5月15日，深圳市人民政府官網(wǎng)顯示，2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》將于近日正式發(fā)布，修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積、有效提高得房率、住宅和宿舍實行150米限高等。過去計入“公攤面積”的避難層、機(jī)房等兩大部分公共空間，修訂后將列為“不計容面積”。

　　5月13日，惠州市自然資源局也發(fā)文稱，建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房、水箱間、人防報警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過屋頂面積的25%，上述不計入容積率建筑面積不納入公攤面積。

　　換言之，深圳和惠州的新政都將減少住宅公攤面積的計算。同時，房屋內(nèi)部得房率還將提升，放寬陽臺進(jìn)深限制，凸(飄)窗窗臺在滿足條件下可不計入建筑面積。

　　多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，上述措施本質(zhì)上是通過增加套內(nèi)面積和實際使用面積，降低單位購房成本，變相降低了房價，有利于提升購房者購房的積極性。對開發(fā)商來說，也是對產(chǎn)品設(shè)計的松綁，產(chǎn)品得房率會得到明顯提升。

　　多地出新政減公攤面積

　　根據(jù)目前施行的《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

　　據(jù)惠州市自然資源局發(fā)布的《惠州市區(qū)2024—2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》，面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫的建筑面積，不計入容積率建筑面積，但層高應(yīng)不大于4.5米。

　　近期，肇慶市也明確發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目計容要求：自5月1日起，新供地的住宅小區(qū)項目在規(guī)劃條件中明確配建的公共配套設(shè)施，如中小學(xué)校、幼托、社區(qū)服務(wù)站、文化室、衛(wèi)生站、養(yǎng)老設(shè)施、居委、警務(wù)室、生活垃圾收集處理設(shè)施、變電站、公共廁所等，可不計入容積率，但建成后應(yīng)無償移交屬地。沿城市主干路、臨城市廣場、公共綠地、重要景觀帶，因規(guī)劃要求封閉的陽臺一半計容。建筑物屋頂?shù)奶菸荨㈦娞輽C(jī)房、水箱間、人防報警間、通信基站機(jī)房“不計容面積”。

　　值得注意的是，肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局還發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范公開新建商品房共有建筑面積分?jǐn)傂畔⒌耐ㄖ罚瑥?024年5月1日起，肇慶市范圍內(nèi)商品房實行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價,并在銷售場所醒目位置放置標(biāo)價牌、價目表或者價格手冊，標(biāo)價內(nèi)容與套內(nèi)面積單價保持一致。

　　據(jù)了解，目前，肇慶市是全國率先實施住房公攤面積信息及計算方式現(xiàn)場公示的城市，也是廣東省內(nèi)唯一實施該做法的城市。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本質(zhì)上，計容面積和公攤新政并不是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)以滿足購房者的需求。此次惠州新政提出輔助用房不計入容積率建筑面積，不納入公攤面積，事實上是由政府或開發(fā)商來承擔(dān)，惠州調(diào)整的內(nèi)容屬于市政配套的，應(yīng)該由政府來承擔(dān)，這也提高了業(yè)主的得房率。

　　設(shè)計有較大操作空間

　　2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》修訂增加了“計一半面積的陽臺進(jìn)深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應(yīng)全部計入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容。深圳此前的建筑設(shè)計規(guī)則要求是房屋陽臺的進(jìn)深不能超過2.4米，此次修訂后，陽臺可以把進(jìn)深做大，對超過2.4米部分計入規(guī)定建面。而在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進(jìn)深也由0.6米增加至0.8米。

　　深圳一家本地房企的人士告訴記者，深圳此前出臺的“70/90”政策、容積率要求、凸窗和陽臺等都規(guī)范非常嚴(yán)格，根本沒有放松空間。“如果上述新政落地，對住宅產(chǎn)品來說，在設(shè)計上會有較大的操作空間，雖然沒辦法像2014年以前那樣，做出得房率100%以上的房子，但是起碼在一些臥室、客廳的尺度上，可以更加放得開一些。”

　　5月13日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等九部門也印發(fā)關(guān)于《持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》。文件顯示，鼓勵支持企業(yè)開發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽臺的“折半”計容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%;取消對單個陽臺的進(jìn)深和面積限制;取消凸(飄)窗窗臺與地面高差小于0.45米需計容的要求。出具規(guī)劃條件時，為后續(xù)的建筑方案編制預(yù)留一定的彈性。

　　肇慶的新規(guī)也對結(jié)構(gòu)凈高不超過2.10米，且進(jìn)深不超過0.80米的全采光住宅建筑飄窗“不計容面積”。

　　“按照佛山的新政，套內(nèi)面積可以做到建筑面積的90%以上，這樣建筑面積90平米的房子可以做到三房，而原來只能做到兩房，實際上起到了控制總價的情況下，助力改善型需求的效果。”李宇嘉表示，對房企來說，得房率提升的項目，比其他項目具有更強(qiáng)的競爭力，單價較低、去化也快，自然會提振開發(fā)商拿地的積極性。

　　“參考廣州的經(jīng)驗來看，政策利好開發(fā)商新拿地塊和購買該項目的消費(fèi)者，但對之前已經(jīng)入市但未開發(fā)或銷售的項目(沒有容積率或公攤優(yōu)勢)，形成較為明顯的競爭優(yōu)勢，導(dǎo)致后者在去化時面臨巨大的壓力，特別是距離相近的項目。”李宇嘉補(bǔ)充道。

　　佛山計容新政與廣州2023年11月出臺的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》類似。不過，廣州還鼓勵設(shè)置多個陽臺、入戶花園等。另外，對于套內(nèi)建筑面積超過144平方米的復(fù)式住宅，廣州還將客廳、起居室挑空部分層高基準(zhǔn)值由原6米放寬為7.2米。

　　不過，也有律師提醒，上述房屋面積計算方式變更，并不必然導(dǎo)致房產(chǎn)證面積增加。近期多地出臺新政明確減少公攤面積，并不等同于市場上部分開發(fā)企業(yè)推出的“偷面積”“贈送面積”等營銷行為。(黃婉銀)