在城市發展邁入存量時代的當下，城市更新已上升為國家戰略，成為推動城市轉型的關鍵力量。6月25日，在2025山東省城市更新“匯”活動上，北京清華同衡規劃設計研究院有限公司副總規劃師、城市更新與治理分院副院長邢琰進行了題為《以城市規劃角度解讀城市更新政策變革》的專題分享。

　　邢琰指出，城鎮化率突破拐點后，城市居民對城市服務的需求從“有無”轉向 “品質”，社交需求、情感歸屬等成為新訴求，這推動著城市轉型與更新。2024年以來，國家密集出臺城市更新相關政策，加速推動了城市更新的進程。

　　土地制度是城市更新的底層邏輯。邢琰認為，從理論上看，土地產權制度、規劃管理制度和土地市場使用制度相互嵌套、動態調適。不同發展階段，土地制度與城市更新呈現出不同的協同演進特征。在計劃經濟時期，土地行政化導致城市更新動力不足;改革開放后的市場化轉型階段，土地資產化驅動增量式更新，但也帶來空間正義等方面的問題;2012年至今的存量創新時期，城鎮化進程與發展模式轉變，使得增量制度邏輯與存量更新需求出現一定矛盾，產權、規劃管理和土地市場利益分配等方面問題凸顯。

　　針對這些制度性矛盾，當代土地規劃政策正朝著多個方向變革。在土地產權制度方面，探索賦權增能與經濟化登記。集體土地入市改革不斷推進，實現集體土地與國有土地同權同價，如上海虹橋等地的集體用地通過多種方式參與更新;立體分層確權在法律層面得到明確，濟南智慧停車場項目便是成功實踐;同時，各地積極解決歷史遺留問題，深圳在不動產登記歷史遺留問題處理上成效顯著。

　　土地市場方面，一級市場供地模式從剛性出讓轉向彈性適配，探索協議出讓、彈性供給延期等方式降低存量更新成本，首鋼園六工匯項目、北京北人廠項目等成為典型案例;土地收益制度從財政依賴轉向反哺閉環，探索稅費減免與專項反哺機制，上海在歷史風貌保護區更新資金管理上積累了寶貴經驗;土地金融工具引入資產證券化，北京金隅智造工場老舊工廠改造產業園項目獲得資本市場高度關注。

　　邢琰表示，未來需圍繞產權完整化、規劃彈性化、金融可持續化，重構城鄉土地權利體系，推動城市更新從“資本主導的空間生產”轉向 “人本導向的文明重構”，實現城市高質量發展。(閆曉輝 李萍)