引言

　　我國建筑業(yè)正站在一個深刻轉(zhuǎn)型的歷史關(guān)口：一方面，傳統(tǒng)房地產(chǎn)高速擴張的階段性紅利趨于減弱，“總量擴張”向“存量提質(zhì)”過渡;另一方面，雙碳戰(zhàn)略、城市更新、新型城鎮(zhèn)化、人口結(jié)構(gòu)變化以及數(shù)字化轉(zhuǎn)型等多重趨勢交匯融合，對行業(yè)提出了前所未有的系統(tǒng)性挑戰(zhàn)與結(jié)構(gòu)性重構(gòu)要求。與此同時，住房從“有沒有”向“好不好”的轉(zhuǎn)變?nèi)找娉蔀檎吆褪袌龉沧R。今年“好房子”首次寫入政府工作報告，近期住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正在組織編制《“好房子”建設(shè)指南》，修訂了《住宅項目規(guī)范》，為行業(yè)提供了制度保障和方向指引。《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》部署推進好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，具有很強的系統(tǒng)性。好房子建設(shè)，主要是大力建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，同時加強既有建筑改造利用，努力把老房子、舊房子也改造成好房子。穩(wěn)妥推進危險住房改造，加強老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋的改造利用，推動建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用。

　　本文結(jié)合對政策的梳理以及案例的研究與實踐，圍繞“好房子”理念系統(tǒng)提出“十五五”時期建筑業(yè)十大轉(zhuǎn)型升級方向，旨在為地方建筑企業(yè)在新階段尋找戰(zhàn)略錨點、技術(shù)路徑和服務(wù)價值提供理論基礎(chǔ)與可行框架。

　　一、城市更新：從空間修復(fù)到系統(tǒng)重構(gòu)

　　城市更新被明確為新一輪擴大內(nèi)需和改善民生的重要抓手，其內(nèi)涵早已超出傳統(tǒng)意義上的“危舊房改造”，而更加強調(diào)片區(qū)統(tǒng)籌、功能優(yōu)化、復(fù)合開發(fā)與數(shù)字賦能。2025年中央政府?dāng)M發(fā)行1.3萬億元超長期特別國債，其中8000億元將支持“兩重”項目，5000億元用于“兩新”政策，城市更新是其中的重頭領(lǐng)域。2025年中央預(yù)算內(nèi)投資專門設(shè)立城市更新專項，支持城市更新相關(guān)公益性基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，在已支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城中村改造等項目的基礎(chǔ)上，擴圍支持城市危舊住房、老舊街區(qū)(廠區(qū))轉(zhuǎn)型提質(zhì)等工程。目前，正在抓緊組織計劃申報和項目評審等工作，將于今年6月底前下達2025年城市更新專項中央預(yù)算內(nèi)投資計劃。

　　從“物理改造”向“綜合更新”轉(zhuǎn)型已成為主流方向。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截止到2024年底，全國累計開工改造老舊小區(qū)28萬個，惠及居民4800萬戶、超過1.2億人。建筑企業(yè)在城市更新中不再只是“建設(shè)者”，而是成為從規(guī)劃設(shè)計、改造實施到后期運營的“綜合服務(wù)商”。這要求企業(yè)不僅具備傳統(tǒng)工程能力，還要具備協(xié)調(diào)居民共建、評估資產(chǎn)收益、提供智慧管理等綜合能力。以北京西城區(qū)樺皮廠胡同8號樓為例，項目采取“就地拆除+裝配重建”方式，僅用3個月時間實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂，并同步實現(xiàn)加裝電梯、無障礙通道、綠色屋面、太陽能熱水系統(tǒng)等配套提升，成為北京老舊小區(qū)微更新的示范樣板。成都市2024年發(fā)布的《城市更新行動計劃(2024—2026年)》提出全面推進成片區(qū)改造、支持混合功能開發(fā)。南京市以“城市設(shè)計+更新統(tǒng)籌”方式推進歷史街區(qū)保護與更新融合。城市更新不是物理層面的重建，而是社會治理與空間策略協(xié)同推進的復(fù)雜系統(tǒng)工程。

　　二、防災(zāi)減災(zāi)與韌性城市建設(shè)：城市安全的戰(zhàn)略底座

　　隨著全球氣候變化趨勢加劇，自然災(zāi)害的頻率和強度呈現(xiàn)上升態(tài)勢。據(jù)應(yīng)急管理部統(tǒng)計，2024年各種自然災(zāi)害造成全國9413萬人次不同程度受災(zāi)，因災(zāi)死亡失蹤856人，緊急轉(zhuǎn)移安置364.5萬人次;倒塌房屋6.4萬間，損壞房屋83.2萬間;農(nóng)作物受災(zāi)面積1008.9萬公頃;直接經(jīng)濟損失4011.1億元。其中，極端降雨、臺風(fēng)引發(fā)的城市內(nèi)澇、水毀道路、房屋垮塌等問題頻繁發(fā)生，給城市基礎(chǔ)設(shè)施安全和民眾生命財產(chǎn)安全帶來嚴峻挑戰(zhàn)。

