近日，一二線(xiàn)城市土拍明顯升溫。記者梳理發(fā)現(xiàn)，3月27日，蘇州、寧波、廈門(mén)三地均誕生了單價(jià)新“地王”。其中，最高樓面價(jià)超過(guò)6.5萬(wàn)元/平方米，最高溢價(jià)率達(dá)40.8%。另外，上海、北京近期均出現(xiàn)了多宗地塊觸頂成交的現(xiàn)象，杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢價(jià)地塊。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊“地王”再現(xiàn)，但從全國(guó)來(lái)看，底價(jià)成交的地塊幅數(shù)占比仍高達(dá)七成以上，全國(guó)土地市場(chǎng)熱度分化顯著。當(dāng)前在房企投資審慎及新房銷(xiāo)售尚未企穩(wěn)下，企業(yè)拿地仍聚焦熱點(diǎn)城市或流速有保障的板塊，伴隨著優(yōu)質(zhì)地塊不斷放量、土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整等，核心城市土拍情緒有望繼續(xù)修復(fù)，土拍分化現(xiàn)象或進(jìn)一步加劇。

　　一日三地誕生新“地王”

　　3月27日，蘇州、寧波、廈門(mén)三地土拍均誕生了單價(jià)新“地王”。

　　其中，蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊02號(hào)地塊位于蘇州雙湖板塊核心地帶，建筑面積47394.68平方米，掛牌起始價(jià)26.1億元，起始樓面價(jià)55000元/平方米，未開(kāi)拍已創(chuàng)下蘇州樓面價(jià)新高，且已超江蘇最高成交樓面價(jià)。最終經(jīng)過(guò)51輪競(jìng)價(jià)，該地塊由綠城中國(guó)以30.82億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)65022元/平方米，溢價(jià)18.22%。而此前，綠城于3月13日競(jìng)得蘇州獅山Z03地塊，樓面價(jià)45455元/平方米，成為單價(jià)新“地王”，如今，綠城再次刷新蘇州最高樓面價(jià)。

　　廈門(mén)思明區(qū)將軍祠2024P01地塊建筑面積5.12萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)22.8億元，起始樓面價(jià)44514元/平方米。最終該地塊經(jīng)過(guò)一個(gè)半小時(shí)153輪競(jìng)價(jià)，由國(guó)貿(mào)地產(chǎn)競(jìng)得，成交總價(jià)32.1億元，成交樓面價(jià)62671元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)40.8%。該地塊樓面價(jià)也成為廈門(mén)島內(nèi)新的單價(jià)“地王”。

　　對(duì)于這幾宗“地王”出現(xiàn)的原因，中指研究院分析師孟新增接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，這些地塊均位于核心板塊，周邊配套相對(duì)成熟，項(xiàng)目去化壓力較小，企業(yè)投資意愿強(qiáng)烈。

　　不過(guò)，孟新增認(rèn)為，整體來(lái)看，盡管近期部分地塊熱度較高，但僅限于核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊，整體土地市場(chǎng)分化仍在加劇，土地市場(chǎng)回溫仍依賴(lài)樓市銷(xiāo)售端恢復(fù)節(jié)奏。

　　克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ヒ舱J(rèn)為，3月末部分一二線(xiàn)城市持續(xù)成交核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地，蘇州、寧波、廈門(mén)高價(jià)地的誕生，昭示著土地市場(chǎng)“點(diǎn)狀高熱”。

　　楊科偉進(jìn)一步指出，3月整體來(lái)看，土地市場(chǎng)成交規(guī)模、熱度均保持低位。盡管蘇州、寧波、成都、上海土拍溢價(jià)率均超過(guò)9%，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊高價(jià)地頻現(xiàn)，但從全國(guó)來(lái)看，底價(jià)成交的地塊幅數(shù)占比仍高達(dá)七成以上，全國(guó)土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率為3.93%，土地市場(chǎng)熱度分化顯著。

