó)兩會(huì)即將召開(kāi)。全國(guó)人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會(huì)議主席朱征夫擬向大會(huì)提交“關(guān)于取消商品房預(yù)售制度”的建議。朱征夫認(rèn)為，商品房建設(shè)已經(jīng)經(jīng)過(guò)高速增長(zhǎng)期進(jìn)入存量時(shí)代。在此背景下，建議考慮取消商品房預(yù)售制度，讓購(gòu)房者不用承擔(dān)商品樓盤(pán)項(xiàng)目爛尾重大風(fēng)險(xiǎn)，也不必承擔(dān)不必要的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　朱征夫介紹，商品房預(yù)售制度在我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史進(jìn)程中起到了一定的積極作用，這種制度較早出現(xiàn)于我國(guó)香港。我國(guó)內(nèi)地住房制度改革初期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在資金短缺、商品房供應(yīng)量不足的問(wèn)題，所以借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，在1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定了商品房預(yù)售制的實(shí)施方案。

　　據(jù)朱征夫觀察，預(yù)售制度施行近30年來(lái)，其負(fù)面效應(yīng)日益凸顯。尤其是2021年以來(lái)，數(shù)十家大型房地產(chǎn)企業(yè)相繼發(fā)生債務(wù)危機(jī)，接踵而至的是全國(guó)各地出現(xiàn)大量房地產(chǎn)項(xiàng)目停工的現(xiàn)象，各地政府不得不忙于“保交樓”。我國(guó)商品房建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代，商品房預(yù)售制度會(huì)助長(zhǎng)房企高杠桿高風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)模式。

　　他表示，我國(guó)商品房預(yù)售制度的規(guī)定相較于香港而言相當(dāng)寬松，很多企業(yè)或個(gè)人只要籌集小部分資金，后續(xù)通過(guò)銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預(yù)購(gòu)房款等方式，虛構(gòu)資金寬裕假象，借此可不斷去滾動(dòng)資金。一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)事件和預(yù)期不良等情況，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，工程爛尾項(xiàng)目擱置。房地產(chǎn)的資金風(fēng)險(xiǎn)最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給金融系統(tǒng)，削弱提供貸款銀行的經(jīng)營(yíng)能力，造成銀行不良資產(chǎn)率升高，市場(chǎng)流動(dòng)性降低，嚴(yán)重的話，可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　朱征夫說(shuō)，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，商品房預(yù)售項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在指定的監(jiān)管銀行開(kāi)設(shè)專用賬戶，購(gòu)房者支付的預(yù)售房款應(yīng)當(dāng)存入該賬戶。該賬戶由政府管理機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行與房地產(chǎn)企業(yè)三方共同監(jiān)管。但在實(shí)踐中，預(yù)售資金往往未能按照規(guī)定進(jìn)入銀行的監(jiān)管賬戶，或者雖進(jìn)入監(jiān)管賬戶，但房地產(chǎn)企業(yè)用提前支取資金、虛報(bào)工程進(jìn)度等各種辦法套取預(yù)售資金，監(jiān)管賬戶形同虛設(shè)。商品房預(yù)售制度的平穩(wěn)運(yùn)行需要各政府部門(mén)對(duì)預(yù)售的整個(gè)過(guò)程建立完善的預(yù)售監(jiān)管機(jī)制，并且要求相關(guān)部門(mén)在各個(gè)實(shí)施階段都嚴(yán)格履行相應(yīng)規(guī)定。相較于現(xiàn)房銷(xiāo)售，商品房預(yù)售對(duì)政府的行政能力和跨部門(mén)協(xié)調(diào)能力提出了更高的要求，額外增加了政府的管理成本。

　　同時(shí)，商品房預(yù)售制度也讓購(gòu)房者承受了巨大的單方面風(fēng)險(xiǎn)。朱征夫說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在交付房屋前收取全部預(yù)售款，意味著將建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和融資壓力提前轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上。一旦項(xiàng)目存在問(wèn)題，購(gòu)房者就面臨著延期交房甚至爛尾、房屋質(zhì)量有問(wèn)題、配套設(shè)施虛假宣傳等不可預(yù)知的重大風(fēng)險(xiǎn)，還有可能面臨著自身貸款的違約，給個(gè)人生活造成影響。