　　韌性城市的核心在于提高城市系統(tǒng)在面對突發(fā)災(zāi)害時的承壓能力、自我修復(fù)能力和快速響應(yīng)能力。住建部于2023年印發(fā)的《關(guān)于全面開展城市體檢工作的指導(dǎo)意見》中明確提出，要把城市體檢作為對城市人居環(huán)境質(zhì)量改善狀況和宜居、韌性、智慧城市建設(shè)成效進行考核評價的重要依據(jù),建立監(jiān)測評價機制,針對存在的問題提出改進要求并督促解決。《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》提出要堅持統(tǒng)籌發(fā)展和安全，防范應(yīng)對城市運行中的風(fēng)險挑戰(zhàn)，全面提高城市韌性。

　　在實際推進中，各地圍繞“防災(zāi)減災(zāi)+城市更新+數(shù)字治理”探索出多種融合路徑。對地方建筑企業(yè)而言，防災(zāi)減災(zāi)與韌性城市建設(shè)既是社會責(zé)任的體現(xiàn)，也是拓展服務(wù)范圍、增強競爭力的重要切入點。建議重點布局以下領(lǐng)域：一是參與城市級防災(zāi)基礎(chǔ)設(shè)施項目，如防洪排澇系統(tǒng)改造、城市應(yīng)急疏散網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、地下空間加固等;二是發(fā)展“建筑+監(jiān)測+運維”一體化系統(tǒng)集成服務(wù)，依托物聯(lián)網(wǎng)與邊緣計算技術(shù)實現(xiàn)建筑運行狀態(tài)智能感知和動態(tài)管理;三是協(xié)助政府開展城市韌性體檢、災(zāi)害模擬演練和風(fēng)險評估，為后續(xù)更新提供科學(xué)依據(jù)和決策支撐。

　　韌性不是短期工程，而是關(guān)乎城市可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)能力建設(shè)。建筑企業(yè)應(yīng)把握政策窗口期，錨定長效機制建設(shè)目標(biāo)，從“防”的維度切入高質(zhì)量發(fā)展主戰(zhàn)場，構(gòu)筑新時代“好房子”建設(shè)的安全底座。

　　三、建筑體檢與全生命周期管理：建筑安全的制度化保障

　　隨著我國房地產(chǎn)市場進入存量更新階段，建筑安全問題日益成為影響人民生命財產(chǎn)安全的突出風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，近年來比例還在不斷增加，預(yù)計到2040年前后近80%的房屋將進入這個階段，大量老房子缺乏必要維護，安全隱患巨大。

　　大量建筑未建立系統(tǒng)性檢查與養(yǎng)護機制，帶來隱患頻發(fā)、責(zé)任模糊、維修滯后的結(jié)構(gòu)性問題。如何從“建而不管”向“建管并重、管用并舉”轉(zhuǎn)變，成為提升城市治理能力與行業(yè)專業(yè)化水平的關(guān)鍵一環(huán)。建筑體檢可以及時發(fā)現(xiàn)建筑物在使用過程中存在的安全隱患和質(zhì)量問題，為后續(xù)的維護、改造和加固提供依據(jù)。強調(diào)建筑全生命周期保障，意味著從建筑的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)到運營維護、拆除回收等各個階段進行全面管理和質(zhì)量控制，確保建筑物在整個生命周期內(nèi)的安全性、適用性和耐久性。這有助于提高建筑行業(yè)的整體質(zhì)量意識，促進建筑業(yè)從粗放式建設(shè)向精細化管理轉(zhuǎn)型，延長建筑使用壽命，降低資源浪費和環(huán)境影響。建筑體檢不僅是保障建筑安全的工程手段，更是推動行業(yè)服務(wù)化、專業(yè)化發(fā)展的切入口。建筑企業(yè)可圍繞以下三方面布局：建設(shè)體檢標(biāo)準(zhǔn)化能力體系，包括培養(yǎng)專業(yè)體檢師團隊、掌握結(jié)構(gòu)檢測設(shè)備、建立風(fēng)險等級評估模型、參與地方標(biāo)準(zhǔn)制定，為后續(xù)項目獲取專業(yè)資質(zhì)與政策背書;二是發(fā)展“檢測—維保—保險”一體化服務(wù)模式;三是推動企業(yè)項目全生命周期數(shù)字化管理。