　　央國(guó)企加碼優(yōu)質(zhì)地塊投資

　　克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，一季度僅有三成銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企有拿地，但百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比增長(zhǎng)14%，投資高度集中，依舊以過(guò)去3年拿地較多的央國(guó)企為主，華潤(rùn)、中國(guó)鐵建拿地金額超過(guò)100億元，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。

　　從銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)拿地金額TOP10來(lái)看，維持強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。楊科偉指出，一方面多數(shù)企業(yè)拿地金額均較去年一季度上漲，其中華潤(rùn)、濱江投資金額同比漲幅近五成，中建壹品、中國(guó)鐵建等中建系也在一季度提前進(jìn)行了投資鋪排。另一方面，這些企業(yè)全口徑拿地銷(xiāo)售比遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，投資積極性較高。

　　從新增貨值來(lái)看，集中度持續(xù)走高，綠城中國(guó)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)也因?yàn)楦?jìng)得蘇州、廈門(mén)的新地王項(xiàng)目而位列新增貨值前十。華潤(rùn)置地、中國(guó)鐵建和中建壹品位列新增貨值TOP3席位，華潤(rùn)年內(nèi)的新增貨值已突破400億元，與其他房企拉開(kāi)較大差距。

　　楊科偉認(rèn)為，1—3月，新增貨值百?gòu)?qiáng)的總額同比回升，主要得益于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的出讓。3月樓市寬松政策頻出，包括廣州120平方米以上取消限購(gòu)、上海和深圳優(yōu)化“70/90”政策等，對(duì)于高端、改善型地塊有更明顯的利好，央國(guó)企加碼優(yōu)質(zhì)地塊。

　　楊科偉指出，目前有資金實(shí)力的央國(guó)企將持續(xù)加注核心優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，核心優(yōu)質(zhì)地塊未來(lái)也將更加集中于頭部房企的手中，未來(lái)市場(chǎng)格局(尤其是高端市場(chǎng))將進(jìn)一步高度集中。對(duì)于大部分仍面臨較大現(xiàn)金壓力的房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前保交樓和恢復(fù)銷(xiāo)售仍是最大難題，投資積極性仍較弱。

　　土拍分化或進(jìn)一步加劇

　　記者從多家品牌房企2023年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上了解到，今年投資策略聚焦核心城市核心區(qū)域已成為共識(shí)，并且會(huì)在保證現(xiàn)金流安全的前提下“以銷(xiāo)定投”。

　　“今年3—5月期間，杭州、上海、北京、西安、寧波、蘇州、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等城市仍有近30宗優(yōu)質(zhì)地塊待拍，我們?nèi)杂袡C(jī)會(huì)獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目爭(zhēng)取年內(nèi)新增轉(zhuǎn)化。但也要看地價(jià)高低和市場(chǎng)形勢(shì)，不會(huì)因?yàn)橐_(dá)到比較高的投資貨值目標(biāo)，而放松投資端的要求，還是會(huì)緊扣現(xiàn)金流，以銷(xiāo)定投。”綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上談到今年拿地策略時(shí)說(shuō)。

　　展望后市，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前在房企投資審慎及新房銷(xiāo)售尚未企穩(wěn)下，企業(yè)拿地仍聚焦熱點(diǎn)城市或流速有保障的板塊，伴隨著優(yōu)質(zhì)地塊不斷放量、土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整等，核心城市土拍情緒有望繼續(xù)修復(fù)，土拍分化現(xiàn)象或進(jìn)一步加劇。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為，二季度，城市土拍、企業(yè)拿地的各自分化局面還將繼續(xù)：市場(chǎng)關(guān)注度集中于一二線(xiàn)城市，但熱度的延續(xù)性和覆蓋率方面，仍依賴(lài)于各地樓市交易回暖表現(xiàn)。企業(yè)拿地方面，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資逐步落實(shí)，但這部分融資僅能用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和“保交付”，在向投資面?zhèn)鲗?dǎo)時(shí)，必然會(huì)存在時(shí)間上的延期和一定中間損耗，短期內(nèi)投資主力仍然局限于央國(guó)企和部分民企，全面復(fù)蘇仍需時(shí)日。

　　(張 達(dá))