　　在相關(guān)部門指導(dǎo)下，中國災(zāi)害防御協(xié)會率先開展了有益嘗試，并取得了階段性成果。未來，“建筑體檢”將與城市更新、適老化改造、防災(zāi)韌性等多項制度深度耦合，成為建筑行業(yè)在存量時代的基礎(chǔ)性服務(wù)能力。誰先建立專業(yè)能力體系，誰就能在政策引導(dǎo)、業(yè)主需求和市場發(fā)展中占據(jù)先機。

　　四、綠色低碳與碳中和路徑探索：實現(xiàn)建筑業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

　　建筑行業(yè)碳排放占全國總碳排放比例超過20%，是國家“雙碳”戰(zhàn)略的重要突破口。當(dāng)前綠色建造已從材料選擇和施工過程綠色化向建筑全生命周期碳管理升級，BIPV建筑光伏一體化、綠色建材評價標(biāo)識、碳足跡追蹤、碳資產(chǎn)登記等正在成為新趨勢。企業(yè)應(yīng)從設(shè)計端開始強化建筑能效控制，通過綠色施工工法、智能設(shè)備、碳足跡核算等手段系統(tǒng)性降低排放，并積極參與“近零碳”建筑試點。

　　建筑企業(yè)需建立綠色建造能力體系，并與金融機構(gòu)、碳權(quán)交易平臺合作，培育綠色金融信用資產(chǎn)，形成低碳建筑產(chǎn)品與服務(wù)的競爭新優(yōu)勢。

　　五、智能家居與人居健康：從居住功能向智慧體驗轉(zhuǎn)型

　　近年來，隨著《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》《智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《城市數(shù)字公共基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)體系》等政策文件的發(fā)布，健康人居與智能家居逐漸從高端小眾走向大眾普及，成為房地產(chǎn)后市場差異化競爭的核心。為順應(yīng)全球健康建筑理念發(fā)展趨勢，越來越多企業(yè)開始參照WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)推動人居環(huán)境品質(zhì)提升。WELL由美國國際WELL建筑研究院(IWBI)制定，是全球首個以居住者健康福祉為核心的建筑評價體系，其核心涵蓋空氣、水、營養(yǎng)、光照、熱舒適、聲環(huán)境、材料、精神健康等十個維度，強調(diào)“以人為本”的室內(nèi)環(huán)境綜合性能提升。越來越多高端住宅開發(fā)項目將WELL標(biāo)準(zhǔn)納入設(shè)計與運營全過程，構(gòu)建綠色低碳、智能控制、健康舒適的生活系統(tǒng)。

　　健康人居應(yīng)覆蓋空氣、水、光、聲、溫濕度等多維度調(diào)節(jié)，智能家居系統(tǒng)則依托AI+IoT融合技術(shù)，整合室內(nèi)環(huán)境控制、安防監(jiān)測、家庭健康等模塊，構(gòu)建“主動感知、智能響應(yīng)”的居住體驗。例如，杭州未來科技城某大型智慧社區(qū)，通過邊緣計算平臺集成智能門禁、安防、照明與室內(nèi)氣候調(diào)節(jié)，實現(xiàn)“多場景聯(lián)動+主動干預(yù)”，提升居住便利性和健康性。

　　企業(yè)可開發(fā)“全屋智能+社區(qū)平臺”產(chǎn)品體系，重點布局智能硬件系統(tǒng)集成、家庭健康數(shù)據(jù)管理平臺、居住行為優(yōu)化算法等核心能力，并提供安裝、調(diào)試、運維等一體化服務(wù)，推動從“硬件供給”向“生活解決方案”演進，形成服務(wù)閉環(huán)與數(shù)據(jù)資產(chǎn)。

　　六、裝配式與工業(yè)化建造：重構(gòu)建筑生產(chǎn)方式

　　裝配式與工業(yè)化建造方式具有高效、節(jié)能、環(huán)保、質(zhì)量穩(wěn)定等優(yōu)點。通過在工廠預(yù)制建筑構(gòu)件，然后在施工現(xiàn)場進行裝配，可以大大縮短施工周期，減少現(xiàn)場施工的噪音、粉塵污染和建筑垃圾排放，提高建筑質(zhì)量和施工安全性。同時，工業(yè)化建造模式有利于實現(xiàn)建筑產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化生產(chǎn)，提高生產(chǎn)效率，降低成本，促進建筑行業(yè)從傳統(tǒng)的手工勞動和現(xiàn)場分散作業(yè)向現(xiàn)代化、工業(yè)化生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，提升行業(yè)的整體競爭力。

　　在建造效率提升和勞動人口減少雙重壓力下，工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、裝配式建造正逐步從政策引導(dǎo)走向自主要求。到2025年,裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%以上。建筑工業(yè)化的主要標(biāo)志是建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、構(gòu)配件生產(chǎn)工廠化，施工機械化和組織管理科學(xué)化。目前，BIM+裝配式+智能建造正在加速融合，推動從“現(xiàn)場建造”向“工廠制造+現(xiàn)場裝配”模式演進。

　　企業(yè)應(yīng)構(gòu)建“設(shè)計—制造—施工—運維”一體化建造能力，推動標(biāo)準(zhǔn)化部品研發(fā)、模塊化設(shè)計體系與數(shù)字建造平臺落地，探索EPC總承包+構(gòu)件生產(chǎn)+智能運維協(xié)同模式，形成全過程競爭優(yōu)勢。

　　七、建筑能源管理與EaaS服務(wù)：構(gòu)建新型能源服務(wù)能力

　　EaaS(Energy as a Service)即“能源即服務(wù)”模式，以“平臺+智能硬件+數(shù)據(jù)算法”為支撐，實現(xiàn)建筑“能效可控、碳排可查”。《綠色建筑創(chuàng)建行動方案》《公共機構(gòu)節(jié)能條例》均提出推廣建筑能源托管與第三方能效服務(wù)機制，支持綠色建筑發(fā)展與綠色金融創(chuàng)新結(jié)合。浙江、山東、北京等地均設(shè)立“建筑能效平臺”，以數(shù)據(jù)平臺形式接入用能、節(jié)能改造、節(jié)能考核全過程。在“雙碳”戰(zhàn)略的推動下，預(yù)計到2029年，建筑節(jié)能市場規(guī)模有望超過3000億元。

　　地方建筑企業(yè)可從三方面切入：一是發(fā)展能源運維平臺和能耗數(shù)據(jù)中臺，形成區(qū)域級能源調(diào)度能力;二是構(gòu)建EPCO(設(shè)計—采購—施工—運營)能源一體化能力體系;三是布局碳資產(chǎn)管理與ESG評級服務(wù)，搶占“能效—金融—信用”三位一體服務(wù)鏈主地位。

　　八、適老化改造與全齡宜居：服務(wù)人口結(jié)構(gòu)變化新需求

　　我國已步入中度老齡化社會。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年我國60歲及以上人口達2.97億，占總?cè)丝诒戎貫?1.1%。但據(jù)相關(guān)調(diào)查研究，全國超過80%的既有住宅缺乏無障礙設(shè)施，近60%的老年人居住在沒有電梯的多層樓房中，適老化改造需求迫切。中央與地方高度重視相關(guān)工作。2023年國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進基本養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》，各地先后發(fā)布老舊小區(qū)適老化改造技術(shù)導(dǎo)則、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施配建若干規(guī)定等，鼓勵各地將適老改造納入城市更新計劃、加快無障礙設(shè)施配建、推動適老產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。

　　建筑企業(yè)應(yīng)精準(zhǔn)布局適老市場，重點開發(fā)以下產(chǎn)品與服務(wù)：一是室內(nèi)適老衛(wèi)浴、安全地面、扶手系統(tǒng)等通用設(shè)計模塊;二是電梯加裝整體解決方案，結(jié)合建筑加固與立面更新;三是智能看護系統(tǒng)，如緊急呼叫、跌倒報警、遠程監(jiān)測等，構(gòu)建“科技+關(guān)懷”的生活輔助體系。適老化改造不僅是民生工程，也將成為未來建筑企業(yè)在存量市場中長期穩(wěn)定的營收來源。

　　九、防滲漏治理與住宅質(zhì)量提升：解決百姓基礎(chǔ)問題

　　住宅滲漏一直是群眾投訴最為集中的問題之一。40%以上的建筑在5年內(nèi)發(fā)生過屋頂或地下室滲漏問題，屋面的滲漏率達95%以上。住建部多次強調(diào)，要聚焦城鎮(zhèn)住宅工程隔聲、串味、滲漏等質(zhì)量問題，開展重點整治，將大力推廣惠民實用的新技術(shù)、新材料、新工藝、新產(chǎn)品，著力解決隔音不好、滲漏、開裂、返味等大家最關(guān)心的問題。

　　造成滲漏的原因包括設(shè)計不規(guī)范、施工工藝粗糙、防水材料質(zhì)量不達標(biāo)以及缺乏事后維保機制。2023年住建部發(fā)布《關(guān)于加強住宅工程滲漏防控工作的若干意見》提出推行防水工程樣板先行、全過程質(zhì)量追溯、責(zé)任主體終身責(zé)任制、第三方檢測驗收等措施，強化責(zé)任落實與過程控制。滲漏防控不僅是工程技術(shù)的重要組成部分，也是實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的關(guān)鍵舉措。

　　建筑企業(yè)應(yīng)以數(shù)字化手段賦能滲漏治理，從源頭保障交付品質(zhì)。一是與材料企業(yè)協(xié)同開發(fā)高性能一體化防水系統(tǒng);二是在施工階段引入視頻監(jiān)測與工藝驗收系統(tǒng);三是推廣“工地?zé)o紙化”“問題閉環(huán)流轉(zhuǎn)”“施工責(zé)任積分”等機制，提升全過程質(zhì)量透明度。通過以滲漏治理為突破口，將質(zhì)量管控與企業(yè)品牌、客戶滿意度深度綁定，是建筑企業(yè)實現(xiàn)良性發(fā)展的重要保障。

　　十、工程數(shù)據(jù)服務(wù)與數(shù)字化轉(zhuǎn)型：實現(xiàn)從“建房”到“管數(shù)據(jù)”的躍遷

　　建筑業(yè)的數(shù)字化正在從“項目級工具使用”向“企業(yè)級平臺重構(gòu)”全面升級。《“數(shù)字住建”建設(shè)整體布局規(guī)劃》提出到2027年底，“數(shù)字住建”建設(shè)取得顯著成效。部、省、市三級“數(shù)字住建”工作平臺高效聯(lián)通，一體化數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施和數(shù)據(jù)資源體系建成運行，數(shù)字化政策標(biāo)準(zhǔn)和安全防護支撐能力明顯提升，住房、城鄉(xiāng)建設(shè)、建筑業(yè)等領(lǐng)域數(shù)字化發(fā)展成效顯著，工程建設(shè)領(lǐng)域全生命周期數(shù)字化管理協(xié)同高效，城市運行管理基本實現(xiàn)“一網(wǎng)統(tǒng)管”，住房公積金等數(shù)字化服務(wù)效能大幅提升。

　　目前，BIM+GIS+IoT融合已廣泛應(yīng)用于設(shè)計、施工、運維全過程。通過構(gòu)建“CIM城市信息模型+項目協(xié)同平臺”，實現(xiàn)設(shè)計方案審查、施工現(xiàn)場調(diào)度、質(zhì)量與安全監(jiān)管、竣工移交、智慧運維五個階段的數(shù)據(jù)打通與協(xié)同控制。企業(yè)端方面，一批地方龍頭企業(yè)開始構(gòu)建“企業(yè)級數(shù)據(jù)中臺”，形成“設(shè)計數(shù)據(jù)+采購數(shù)據(jù)+施工進度+質(zhì)安管理+客戶交互”的閉環(huán)數(shù)據(jù)鏈條，為項目全過程決策與財務(wù)效能提供支持。建筑企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型應(yīng)聚焦四項重點：一是建設(shè)企業(yè)級BIM平臺，統(tǒng)一建模標(biāo)準(zhǔn)與管理接口;二是推動項目“數(shù)字交付”，將施工數(shù)據(jù)沉淀為運維資產(chǎn);三是發(fā)展工程SaaS服務(wù)，輸出項目管理工具;四是儲備數(shù)據(jù)安全、算法應(yīng)用與AI建模能力，提升服務(wù)附加值與管理效能。

　　數(shù)據(jù)服務(wù)將成為未來建筑企業(yè)“新型生產(chǎn)要素”，誰能率先掌握數(shù)據(jù)資產(chǎn)，誰就擁有可持續(xù)創(chuàng)新的核心能力。

　　結(jié)語

　　“好房子”不是一個靜態(tài)產(chǎn)品，而是一種基于全生命周期管理理念的動態(tài)體系，其背后是以人為本的發(fā)展邏輯與可持續(xù)城市治理理念的融合。建筑企業(yè)要從“交付型工程公司”轉(zhuǎn)向“綜合服務(wù)平臺商”，從“建完即走”向“全周期托管”，推動質(zhì)量、數(shù)據(jù)、服務(wù)的能力體系重塑。

　　“十五五”是建筑業(yè)由規(guī)模發(fā)展向價值發(fā)展轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略機遇期。抓住十大方向，不僅是響應(yīng)政策要求、滿足市場預(yù)期的路徑選擇，更是企業(yè)贏得未來的核心競爭力所在。(中建協(xié)認證中心 王海山 程雅坤)